Oggi affrontiamo una particolare domanda.
Dovete infatti sapere che, una volta aggiudicato l’immobile all’asta, dovrete pagare, oltre a quanto dovuto per la parte restante del prezzo, anche le spese accessorie (cd. “fondo spese“).
Le spese accessorie devono essere pagate dall’aggiudicatario al momento del pagamento del saldo del prezzo.
Esse servono a coprire il pagamento delle imposte e delle spese di trasferimento, nonché una quota del compenso del professionista delegato alla vendita (per saperne di più si legga “Compenso professionista delegato: quanto paga l’aggiudicatario?“).
Come scritto nell’articolo “Fondo spese aggiudicazione“, queste spese accessorie, per l’appunto, definite “fondo spese” vengono anticipate in maniera forfettaria dall’aggiudicatario.
Per intenderci, molto spesso, viene chiesto un fondo spese generalmente pari al 15- 20% del prezzo di aggiudicazione. Fondo che, successivamente al decreto di trasferimento, pagate tutte le spese (imposte, quota compenso delegato, tasse etc) sarà restituito, per la parte eccedente, all’aggiudicatario (sempre che un eccedenza vi sia!).
La ragione per la quale solitamente nell’avviso di vendita è predeterminato in via forfettaria l’importo del fondo spese è dovuta al fatto che la determinazione a monte delle spese di trasferimento del bene non è possibile con precisione, dipendendo dal regime fiscale dell’acquirente e dal prezzo di aggiudicazione (in relazione al quale varia l’imposta di registro ed eventualmente l’IVA, oltre alla quota parte di compenso dovuta al professionista delegato).
Se invece ancora devi pagare l’anticipo forfettario del fondo spese e vuoi sapere se puoi risparmiare pagando solo quanto concretamente dovuto leggi Anticipo forfettario fondo spese: l’aggiudicatario può chiedere di pagare meno?
La restituzione dell’eccedenza del fondo spese
Facciamo un esempio.
Carlo si aggiudica un immobile all’asta a 100.000 euro.
In virtù delle istruzioni dell’ordinanza di vendita e dell’avviso di vendita, versa, oltre ai 90.000 euro del saldo prezzo, anche 20.000,00 (il 20% previsto) a titolo di fondo spese per l’aggiudicazione.
Il professionista delegato alla vendita, considerato che Carlo acquista con i benefici prima casa, paga l’imposta di registro (2%) nella misura di € 2.000,00, paga le imposte ipotecaria e catastale nella misura di € 100,00, paga € 500,00 tra spese varie accessorie e trattiene euro 550,00, come quota parte del proprio compenso.
Perfetto. Dei 20.000,00 che Carlo ha anticipato, solo 3.150 euro sono stati spesi.
Carlo ha diritto alla restituzione di 16.850 euro, ossia l’eccedenza del fondo spese anticipato.
Quando viene restituita l’eccedenza?
L’eccedenza del fondo spese dovrebbe essere restituita senza indugio all’aggiudicatario dal professionista delegato alla vendita.
Certamente, si ritiene che il fondo spese non possa essere restituito prima del decreto di trasferimento del bene e, segnatamente, non prima del decreto di liquidazione dei compensi del professionista delegato alla vendita emesso dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 179 bis co2 c.p.c.
Per una ragione molto semplice:
solo con la liquidazione da parte del giudice delle competenze del delegato si determinerà la quota del compenso dell’ausiliare a carico dell’aggiudicatario.
Pertanto, visto che il compenso del delegato viene determinato dal giudice e che parte di questo compenso deve essere trattenuto dal conto spese, prima della decisione del giudice (e del provvedimento di liquidazione) non si sarebbe in grado di sapere quanto trattenere e, pertanto, quanto restituire.
Solo nel caso in cui la restituzione dell’eccedenza dovesse tardare oltre questo provvedimento di liquidazione del giudice dell’esecuzione, riteniamo che si possa parlare di ritardo.
Solo in questi casi sarebbe altamente consigliato chiedere, formalmente, tramite una messa in mora al professionista delegato alla vendita la restituzione dell’eccedenza del fondo spese.
Avv. Daniele Giordano
Per saperne di più sulla consegna dell’immobile all’aggiudicatario leggi “Consegna dell’immobile all’aggiudicatario”, per sapere cos’è il decreto di trasferimento del bene comprato all’asta leggi qui.
Se invece ancora devi pagare l’anticipo forfettario del fondo spese e vuoi sapere se puoi risparmiare pagando solo quanto concretamente dovuto leggi Anticipo forfettario fondo spese: l’aggiudicatario può chiedere di pagare meno?
Se vuoi approfondire l’argomento dei costi da sostenere per partecipare ad un’asta e dei costi dell’acquisto all’asta leggi “Spese acquisto casa asta: a quanto ammontano?”.
L’aggiudicatario può accedere all’immobile aggiudicato prima del decreto di trasferimento? Ne parliamo in questo articolo.
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