Una volta aggiudicato un immobile all’asta posso accedervi prima che il giudice abbia emesso il decreto di trasferimento?
In questo articolo parleremo della possibilità per l’aggiudicatario di entrare nell’immobile oggetto di esecuzione prima del provvedimento con il quale il giudice dell’esecuzione trasferisce in suo favore la proprietà, o altro diritto, nei suoi confronti.
La domanda, di base, è molto rilevante: spesso gli aggiudicatari hanno bisogno di accedere all’immobile pignorato nel tempo intercorrente dall’aggiudicazione al decreto di trasferimento.
Ad esempio per eseguire lavori di ristrutturazione, per misurare gli spazi per l’acquisto dell’arredamento o semplicemente per abitarci.
Questo tempo, per il lassismo di alcuni Tribunali, in alcuni casi può addirittura superare un anno.
Diventa dunque necessario capire cosa può fare l’aggiudicatario per “velocizzare” le cose.
Come avvocati specializzati in diritto delle aste, cercheremo di spiegarvi come funziona in maniera “tecnica” ma con esempi semplici e chiari.
Entrare in casa prima del decreto di trasferimento: si può?
Formalmente la consegna dell’immobile all’aggiudicatario avviene dopo il decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione.
Pertanto, prima di tale momento, l’aggiudicatario non avrebbe alcun diritto di accedere all’immobile da lui aggiudicato.
A ciò si aggiunga che, qualora l’immobile pignorato costituisca abitazione principale del debitore esecutato e della sua famiglia, la legge, e nella specie l’art. 560 c.p.c., impone che la liberazione non avvenga prima di 60 giorni successivi al decreto di trasferimento.
Il problema, pertanto, in questi ultimi casi, risulterebbe anche di ordine pratico: l’immobile è infatti abitato da altri.
Cosa può fare l’aggiudicatario per accedere prima all’immobile acquistato all’asta?
- Immissione anticipata in caso di versamento rateale del prezzo
E’ opportuno precisare che, ove l’ordinanza di vendita abbia previsto la facoltà del versamento del saldo prezzo in maniera rateale e l’aggiudicatario si sia avvalsa della stessa, l’art. 574 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione possa autorizzare l’aggiudicatario ad immettersi nel possesso del bene dell’immobile venduto prima del decreto di trasferimento a patto che sia prestata una fideiussione autonoma, irrevocabile e a prima richiesta.
Questa facoltà, prevista dall’art. 574 c.p.c., è invero scarsamente utilizzata anche a causa del fatto che farsi rilasciare una fideiussione bancaria è una cosa molto costosa e che, difficilmente, l’ordinanza di vendita prevede la possibilità di versare il saldo del prezzo in maniera rateale.
- Nomina di custode giudiziario all’aggiudicatario
Al contrario, alcuni Tribunali hanno risolto il problema oggetto del presente approfondimento nominando l’aggiudicatario custode del bene al momento del versamento del prezzo.
In questo caso, l’aggiudicatario, nominato custode, riceverà da subito, dal precedente custode giudiziario, la disponibilità dell’immobile e non dovrà aspettare i tempi (alcune volte biblici) per l’emissione del decreto di trasferimento.
Qualora dovessero esserci problemi di questo tipo, riteniamo che la seconda soluzione sia quella da preferire.
Per approfondire l’argomento relativo all’istanza di nomina dell’aggiudicatario leggi: “Nomina aggiudicatario custode: fac simile istanza e spiegazione”.
Cosa fare per anticipare la consegna dell’immobile all’asta?
Pertanto, ove mai ti trovassi ad esserti aggiudicato un immobile e a temere di non averne la disponibilità a breve, la scelta migliore sarebbe quella di chiedere al giudice dell’esecuzione, tramite un’ istanza, di essere nominato custode dell’immobile pignorato, in attesa del decreto di trasferimento del bene.
Altre iniziative potrebbero essere certamente assunte.
Tra queste ad esempio quella di sollecitare l’emissione del decreto di trasferimento magari “fermo” in cancelleria o ancora da redigere.
Insomma, comprendiamo che, in effetti, per l’aggiudicatario entrare nel possesso dell’immobile sia una vera priorità.
La consegna delle chiavi è del resto il momento emozionalmente più significante per chi acquista un qualsiasi immobile.
Per “velocizzare le cose” al di là dei consigli che hai trovato in questo articolo, ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata che saprà consigliarti cosa fare per dimezzare il tempo di attesa.
Come discusso nell’ultimo paragrafo dell’articolo sullo sgombero dei mobili, occorre tenere presente che non solo è necessario ricevere presto le chiavi, ma anche ricevere le chiavi di un immobile vuoto da persone e cose.
(a nessuno interessa avere le chiavi di una casa completamente arredata nell’attesa che il precedente occupante liberi a poco a poco le sue cose)
Anche la troppa superficialità, dietro cui si cela spesso la rapidità, potrebbe dunque ostacolare la libera disponibilità della casa acquistata all’asta.
Se ti trovi in una situazione del genere, o hai paura di trovartici a breve, contattaci per un primo colloquio: proveremo a risolvere insieme il tuo problema.
Avv. Daniele Giordano
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
E’ possibile vedere l’immobile pignorato dopo l’aggiudicazione? Ne parliamo nell’articolo “visita immobile all’asta dopo l’aggiudicazione: è possibile?”
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
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