E’ possibile visitare l’immobile comprato all’asta dopo l’aggiudicazione?
Se ti sei aggiudicato un immobile puoi visitarlo subito dopo?
Diciamo che la risposta è dipende.
Nel senso che se l’immobile è libero potresti chiedere la cortesia al custode giudiziario, che ne ha le chiavi, ed accedere.
Contrariamente se l’immobile è occupato è un po’ difficile che ti venga concessa la possibilità di visitare l’immobile all’asta dopo l’aggiudicazione.
Vediamo le varie ipotesi!
Visitare immobile all’asta dopo aggiudicazione: la norma
Ai sensi dell’articolo 560 e 586 c.p.c., l’aggiudicatario avrebbe diritto di accedere all’immobile aggiudicato dopo il pagamento del saldo prezzo e dopo l’emissione del decreto di trasferimento.
Teoricamente prima di questi eventi non ci sarebbe alcuna normativa che consente all’aggiudicatario di accedere all’immobile aggiudicato.
Quello che però in questa fase certamente conta è il pagamento del saldo.
Prima del pagamento del saldo infatti l’aggiudicatario è un aggiudicatario “provvisorio” nel senso che questi ben potrebbe anche non essere in grado di pagare il saldo prezzo. In questo caso l’aggiudicatario, non pagando, incorrerebbe nelle conseguenze dell’articolo 587 c.p.c.
Per sapere di cosa stiamo parlando ti consiglio di leggere l’articolo sul mancato pagamento del saldo prezzo anche se ti anticipo trattasi della perdita della cauzione e nella possibile condanna al pagamento della differenza dell’aggiudicatario.
Visitare l’immobile all’asta dopo aggiudicazione: l’aggiudicatario provvisorio
Come abbiamo visto l’aggiudicatario provvisorio non è detto che diventi il nuovo proprietario del bene. Se non dovesse pagare non verrà infatti mai emesso il decreto di trasferimento.
In questa situazione caratterizzata dalla “provvisorietà” e dall’incertezza non riteniamo che l’aggiudicatario possa fare molto per visitare l’immobile o addirittura iniziare ad abitarlo.
In questo caso infatti la procedura attende il passo successivo, che è quello del pagamento, e non è detto che questo avvenga.
Resta inteso che il Custode Giudiziario potrà, se autorizzato dal Giudice, acconsentire ad una visita anche dell’aggiudicatario provvisorio.
Visitare l’immobile all’asta dopo aggiudicazione: l’aggiudicatario definitivo
Altra cosa è se l’aggiudicatario ha già pagato. In questo caso si parla di aggiudicatario definitivo.
Ecco, in caso di aggiudicatario definitivo, io credo che questi abbia diritto di visitare l’immobile all’asta dopo l’aggiudicazione.
In questo senso l’aggiudicatario definitivo ha fatto tutto quello che gli è stato chiesto, ossia ha pagato nei termini previsti dall’ordinanza di vendita e dalla sua offerta.
Pertanto in questi casi è l’aggiudicatario ad attendere che la procedura compia il passo successivo ossia il decreto di trasferimento.
Quello che può succede, e purtroppo succede, in questi casi è che il Tribunale ritardi le operazioni di trasferimento vuoi per il ritardo in cancelleria vuoi per il ritardo del delegato che dovrà presentare la minuta del decreto di trasferimento, vuoi per il ritardo del giudice.
Alla ricorrenza di questi casi alcuni Tribunali consentono all’aggiudicatario definitivo non solo di visitare l’immobile dopo l’aggiudicazione (anche per eventualmente valutare lavori di ristrutturazione o la presentazione di domande di condono) ma anche di iniziare ad abitarlo tramite una particolare istanza.
Visitare l’immobile all’asta dopo aggiudicazione: l’istanza dell’aggiudicatario
Premesso quanto precede, noi riteniamo che l’aggiudicatario abbia la possibilità di visitare l’immobile all’asta dopo l’aggiudicazione e anche di viverlo, se libero, e se ha pagato il saldo prezzo di aggiudicazione.
Come descritto nell’articolo “Nomina Aggiudicatario Custode + istanza fac simile” l’aggiudicatario, una volta pagato il saldo prezzo e se l’immobile è libero, può chiedere di essere nominato custode giudiziario.
Con questa mossa, l’aggiudicatario può entrare nel possesso dell’immobile prima del decreto di trasferimento ( e non è mica poco…)
Ora se consideriamo che alcuni Tribunali sono veramente lenti, capirai subito che questa istanza è fondamentale per non perdere tanto tempo in maniera inutile!
In alcune situazioni, siamo riusciti ad ottenere le chiavi della casa all’asta, grazie alla sostituzione del custode nominato, a distanza di una settimana dal pagamento del saldo prezzo!
Si tratta in particolare di un’istanza da depositare dinnanzi al Giudice dell’Esecuzione anche per far rilevare allo stesso l’utilità dell’entrata in possesso. E’ infatti chiaro che se l’aggiudicatario inizia ad abitare l’immobile questo non può essere più soggetto a deturpamenti, danneggiamenti e atti vandalici.
Visitare l’immobile all’asta dopo aggiudicazione: conclusioni
Se stai leggendo questo articolo è perché probabilmente ti sei aggiudicato un immobile da poco tempo. Ecco quello che vorrei trasmetterti, all’esito dell’analisi condotta, è che certamente è importante accedere all’immobile quanto prima, ma più importante è comprendere come accedervi e, soprattutto se occupato, come liberarlo il prima possibile.
Una visita in più, o una in meno, non fa una grande differenza!
Riuscire invece ad ottenere le chiavi in meno tempo (in alcuni casi parliamo di mesi, se non anni!) assolutamente si, tenuto conto del fatto che intanto inizierai a pagare il mutuo e magari anche l’affitto della casa in cui ancora vivi.
Ecco perché ti consiglio di affidarti ad un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata che sicuramente potrà farti risparmiare – in determinate situazioni – un sacco di tempo “morto”, tempo in cui nessuno fa nulla e la pratica resta bloccata nell’ufficio
Avv. Daniele Giordano
Per saperne di più leggi anche “L’aggiudicatario può accedere all’immobile prima del decreto di trasferimento?” o l’articolo sul decreto di trasferimento e consegna delle chiavi.
Se ti interessa abbiamo scritto un articolo abbastanza dettagliato su cosa fare dopo l’aggiudicazione.
Se hai bisogno di essere aiutato per ottenere quanto prima la consegna dell’immobile che ti sei aggiudicato, o vuoi semplicemente sapere se vi sia questa possibilità nel tuo caso, o come comportarti in caso di aggiudicazione contattaci, proveremo ad aiutarti anche se alla fine deciderai di non rivolgerti a noi.
Per saperne di più sulla liberazione di un’immobile all’asta leggi “Tutto su come liberare una casa all’asta?”
Per una panoramica sulla liberazione dell’immobile occupato all’asta puoi leggere l’articolo “Casa all’asta occupata: cosa fare?” in cui approfondiamo – concretamente – cosa fare in caso di immobile occupato dal debitore, da bambini, da persone anziane.
Se hai dubbi o domande leggi la nostra Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici in cui cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sulle aste giudiziarie. Se ti interessa l’argomento acquisto all’asta e affitto oppure hai letto che l’immobile che vuoi acquistare all’asta è affittato ti invito a leggere l’articolo “Casa all’asta con contratto di affitto: cosa fare?” e l’approfondimento giuridico “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”
Sgombero della casa all’asta chi paga la sostituzione delle serrature? Ne parliamo nell’articolo “Chi paga il fabbro per la casa all’asta?”
Sapevi che l’aggiudicatario deve depositare un’ esplicita istanza per ottenere la liberazione a cura e spese della procedura esecutiva immobiliare? Ne parliamo nell’articolo “istanza aggiudicatario per la liberazione a cura del custode“.
Cosa fare se il custode dovesse rifiutare la visita dell’immobile all’asta? Leggi l’articolo “Custode rifiuta la visita casa all’asta: cosa fare?“.
In questo articolo “acquisto all’asta e vizi dell’immobile” invece, ci chiediamo cosa succeda se l’immobile acquistato all’asta presenti dei vizi e quali tutele siano riconosciute all’aggiudicatario.
Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.
Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile acquistato all’asta? Generalmente, se tutto va bene, tra i 3 e i 6 mesi. Ne parliamo in questo articolo.
