Custode non fa vedere la casa all’asta: che fare?

custode rifiuta la visita all asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Cosa puoi fare se il custode giudiziario si rifiuta di farti vedere la casa all’asta?

Oppure, cosa puoi fare se il custode giudiziario differisce, piu’ e piu’, volte la visita rendendoti impossibile la visita?

Devo dire che purtroppo, negli anni, abbiamo notato che più spesso di quanto si creda nascono problemi di questo genere.

Pertanto in questo approfondimento cercheremo di rispondere una volta per tutte con il rimedio (o meglio i rimedi) che riteniamo piu’ congrui nel caso in cui il custode non adempia ai propri doveri.

Se vuoi invece sapere come prenotare una visita all’asta ti consiglio di leggere il nostro articolo su “come visitare un immobile all’asta” o anche “si può anticipare la visita all’asta?“.

Custode giudiziario rifiuta la visita della casa all’asta

Partiamo da un esempio abbastanza forte.

Mettiamo che il Custode si rifiuti di farti visitare la casa all’asta.

Ora devi sapere che, in assenza di gravi circostanze (che vanno documentate), il custode è tenuto ai sensi dell’articolo 560 c.p.c. a farti visitare l’immobile pignorato. Se si parte da tale base è facile comprendere come il Custode stia apertamente violando l’articolo 560 c.p.c. nel momento in cui si rifiuta di farti vedere la casa all’asta, in assenza di gravi motivi.

In una situazione simile – che ritengo gravissima – l’unica cosa per riportare all’ordine il custode dissenziente è il deposito di un’ istanza al Giudice dell’Esecuzione immobiliare pendente. Non mi “interrogherei” troppo, per gli addetti ai lavori, sulla natura dell’istanza (sia essa un ricorso ex art. 591 ter c.p.c. sia essa un diverso mezzo) in quanto il Giudice è libero, presa la notizia, di adottare i provvedimenti piu opportuni.

Premesso quanto precede in tutta sincerità non mi è mai capitato, se non in rarissime occasioni, di confrontarmi con custodi che negassero la visita in assenza di valide ragioni.

Pertanto, prima di ricorrere al Giudice è bene comprendere le ragioni dell’ausiliario e verificare che le stesse siano debitamente documentate. Così, ad esempio, se nell’immobile risiede una persona sottoposta agli arresti domiciliari il giudice potrebbe paradossalmente autorizzare la vendita ma non le visite. Così, ad esempio, se l’immobile è venduto in una divisione giudiziale potrebbe addirittura mancare del tutto un custode giudiziario esterno.

PS: in alcune occasioni il Custode Giudiziario ti “esorterà” molto gentilmente a lasciar perdere considerato che probabilmente il debitore e il creditore hanno trovato un accordo. Ora, malgrado agli atti possa essere stata già depositata un’istanza per la sospensione ex art. 624 bis c.p.c., ritengo che in assenza di un ordine diretto del G.E. il custode sia tenuto a far visitare l’immobile ai potenziali offerenti. Non è detto infatti che il Giudice accolga tale richiesta, sebbene vi sia il consenso di parte debitrice e creditrice (si vedano i requisiti dell’art. 624 bis c.p.c.), e soprattutto non è detto che tale possa essere accordata in assenza del consenso degli offerenti che abbiano prestato cauzione (si legga l’art. 161 bis disp.att.c.p.c.).

Custode giudiziario rinvia la visita alla casa all’asta

Passiamo adesso ad un’ ipotesi meno remota che si verifica quando il Custode rinvia, una o piu volte, la visita della casa all’asta.

Ci tengo a precisare che tale situazione viene determinata verosimilmente dalla presenza di occupanti che, per ostacolare la vendita all’asta, accampano scuse su scuse per impedire le visite.

Questa situazione, che si verifica abbastanza spesso, provoca un problema enorme per il potenziale offerente che malgrado la sua piu’ ampia disponibilità potrebbe non riuscire a stare indietro ai diversi rinvii e attendere inutilmente una successiva data.

E’ matematico, del resto, che se per una visita si prenotano 10 persone, e quella visita viene rinviata alla successiva probabilmente ne resteranno 8, poi 6 poi forse 2.

Questo meccanismo che sembra innocuo a me pare invece idoneo e sufficiente per la revoca della vendita all’asta.

Mi spiego.

Il nostro ordinamento ha fondato l’esecuzione immobiliare sui principi di trasparenza e correttezza e, quanto alla posizione degli offerenti, di pari condizioni per i partecipanti. Ora se questi sono i principi cardine del pignoramento immobiliare uno scostamento dagli stessi non può che condurre ad una vendita sbagliata – errata e non corretta (anche secondo l’articolo 586 c.p.c. per cui il prezzo giusto è quello ottenuto in assenza di fattori devianti).

Così ad esempio se Giancarlo, Vito, Giovanni e Roberto prenotano una visita alla casa all’asta e il custode, per via di vari (alcune volte anche 3) rinvii, riesce a far vedere la casa al solo Roberto (che magari è pensionato e abita a 400 metri dal bene pignorato) per me quel Custode deve rilevare tale circostanza e rimetterla al Giudice dell’Esecuzione!

E se non lo fa lui lo dovrebbero fare Giancarlo, Vito e Giovanni!

Custode giudiziario fissa la visita a ridosso dell’asta

Ecco qui un altro esempio che ritengo altamente lesivo per il potenziale offerente.

Alcune volte i Custodi fissano la visita all’immobile tre giorni prima del termine di presentazione delle offerte per l’asta.

Ora – ancora – da un punto di vista prettamente comportamentale, compreresti una casa che hai visitato appena due giorni prima?

Chiaramente No, a meno che non ci sia un interesse fortissimo!

Anche qui il punto è sempre lo stesso.

Difficoltà a visitare la casa all’asta: cosa fare

Conosco tanti, tantissimi custodi giudiziari che fanno il loro lavoro per bene, con sacrificio e con grandissima dedizione e raccomando ai miei lettori di avere sempre tantissimo rispetto per questo ruolo certamente particolare.

Nel caso in cui, però, il custode dovesse errare ritengo che sia giusto innanzitutto farglielo presente, magari tramite una p.e.c.

Se, malgrado tale avvertimento, il Custode dovesse continuare nel comportamento scorretto ritengo a questo punto giusto, a tutela anche della procedura esecutiva, che tale circostanza venga portata all’attenzione del Giudice dell’Esecuzione con un’ istanza o con un ricorso ex art. 591 ter c.p.c.

Visitare la casa all’asta è infatti non solo un tuo diritto, ma anche interesse del pignoramento che nasce, si evolve ed è strutturato per consentire la massima partecipazione possibile per cui, questi comportamenti, risultano pregiudizievoli.

Avv. Daniele Giordano

Per saperne di più sul tema puoi leggere il nostro articolo sul decreto di trasferimento e consegna delle chiavi oppure l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.

Una volta emesso il decreto di trasferimento ti verranno consegnate le chiavi di casa.

In merito all’acquisto all’asta molte persone ci chiedano quanto bisogna avere di partenza per comprare all’asta, rispondiamo a questa domanda nell’articolo “Come comprare casa all’asta senza soldi” o anche “Quanti soldi ho bisogno per partecipare ad un’asta?

Se vuoi approfondire, invece, gli aspetti più rilevanti dell’acquisto di un immobile occupato leggi “Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi”

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“. Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

    Se vuoi essere contattato inserisci i tuoi dati in basso
    Condividi:

    Grazie ad Astafox il  primo studio legale che si occupa esclusivamente di aste giudiziarie, abbiamo già aiutato oltre 200  persone ad acquistare all’asta senza muovere un dito!

    Con Astafox

    • Ti seguiamo in ogni fase dell’acquisizione;
    • Scoviamo, per te, i principali cavilli burocratici;
    • Risolviamo i problemi nascosti;
    • Presentiamo l’offerta di acquisto e partecipiamo alla successiva gara
    • Liberiamo, rapidamente, l’immobile occupato successivamente all’aggiudicazione 
    man in black crew neck t-shirt

    Evita di finire nel girone infernale degli acquirenti inesperti (o seguiti male)!


    Con Astafox

    • Eviti di inciampare in complesse pratiche burocratiche
    • Eviti di compilare moduli e moduletti trovati su internet senza sapere a quale risultato porteranno;
    • Eviti di dover “pregare” il custode giudiziario per avere ciò che ti spetta di diritto
    • Eviti di doverti imbizzarire in attesa del decreto di trasferimento
    • Eviti di dover “stra-pagare” un’agenzia immobiliare per non fare praticamente nulla
    Stai cercando
    Avvocati con esperienza?
    Siamo specializzati nelle aste giudiziarie

    Cerchi una Guida completa sulle Aste Immobiliari

    “I Segreti delle aste Immobiliari” è una guida semplice, facile e comprensibile per chi vuole acquistare all’asta, evitando brutte sorprese

     * E-book in promozione a € 7,90 invece che € 16,90 fino al 
    15 GIUGNO 2024!!!