Condanna aggiudicatario alla differenza: di cosa si tratta?

Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Quando ti aggiudichi un’asta e non paghi il saldo prezzo ti esponi ad una serie di conseguenze negative.

Nell’articolo sul mancato pagamento del saldo prezzo abbiamo spiegato che, ai sensi dell’art. 587 c.p.c., le conseguenze sono 3:

  • La perdita della cauzione
  • La dichiarazione di decadenza dall’aggiudicazione
  • L’eventuale condanna al pagamento di una somma pari alla differenza tra il valore dell’aggiudicazione e quella successiva, se inferiore (detratta la cauzione versata)

In questo articolo ci concentreremo proprio sulla eventuale condanna al pagamento di questa somma: la terza sanzione comminata dall’articolo 587 c.p.c. e forse la più grave tra quelle previste.

Ps: se ti trovi in questa situazione e già sai cosa ti sta “succedendo” puoi scrollare fino alle conclusioni dove ti spiego in quali situazioni questa condanna potrebbe essere evitata.

Se avresti letto il nostro articolo “i 5 errori da evitare (come la peste) nelle aste immobiliari” probabilmente non ti troveresti in questa triste situazione!

Condanna aggiudicatario alla differenza: cosa è?

La questione è questa.         
Se non paghi il prezzo nei termini, il Tribunale sarà costretto a mettere di nuovo in vendita il bene e quindi perderà tempo e investirà altre risorse.

Per questo l’aggiudicatario che non paga può essere sanzionato al pagamento di questa ulteriore somma.

La condanna, in particolare, è pari alla differenza tra il valore dell’aggiudicazione (non pagata) e quella successiva, se inferiore.

Grazie a questa precisazione abbiamo subito un primo dato.

La condanna ex art. 587 c.p.c. è eventuale e futura e può essere emessa solo nel caso in cui l’immobile venga aggiudicato ad un prezzo inferiore dell’aggiudicazione il cui prezzo non è stato versato.

Pertanto, in tutti i casi in cui la successiva vendita conduce ad un prezzo maggiore del prezzo al quale era avvenuta l’aggiudicazione precedente questa condanna non può essere emessa.

Facciamo un esempio.

Tizio partecipa ad un’ asta immobiliare e si aggiudica l’immobile a 100.000 euro versando cauzione pari a 10.000 euro.

Purtroppo, non paga il saldo prezzo nei termini consentiti.

L’immobile torna in vendita e viene aggiudicato da Caio a 120.000 euro.

In questo caso la sanzione prevista dall’art. 587 c.p.c. comma terzo non opererà.

Infatti, il valore dell’aggiudicazione successiva (120.000) sommato al valore della cauzione confiscata a Tizio (10.000) è superiore al valore dell’aggiudicazione di Tizio (100.000).


Vediamo il caso opposto ossia il caso in cui la condanna eventuale troverà spazio.

Giacomo si aggiudica una casa all’asta per 200.000 euro e versa 20.000 di cauzione.

Purtroppo, non riesce a pagare il saldo prezzo nei termini previsti dall’ordinanza di vendita.

Il bene torna in vendita e viene aggiudicato solo a distanza di tempo a Massimo per 80.000 euro.

Come potete notare il prezzo di aggiudicazione successivo (quello di Massimo) è di gran lunga inferiore al prezzo di aggiudicazione di Giacomo.

In questo caso opererà la condanna prevista infatti il valore dell’ aggiudicazione successiva (80.000) unito al Valore Cauzione persa da Giacomo (20.000) e dunque uguale a 100.000 euro è inferiore al valore dell’aggiudicazione di Massimo (200.000).

In questo caso Massimo può essere condannato al pagamento di questa differenza.

Cosa dice la legge sulla condanna dell’aggiudicatario al pagamento della differenza

Gli articoli di riferimento sono due.

L’articolo 587 del codice di procedura civile che dispone

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode; il decreto è attuato dal custode a norma dell’articolo 560, quarto comma. 2. Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza”

L’articolo 177 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile secondo cui

1. L’aggiudicatario inadempiente è condannato, con decreto del giudice dell’esecuzione, al pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per il quale è avvenuta la vendita. 2. Il decreto del giudice costituisce titolo esecutivo a favore dei creditori ai quali nella distribuzione della somma ricavata è stato attribuito il credito da esso portato.

Condanna al pagamento differenza: quando viene emessa?

La condanna ex art. 587 c.p.c. e 177 disp. att. c.p.c. non è immediata considerato che, come abbiamo visto, è incerta e eventuale e non misurabile a priori.  

Pertanto, solo a distanza di tempo chi non avrà pagato il prezzo potrà sapere se questa verrà emessa o meno.

O meglio, solo dopo la successiva aggiudicazione (che tanto potrà avvenire nei successivi 6 mesi tanto nei successivi 3 anni) sarà possibile capire:

  1. Se la condanna sarà emessa (essendo possibile solo nel caso in cui l’aggiudicazione successiva avvenga a prezzo inferiore)
  2. La misura della condanna

In termini pratici, la condanna al pagamento dell’aggiudicatario che non ha pagato il prezzo viene emessa contestualmente al provvedimento con cui il Giudice dell’Esecuzione approva il piano di riparto ex art. 596 c.p.c.

Venduto il bene, c’è bisogno di “spartire” le somme e consegnarle a chi ha promosso o è intervenuto nel pignoramento.

In questo momento il Giudice non solo approverà la distribuzione del ricavato come avanzata dal professionista delegato alla vendita ma, se ricorrono i presupposti, emetterà la condanna di cui all’articolo 587 c.p.c. terzo comma.

 Condanna al pagamento differenza: a chi va pagata?

Questa condanna, per l’appunto, condannerà l’aggiudicatario al pagamento della differenza tra la sua aggiudicazione e quella inferiore successiva.

Essa è posta in esecuzione dal creditore che, in sede di riparto, ha ricevuto il diritto di chiedere quei soldi.

La situazione è questa.

La casa all’asta viene venduta a 100.000.

Tolte le spese di esecuzione restano 85.000 euro.

Il Creditore Alfa ha un credito di 120.000 e riceve, all’esito della vendita, solo 85.000 euro ossia “il netto” del ricavato.

Il Giudice, a questo punto, darà al creditore Alfa non solo gli 85.000 del ricavato, ma anche il diritto di chiedere e ricevere dall’aggiudicatario sanzionato quanto dovuto nei limiti di quanto ancora spetta al creditore.

E’ dunque a questo creditore che andranno pagate le somme portate nel decreto di condanna.

Condanna al pagamento differenza: cosa succede se non pago?

L’articolo 177 disp. att. c.p.c. testualmente dispone al comma secondo: “il decreto del giudice costituisce titolo esecutivo a favore dei creditori ai quali nella distribuzione della somma ricavata è stato attribuito il credito da esso portato.”

Cosa significa?

Significa che quel decreto è un titolo esecutivo con cui il creditore potrà immediatamente, dopo la notifica del “titolo” e del precetto ex art. 480 c.pc., procedere a pignorare i beni dell’aggiudicatario sanzionato, pignorando magari i conti corrente, gli immobili, le auto, i beni mobili etcc.etcc.

Condanna aggiudicatario alla differenza: si può evitare?

Tendenzialmente non c’è modo di evitare questa condanna nel caso in cui ce ne siano tutti i presupposti.

Una volta emessa la condanna ex art. 177 disp. att. c.p.c. non può essere “opposta” con una comune opposizione agli atti.

Nel caso in cui ti trovassi in questa situazione l’unica cosa che ritengo utile fare sarebbe un accordo con il creditore per evitare che questo inizi una serie di pignoramenti sui tuoi beni, aggravando la tua posizione.

Per “agevolare” questo accordo e strappare delle condizioni vantaggiose potrebbe essere utile anticipare le mosse del creditore iniziando a proteggere il patrimonio prima della sua aggressione.

Caso diverso è invece quello in cui tu stia ragionando sul pagare o meno il saldo prezzo e sia ancora in tempo per farlo.

Ebbene, in questo caso, l’unico modo per “fuggire” dalle gravi sanzioni previste dall’articolo 587 c.p.c. (perdita della cauzione, decadenza ed eventuale condanna) risulterebbe quello di ottenere, se ne esistono i presupposti, la revoca dell’aggiudicazione.

Avv. Daniele Giordano

Per sapere in quali casi è possibile ottenere la revoca dell’aggiudicazione potresti leggere l’articolo “Risarcimento danni casa acquistata all’asta” e “Acquisto all’asta e vizi dell’immobile” dove affrontiamo il tema dell’aliud pro alio, idoneo ad ottenere la revoca dell’aggiudicazione.

l mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte!

Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“.

Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

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