Quando compri una casa all’asta e leggi la perizia estimativa resa dal Tribunale potresti incappare in una trascrizione pregiudizievole o in più trascrizioni pregiudizievoli.
La trascrizione pregiudizievole, in particolare, puoi trovarla in un’ apposita area della perizia estimativa chiamata “formalità pregiudizievoli“.
La buona notizia è che, nella maggioranza dei casi, non c’è da preoccuparsi.
In questo articolo spiegheremo cosa è la trascrizione pregiudizievole e quando preoccuparsi in presenza di trascrizioni pregiudizievoli.
Partiamo dalle basi
Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale “I segreti delle aste immobiliari“ dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.
Trascrizione pregiudizievole: cosa è?
Le trascrizioni pregiudizievoli sono delle limitazioni o dei vincoli sulla casa che stai acquistando.
Seguimi un secondo, cercherò di spiegare il tutto in maniera molto semplice 😊
Quando acquisti una casa con il mutuo, la Banca iscriverà un’ ipoteca sulla casa e la annoterà sul libro dei registri immobiliari presente nella Conservatoria competente.
L’ipoteca è un’iscrizione pregiudizievole.
Se non paghi un debito, il tuo creditore potrà iscrivere ipoteca giudiziale sulla tua casa, sempre annotandola annoterà sul libro dei registri immobiliari presente nella Conservatoria competente.
Se ti separi da tuo marito e il Giudice della separazione ti assegna la casa coniugale, questo provvedimento andrà trascritto e costituirà una trascrizione pregiudizievole sull’immobile.
Tutti questi atti (ipoteche, trascrizioni di pignoramenti, provvedimenti, domande giudiziali etc) possono essere consultati da tutti tramite un’ispezione ipotecaria che chiarirà l’elenco di tutte le trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.
Chiariamo meglio il concetto.
I Libri fondiari, presenti nelle Conservatorie, che ora sono telematici (in antichità erano proprio dei libri) conservano le tracce della storia degli immobili.
Queste tracce oltre ad essere costituite da compravendite, donazioni, e trasferimenti sono anche costituite da trascrizioni di segno negativo, trascrizioni pregiudizievoli che per l’appunto appesantiscono il bene come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, sequestri e domande di vario genere.
Che differenza c’è tra trascrizione a favore e trascrizione contro?
Molto spesso ci viene chiesta la differenza tra le trascrizioni a favore e quelle contro.
Diciamo molto sinteticamente che le trascrizioni a favore sono atti “positivi” per il debitore come ad esempio l’acquisto di una proprietà (compravendita a favore), la donazione di una casa, l’eredità di un genitore o di un parente, il riconoscimento di un diritto.
Al contrario le trascrizioni contro riguardano gli atti a sfavore del debitore come ad esempio la vendita di una proprietà, la morte anche, il riconoscimento di un diritto in favore di un terzo. Tra le trascrizioni a sfavore vi sono anche quelle pregiudizievoli che hanno un rapporto con l’immobile.
Trascrizione pregiudizievole: quando preoccuparsi?
Nel 90 percento dei casi dinnanzi ad una casa all’asta che ha delle trascrizioni pregiudizievoli non c’è da preoccuparsi.
In genere la trascrizione pregiudizievole, in questi casi, è composta dall’ipoteca iscritta dalla Banca che ha concesso il mutuo per l’acquisto dell’immobile e dall’atto di pignoramento immobiliare trascritto dopo il mancato pagamento delle rate del mutuo.
Ebbene, quando la situazione è questa, non c’è nulla di cui preoccuparsi in quanto sia l’ipoteca sia il pignoramento saranno cancellati con il decreto di trasferimento che, si dice, ha effetto “purgativo” (anche se non determina la cancellazione trascrizione domanda giudiziale).
Più che altro in questi casi quello che dovresti fare è verificare se l’ordinanza di vendita o l’avviso di vendita dicano qualcosa sul pagamento delle spese per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Infatti, in alcuni casi (a discrezione del magistrato), la spesa per la cancellazione delle ipoteche viene fatta pagare all’aggiudicatario dopo l’aggiudicazione e contestualmente al versamento del saldo prezzo (per approfondimenti ti invito a leggere “Chi paga la cancellazione delle ipoteche nelle aste immobiliari?”).
Insomma nelle ipotesi classiche, alla meno peggio (quando la procedura dispone te ne debba occupare tu), dovresti verificare la presenza di una trascrizione pregiudizievole solo per sapere quanto ti costerà l’acquisto all’asta.
Trascrizione pregiudizievole: quando fare attenzione
Spiegato il significato del termine trascrizione pregiudizievole, vediamo quando c’è effettivamente da preoccuparsi.
Abbiamo già detto che la trascrizione pregiudizievole potrebbe:
- essere totalmente irrilevante
- rilevare solo ai fini delle spese di cancellazione nelle procedure in cui tale onere viene fatto ricadere sull’aggiudicatario
- essere rilevante e compromettere l’acquisto
Ecco.
In alcune situazioni potresti trovare delle trascrizioni pregiudizievoli particolarmente significative dei VERI E PROPRI PROBLEMI!
Così ad esempio potresti trovare la trascrizione di un sequestro penale, nel qual caso correresti il rischio di comprare una casa all’asta e non diventarne mai il proprietario (ne parliamo approfonditamente nell’articolo “Acquisto all’asta e sequestro penale“)
Oppure, ne parlavamo prima, la trascrizione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, che ti costringerebbe ad aspettare anni ed anni prima di liberare la casa (per info puoi leggere “Assegnazione della casa coniugale e acquisto all’asta“).
O anche una o più domande giudiziali particolarmente gravose come la domanda di rivendica di parte della proprietà da parte di un terzo oppure un preliminare trascritto anteriormente al pignoramento: COSE CHE POTREBBERO METTERE VERAMENTE A RISCHIO IL TUO ACQUISTO.
Capirai bene che in queste situazioni è fondamentale affidarsi ad un avvocato esperto in diritto delle aste immobiliari sia per evitare brutte sorprese sia per evitare di “abbandonare” un’ottimo affare per un rischio in realtà inconsistente.
Un buon avvocato esperto è fondamentale non solo per leggere la documentazione già presente ma anche per cercarne di nuova, magari con delle ispezioni ipotecarie aggiornate.
Ancora oggi purtroppo i nostri lettori sono persuasi del fatto che i Tribunali siano super efficienti e che non sbagliano mai ed invece non sanno degli strafalcioni che ogni giorno ci vengono sottoposti!
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.
Per approfondire cosa significa asta deserta puoi anche leggere il nostro articolo sull’asta bandita in cui ne spieghiamo il significato.
Se oltre a delle ipoteche vi sono delle domande giudiziali è fondamentale comprendere come comportarsi, ne parliamo nell’articolo “domande giudiziali e aste immobiliari: cosa fare?“
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
Cosa significa asta deserta? Clicca sul link e impara “l’alfabeto delle aste”
Per qualche consiglio su come vincere un’asta immobiliare leggi “Come vincere un’asta immobiliare nel 2023 + trucchi“.
Per sapere cosa si intende per voucher mutuo si legga l’articolo sulla pre delibera del mutuo.
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte! Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.
Per approfondire le tematiche relative alle tasse si legga anche il nostro articolo sul mutuo giovani under 36. Se invece vuoi arredare una casa comprata all’asta non perdere i benefici del bonus mobili 2024 senza ristrutturazione.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
