In questo articolo approfondiremo cosa comporta comprare una casa all’asta con fondo patrimoniale.
Devi infatti sapere che alcune volte, mentre guardi le perizie sotto la voce “formalità pregiudizievole“, troverai la presenza della trascrizione di un fondo patrimoniale.
Vediamo insieme cosa significa e se è sicuro comprare una casa all’asta con fondo patrimoniale.
Prima di entrare nel vivo del nostro discorso voglio però dirti che:
- Il fondo patrimoniale è una misura di protezione patrimoniale
- Se la casa è all’asta malgrado la presenza di un fondo patrimoniale significa che il problema è superato
- Molto probabilmente puoi comprare una casa all’asta con fondo patrimoniale
Comprare casa all’asta con fondo patrimoniale: partiamo dalla base
Cerchiamo di spiegare in breve che cosa è un fondo patrimoniale per capire se è sicuro acquistare una casa all’asta su cui grava un fondo patrimoniale.
L’articolo 167 c.c. ci parla del fondo disponendo che: “Ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico, o un terzo, anche per testamento, possono costituire un fondo patrimoniale, destinando determinati beni, immobili o mobili iscritti in pubblici registri, o titoli di credito, a far fronte ai bisogni della famiglia“.
Da questo articolo comprendiamo come il fondo sia un contenitore dentro il quale i coniugi possono inserire alcuni beni per far fronte ai bisogni della famiglia.
Fin qui nulla di eccitante.
Il vero articolo interessante è l’articolo 170 c.c. che dispone “La esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia“.
Che significa?
Significa che i beni del fondo possono essere aggrediti solo dai creditori il cui credito sia sorto o riferito ai bisogni della famiglia.
Facciamo un esempio.
Esempio di fondo patrimoniale per bene all’asta
Tizio e Caia, coniugati, decidono di costituire tramite atto pubblico un fondo patrimoniale ai sensi dell’articolo 167 c.c.
All’interno di questo fondo inseriscono la loro abitazione, un villino in cui abitano con i loro figli.
Dopo qualche anno dal fondo, Tizio causa un sinistro con la propria autovettura e non essendo assicurato è tenuto a rimborsare i danni personalmente.
Sempronio, danneggiato dal sinistro di Tizio, ha un credito nei confronti di quest’ultimo ma, non essendo questo credito riferito a bisogni della famiglia non potrebbe procedere al pignoramento immobiliare sull’immobile protetto dal fondo!
Facciamo ora un esempio dove il “fondo” viene superato.
Partiamo sempre da Tizio e Caia che, come sapete, hanno una villetta.
Caia ha una baby sitter che però non paga.
La Baby sitter all’esito di un articolato giudizio ottiene una sentenza. Il suo credito è riferito a bisogni della famiglia e quindi può agire nei confronti dell’immobile pignorandolo.
Ovviamente per la snellezza di questo articolo mi astengo dall’entrare nel discorso relativo alla revocatoria del vincolo eventualmente apposto e anche su tutte le questioni connesse all’erosione giurisprudenziale della protezione del fondo patrimoniale.
Comprare casa all’asta con fondo patrimoniale: è fattibile?
Ora che hai chiaro cosa sia e come operi un fondo patrimoniale comprenderai che, comprare una casa all’asta con fondo patrimoniale, non è una cosa che dovrebbe spaventarti.
Questo perché la valutazione dell’incidenza del fondo patrimoniale è rimessa al Giudice dell’Esecuzione in una fase di molto anteriore al tuo acquisto.
Detto semplicemente, è il Giudice che, se ritiene che la villetta di Tizio e Caia sia immune da quel particolare credito, nega la prosecuzione del pignoramento, d’ufficio o se adito con opposizione ex art. 615 c.p.c.
Una volta che il pignoramento è proseguito fino alla vendita e fino all’aggiudicazione tutte queste questioni si ritengono superate!
Ed infatti l’articolo 2929 c.c. dispone che “La nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell’esecuzione“
Pertanto anche se il Giudice avesse valutato l’incidenza del fondo i maniera non corretta questo non potrebbe riverberarsi sull’aggiudicatario, il cui acquisto sarebbe salvo!
A cosa fare attenzione nelle aste immobiliari?
Ora che abbiamo compreso che la presenza di un fondo patrimoniale non dovrebbe preoccuparti vorrei spendere qualche riga per dirti a cosa devi are attenzione nelle aste immobiliari.
Innanzitutto ti consiglio di dare un’attenta lettura all’articolo sui rischi per l’acquisto di una casa all’asta e su tutti gli altri articoli di questo blog che certamente potranno aiutarti a farti un’idea dell’argomento (oltre che il nostro fantastico libro “i segreti delle aste immobiliari“).
Tendenzialmente per un occhio non allenato è veramente complesso individuare i veri rischi di un’asta che spesso possono consistere in un atteggiamento particolarmente avverso del debitore, in una probabile liberazione complessa, in cattive valutazioni urbanistiche o in problemi procedurali piuttosto insidiosi.
Il nostro consiglio resta sempre quello di affidarsi ad un avvocato esperto in aste immobiliari che, tramite una consulenza nelle aste giudiziarie, saprà sicuramente consigliare la strada migliore da percorrere per evitare problemi.
Avv. Daniele Giordano
Ti interessa sapere cosa succede se l’immobile all’asta è oggetto di un contratto preliminare di compravendita? Ne parliamo nell’articolo “preliminare di vendita e acquisto all’asta” dove cerchiamo di comprendere chi prevale tra l’aggiudicatario e il promissario acquirente.
In tema di diritto di famiglia e pignoramento immobiliare è interessante comprendere cosa accada quando, a finire all’asta, sia l’immobile che sia stato assegnato quale casa coniugale. Ne parliamo nell’articolo “assegnazione casa coniugale e acquisto all’asta: cosa fare?!”
Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.
Per saperne di più sulla liberazione di un’immobile all’asta leggi “Tutto su come liberare una casa all’asta?”
Vuoi saperne di più sull’offerta di acquisto dell’immobile all’asta?
Leggi gli articoli “Offerta viziata: come opporsi?” o anche “Come fare un’ offerta per una società” ed anche “Offerta d’acquisto nulla: quando, come e perché?“
Se l’immobile comprato all’asta è già libero dovrai semplicemente entrare in possesso dello stesso!
Per saperne di più sul tema puoi leggere il nostro articolo sul decreto di trasferimento e consegna delle chiavi oppure l’approfondimento sulla richiesta di nomina dell’aggiudicatario custode.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.
Se, invece, desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.
