Nell’ultimo periodo brulicano siti di agenzie immobiliari che promettono grandi guadagni tramite il Saldo e Stralcio immobiliare.
Alcuni di questi siti promuovono affari molto rischiosi che, a determinate condizioni, possono diventare vere e proprie truffe!
Devi sapere che l’acquisto con il saldo e stralcio è un particolare tipo di acquisto in cui il debitore esecutato vende la sua casa (che è pignorata) ad un terzo acquirente che paga il prezzo della casa non al debitore ma direttamente al creditore che ha messo la casa all’asta per liberarla dal pignoramento!
Questo acquisto può essere molto conveniente in quanto il terzo acquirente compra in effetti una casa all’asta ma senza passare dall’asta e soprattutto senza passare dai rilanci che potrebbero rendere l’affare molto meno conveniente.
Anche se molto vantaggioso, l’acquisto a saldo e stralcio può diventare un’ affare molto rischioso soprattutto se a metterci le mani non è qualcuno esperto del settore.
Oggi pertanto ci concentreremo sui rischi acquisto casa saldo e stralcio
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
Cosa significa saldo e stralcio?
Facciamo un esempio:
Giancarlo, a causa del mancato pagamento del mutuo per alcuni anni, subisce un pignoramento immobiliare.
Pochi mesi prima dell’asta viene contattato da Fabio, agente immobiliare, il quale promette di poter risolvere la sua situazione debitoria tramite la vendita dell’appartamento a terzi.
Con il ricavato dalla vendita, Fabio provvederà ad estinguere i debiti di Giancarlo con i creditori.
Queste operazioni, generalmente definite a saldo e stralcio o acquisto pre asta, non sono assolutamente da sottovalutare e dovrebbero essere sempre seguite da un professionista forense del settore.
I rischi dell’acquisto di una casa a saldo e stralcio possono far diventare questa operazione un vero e proprio incubo legale
Rischi acquisto casa saldo e stralcio: quali sono?
Voglio fare una precisazione.
Nessuna operazione immobiliare è priva di rischi.
Anche se compri una casa dal tuo vicino che conosci da 40 anni e non ha alcuna criticità potrebbe sorgere qualche problema.
Il punto qui è minimizzare il rischio in un’operazione comunque abbastanza complessa ed è proprio questo che dovrebbe fare l’avvocato che incarichi per portare a compimento un saldo e stralcio immobiliare.
Rischi acquisto casa saldo e stralcio: l’intervento di altri creditori
Il primo più grosso rischio dell’acquisto di una casa a saldo e stralcio è l’intervento di altri creditori nel pignoramento tra il momento del pagamento da parte del terzo e il momento del deposito della rinuncia da parte dei creditori con cui si è trovato un accordo.
Ti spiego.
Quando acquisti a saldo e stralcio devi trovare un accordo, per l’estinzione del pignoramento, con i creditori presenti nel fascicolo dell’esecuzione immobiliare.
Ora, se l’operazione non viene pianificata bene, potrebbe ben accadere che tra il momento del pagamento da parte del terzo e il momento della rinuncia da parte dei creditori con cui si è trovato un accordo vi sia un nuovo intervento da parte di un creditore che non era mai intervenuto.
In questo caso il povero terzo si troverà a dover pagare per forza il nuovo creditore intervenuto e se non ce la fa economicamente diventerà, quale nuovo proprietario, il debitore esecutato del pignoramento immobiliare che intanto andrà avanti nei suoi confronti.
Avrà, insomma, comprato una casa destinata a tornare all’asta 😢
Rischi acquisto casa saldo e stralcio
In secondo luogo, il Saldo e Stralcio potrebbe rivelarsi un vero e proprio fallimento nel caso in cui si trovi un accordi unicamente con il creditore più importante (Generalmente: la Banca ipotecaria) e non con gli altri creditori
I creditori potrebbero, a buon diritto, proporre azione revocatoria ed eseguire un nuovo pignoramento sulla casa del terzo acquirente.
Ancora più spesso succede che solo al termine dell’operazione di saldo e stralcio le parti si accorgano che l’immobile non è “trasferibile” dinnanzi al notaio.
Mi spiego.
Gli immobili abusivi, o parzialmente abusivi possono essere venduti e comprati all’asta mentre non possono essere trasferiti davanti al Notaio.
Pertanto, ove mai vi sia un Saldo e Stralcio che non abbia tenuto conto della concreta trasferibilità dell’immobile, l’acquirente, sventurato, si troverebbe con un pugno di mosche in mano.
Una vera e propria truffa ai suoi danni!
A cosa fare attenzione nelle operazioni a saldo e stralcio?
L’ acquisto a saldo e stralcio potrebbe rivelarsi una truffa anche quando il prezzo convenuto sia esageratamente superiore a quello della vendita all’asta.
Oppure lo diventi in conseguenza di alti costi di intermediazione e notarili.
È dunque importante analizzare quale concreto risparmio si possa ottenere con questa operazione.
Occorre dunque verificare se il risparmio, sommato ai costi notarili (assenti per l’acquisto all’asta) e ai costi di intermediazione, sia comunque garantito.
Facciamo l’esempio di un immobile in vendita all’asta all’offerta minima di 100.000 euro.
Se il terzo riesce ad acquistare, fuori asta, detto immobile a 110.000 euro è una cosa.
Altra è se la vendita (fuori asta) dovesse avvenire a 150.000.
Non è infatti detto che all’asta, anche a forza di rilanci, l’immobile superi i 150 mila euro!
Come non farsi truffare in caso di saldo e stralcio?
In conclusione, come già anticipato, l’accordo teso a trovare una soluzione con il creditore tramite la vendita fuori-asta dell’immobile del debitore all’asta rimane, sempre, una buona opportunità.
Un’ opportunità che per non essere vanificata va portata avanti con uno specialista del settore preferibilmente un avvocato che si occupi di diritto immobiliare.
Al contrario, affidarsi al “primo che capita” può risultare assolutamente rischioso per i pericoli e le insidie che spesso si nascondono in questo tipo di procedure.
Un ottimo modo per “evitare” di cadere in una truffa o un inganno è investire della questione direttamente il tuo avvocato di fiducia, a patto che sia esperto di questa spinosissima materia.
- Verificare i debiti del debitore esecutato
- Verifica la storia “ipotecaria” del bene
- Verificare i vizi della procedura esecutiva immobiliare
- Valutare la concreta trasferibilità del bene
Sono tutte attività che dovresti condurre pagando un tuo avvocato, che non coincida – possibilmente – con quello che ti sta proponendo l’affare immobiliare (per ovvi motivi di conflitto di interessi).
Avv. Daniele Giordano
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?“
Le aste giudiziarie sono molto, molto convenienti e ti permettono di acquistare con uno sconto anche del 50 percento, grazie al meccanismo dei ribassi d’asta e dell’offerta minima. Tuttavia l’acquisto all’asta non è privo di rischi. Ti consigliamo a tale proposito di leggere la nostra Guida per principianti (e non solo) alle aste giudiziarie e il nostro articolo relativo ai rischi dell’acquisto all’asta. Per tutte queste ragioni e la delicatezza della procedura prevista dalla legge, nonché per evitare brutte sorprese, riteniamo sconsigliato l’acquisto all’asta tramite agenzia quanto piuttosto di affidarsi ad un avvocato specializzato.
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
Il D.lgs. 149 del 10 ottobre 2022 di attuazione della legge delega di riforma del processo civile ha introdotto nel nostro ordinamento la Vendita diretta della casa all’asta la cosiddetta “Venté Privée“. In buona sostanza viene concesso al debitore esecutato di chiedere al Giudice dell’Esecuzione di vendere “privatamente” la propria casa pignorata senza, eventualmente, passare dall’asta e dai relativi rilanci ne parliamo nell’articolo “Vendita diretta della casa all’asta: cosa è e come funzionerà”
E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo “Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!
Ho scoperto alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio ne parliamo qui “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”
Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Se sei un debitore esecutato e vuoi sapere quali vantaggi ci sarebbero per te in caso di Saldo e Stralcio e Acquisto pre asta leggi questo articolo, approfondiamo i vari vantaggi con alcune precisazioni importanti.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Ne parliamo qui.
Astafox si occupa di consulenza legale, altamente specializzata, per l’acquisto alle aste giudiziarie, incluse le vendite in pre-asta.
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Puoi leggere le loro recensioni e l’intervista all’avvocato Daniele Giordano del giornale “Il Roma” nella pagina Dicono di noi.
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