Oggi rispondiamo ad una domanda che ci viene posta spessissimo ossia:
Quanto tempo prima dell’asta va effettuato il bonifico per la cauzione?
Partiamo subito col dire che questa informazione, come tante altre, è disponibile nell’avviso di vendita.
L’avviso di vendita, che potrai scaricare accedendo al portale autorizzato del ministero (e non quindi da tutti i siti!) contiene una serie di informazioni chiave tra cui quanto tempo prima vada effettuato il bonifico bancario per il versamento della cauzione.
Diciamo che, generalmente, il bonifico dovrebbe pervenire, cioè essere accreditato, al massimo entro l’apertura delle buste.
In buona sostanza il professionista delegato alla vendita, nel giorno dell’asta, dovrebbe riuscire a vedersi accreditato sul Conto della Procedura il bonifico della cauzione.
Ma vediamo insieme come funziona!
PS: Se ti interessa sapere come redigere la causale per il bonifico della cauzione leggi qui.
Bonifico per la cauzione per la casa all’asta: quanto tempo prima?
Prima di entrare nel merito del nostro discorso devi sapere che le informazioni per partecipare ad un’asta sono contenute in questi tre documenti.
Il primo è l’ordinanza di vendita che ha un contenuto precettivo e fondamentalmente è l’atto con cui il Giudice dice al delegato cosa deve fare e soprattutto come.
Il secondo è l’avviso di vendita che un contenuto pubblicitario e pertanto ci dice come partecipare all’asta, incluso entro quanto tempo prima dell’asta fare il bonifico per la cauzione.
Il terzo è la perizia estimativa, di cui parliamo abbondantemente qui.
Se sei abituato a vedere immobili all’asta su siti “non ufficiali” tipo idalista, immobiliare.it sappi che queste informazioni non le vedrai mai!
Questo perché i documenti sono reperibili unicamente sui siti autorizzati a mettere annunci di case messe all’asta dalle banche.
Quindi il primo passo è proprio questo.
Andare sul sito giusto e scaricare tutta la documentazione più importante.
Se non sai come farlo ti consiglio il nostro articolo “Dove (e come) cercare le case all’asta?”.
Entro quando va fatto il bonifico per la cauzione?
Anche se, come anticipato, sull’avviso di vendita potresti trovare, caso per caso, qualcosa di diverso generalmente la legge impone all’offerente di versare la cauzione prima dell’apertura delle buste.
Tendenzialmente l’articolo 571 c.p.c. laconicamente afferma che:
L’offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito ai sensi dell’articolo 569, terzo comma, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell’ordinanza o se l’offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.
Questo perché, quando la norma fu formulata non esistevano le vendite telematiche e quindi l’unica modalità di celebrazione delle aste era quella in presenza.
Ciò significa che gli offrenti dovevano (e devono *ancora oggi ci sono alcune aste in presenza o quelle sincrone miste) riempire una busta con l’offerta ed un assegno circolare, a titolo di cauzione, e consegnarla in Cancelleria o presso il delegato.
Ora che esistono le aste telematiche è armonico ritenere che la cauzione debba risultare versata già al momento dell’apertura delle buste.
Questo che significa?
Significa che se c’è un’asta il 17 settembre 2024 e il termine di presentazione delle offerte è il 15 settembre 2024, io credo sia necessario che il bonifico (della cauzione) sia visibile il giorno 17, giorno in cui il delegato, spulciando l’offerta, verificherà subito prima che la cauzione sia stata versata e sia visibile.
Non ti sto consigliando di versare la cauzione l’ultimo giorno utile, anzi.
Il nostro consiglio è sempre quello di pianificare il tutto con grosso anticipo per evitare errori che potrebbero avere conseguenze fatali.
Come succede se il bonifico della cauzione non viene accreditato in tempo?
Ecco.
Questo è un vero problema.
Tendenzialmente se il tuo bonifico non dovesse risultare visibile alla data dell’apertura delle buste, il delegato non potrebbe fare null’altro che escluderti dall’asta.
La schermata che ti apparirebbe reciterebbe probabilmente la dicitura “ammissione non confermata“.
Ora comprenderai che questo è un vizio abbastanza grosso ed è veramente difficile convincere il Giudice che tu abbia ragione nel caso in cui il bonifico non sia mai partito o i soldi siano finiti per sbaglio sul conto del tuo amante 😉
Premesse queste situazioni “indifendibili” ci sono una serie di zone grigie in cui io ritengo che l’offerente escluso per il mancato versamento in tempo della cauzione possa essere riammesso.
Facciamo l’esempio del Tribunale di Roma che utilizza un solo conto corrente per migliaia di procedure esecutive.
Purtroppo in questo Tribunale (che io sappia, solo in questo) non è solo consigliabile ma anche NECESSARIO allegare e produrre e identificare il CRO dell’operazione.
Questo perché sul conto corrente del Tribunale arrivano verosimilmente centinaia di pagamenti al giorno e c’è dunque il rischio che la cauzione malgrado versata non venga TROVATA!
Io ritengo che il mancato “ritrovamento” della cauzione effettivamente versata non possa essere individuato quale vizio per escludere una persona dall’asta in quanto l’articolo 571 c.p.c. quando fa riferimento al “mancato versamento” indica un’ipotesi tassativa.
In queste situazioni quindi proporre un ricorso verso l’illegittima esclusione può essere addirittura doveroso e aiutare l’offerente escluso a partecipare alla gara tra gli offerenti
Conclusioni
Non credo che sia veramente difficile formulare un’ offerta di acquisto all’asta tuttavia ci sono tante cose da sapere, soprattutto la prima volta.
Ecco perché credo che sia il caso, tra le altre cose per verificare l’assenza di rischi dell’asta, di affidarsi ad un avvocato esperto nelle aste giudiziarie.
Al contrario riteniamo che affidarsi ad un’agenzia immobile, in un campo governato da leggi e burocrazia, non sia la scelta migliore e ne parliamo compiutamente nell’articolo “3 motivi per non comprare all’asta tramite agenzia”.
Ad ogni modo se hai letto questo articolo e lo reputi interessante puoi scriverci, in basso, e farci sapere della tua esperienza o chiedere dei tuoi dubbi irrisolti.
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi partecipare ad un’asta immobiliare e delegare il tutto ad un avvocato esperto della materia puoi rivolgerti ad uno dei nostri professionisti.
In termini di mutuo e casa all’asta ti consiglio la lettura dell’articolo “tempi erogazione mutuo per l’asta” in cui spieghiamo a cosa fare attenzione per non “toppare” il termine per il saldo prezzo.
Come Partecipare ad un Asta Immobiliare nel 2024!
Per approfondire ti invito a leggere la sezione del sito “Dicono di noi” e “Servizi offerti“. Se sei un’ agente immobiliare ti invito a leggere “Lavora con noi“.
Se vuoi saperne di più sull’argomento della procura speciale ti consiglio l’articolo “Procura speciale notarile per asta: come funziona?“.
Noi pensiamo che sia ancora possibile guadagnare con le aste ed anzi che la vendita senza incanto nasconda tantissimi segreti ed anche alcuni trucchi (che ti spieghiamo nell’articolo sui trucchi nella vendita senza incanto). Visto che le case all’asta costano poco è abbastanza probabile che ci sia una grossa concorrenza. Ecco perché ti consigliamo di approfondire il tema del saldo e stralcio immobiliare.
Ti piacerebbe fare affari all’asta con il saldo e stralcio? Leggi di più nell’articolo “Tutto sull’acquisto a saldo e stralcio immobiliare nel 2024″ o “Guida al pre-asta: come funziona“.
Per leggere l’articolo sul Tribunale di Brindisi che ha accolto il nostro ricorso per fare entrare in casa l’aggiudicatario addirittura prima del decreto di trasferimento clicca qui. Se vuoi approfondire un altro risultato strepitoso ottenuto dal nostro team leggi “Cauzione Insufficiente Asta: il Tribunale dà ragione ad Astafox.com“ o anche “Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso“ che racconta la storia di un’offerente (ingiustamente escluso) poi riammesso all’asta grazie all’intervento di Astafox.com
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