Cosa succede dopo la prima asta deserta?
Succede più o meno questo:
- La casa viene messa di nuovo all’asta con i ribassi d’asta
- Viene calcolata un’offerta minima diversa
- Tutto questo avviene a distanza di circa 3-6 mesi (lo impongono di solito le ordinanze di vendita)
Può succedere che nessuno sia interessato all’immobile in vendita all’asta.
Purtroppo, la casa all’asta non piace a nessuno e nessuno presenta offerte di acquisto alla prima vendita fissata.
Capirai che il nostro ordinamento non può rassegnarsi così facilmente.
Ecco perché quando un immobile non viene venduto alla prima asta, nasce l’esigenza di fissare una nuova vendita.
Se alla successiva vendita nessuno presenterà offerta, ce ne potrà essere una terza, una quarta, una quinta e potenzialmente anche una quindicesima fino a quando l’immobile non viene finalmente venduto!
PS: E’ falsa l’affermazione per cui l’immobile viene restituito al debitore dopo la quarta asta “fallita” ne parliamo anche nell’articolo “Dopo Quante Aste Deserte il Bene Torna al Proprietario?”
Dopo la prima asta deserta cosa succede?
Per approfondire si legga anche “asta deserta cosa succede?”.
Ti anticipo che in questo caso, nessuno ha presentato offerte di acquisto del bene pignorato e soggetto alla vendita forzata, allora il professionista delegato con l’intento di chiudere il procedimento e permettere la soddisfazione del creditore, dopo aver redatto il verbale di asta deserta, ove si attesta l’infruttuosità del primo tentativo di vendita e la mancanza di soggetti interessati all’acquisto, fissa un nuovo esperimento mediante la pubblicazione del “secondo avviso di vendita”, con ribasso di prezzo (per avere maggiori informazioni sul meccanismo dei “ribassi d’asta” si legga qui).
Dunque in sostanza, per rispondere alla domanda dopo la prima asta deserta cosa succede, possiamo affermare che il professionista delegato alla vendita del bene immobile, dopo aver preso visione dell’ordinanza di vendita con l’indicazione del ribasso che non potrà essere superiore al 25%, provvederà ad esperire un secondo tentativo per cercare di trovare una collocazione all’immobile oggetto di espropriazione forzata.
Nel caso in cui si dovessero trovare delle difficoltà anche durante il secondo e terzo tentativo di asta, dalla quarta vendita in poi, la legge permette al giudice di applicare una riduzione fino al 50% del valore della precedente asta.
È bene ricordare che, a differenza dei beni mobili, non c’è alcun limite dei tre tentativi d’asta per gli immobili.
Pertanto se anche la terza asta dovesse andare deserta l’immobile non verrebbe restituito al debitore, a meno che il giudice dell’esecuzione decida effettivamente di non dare luogo ad una quarta vendita e di dichiarare la procedura estinta per infruttuosità ex. 164 bis cpc (solitamente avviene nei casi in cui organizzare un’altra asta non avrebbe senso perché il prezzo dell’immobile ha ormai subito un’eccessiva svalutazione ed il ricavato della vendita non basterebbe per soddisfare i creditori).
La giurisprudenza della Cassazione considera l’infruttuosità un espediente da utilizzare in forma di extrema ratio, quando il pignoramento è diventato anti-economico ma se per il creditore vi sia la possibilità di recuperare anche solo le spese che ha anticipato, la procedura dovrà proseguire
Il vantaggio di comprare all’asta è rappresentato dai prezzi notevolmente più bassi rispetto ad un acquisto che viene effettuato tramite una procedura tradizionale (in Italia il prezzo base d’asta è più basso del 57% rispetto ai valori del libero mercato), ragion per cui questa rappresenta soluzione ideale per chi vuole risparmiare o ha il desiderio di cogliere un’ottima occasione per investire.
Asta non aggiudicata: cosa succede?
La vendita dell’immobile può avvenire all’asta con o senza incanto: la prima è la più comune e si caratterizza per la presentazione in busta chiusa dell’importo offerto che deve essere uguale o superiore alla base d’asta, mentre nella vendita senza incanto c’è una gara tra più offerenti che partono da una proposta d’acquisto che deve essere superiore al prezzo di vendita ed alla quale bisogna aggiungere il 10% corrispondente alla cauzione (la più comune tra le due tipologie è la vendita senza incanto in quanto, ad oggi, la vendita con incanto è quasi “sparita”)
Espletate le attività che precedono la vendita come l’atto di pignoramento, l’istanza di vendita e la determinazione del prezzo base della vendita stessa mediante la nomina, da parte del giudice dell’esecuzione, di un esperto stimatore che provvede a determinare il valore dell’immobile pignorato. Il giudice dell’esecuzione nomina un professionista delegato alla vendita il quale si occuperà anche di preparare e pubblicare gli avvisi di vendita.
Dopo aver accennato quelli che sono i tratti principali della procedura, ci occupiamo, nello specifico della possibilità che la prima asta vada deserta.
prima asta deserta: quali vantaggi nelle aste?
Abbiamo visto quali sono i meccanismi che si innescano dopo una prima asta che è andata deserta; ciò ci permette di poter affermare come per il compratore acquistare all’asta comporti enormi vantaggi:
- Acquistare un immobile ad un costo inferiore rispetto al valore di mercato, soprattutto nelle ipotesi di aste deserte da noi precedentemente illustrate.
- Risultare tutelato nel suo acquisto da eventuali rivendicazioni di soggetti terzi.
- In ogni asta giudiziaria c’è la supervisione del Giudice titolare del procedimento esecutivo e di un delegato alla vendita (notaio o avvocato) e ciò contribuisce ad un acquisto più sicuro
- Assenza di costi notarili, siccome il delegato alla vendita si occuperà del trasferimento e della variazione catastale del bene (leggi anche “Acquisto all’asta e Notaio“)
- Poter fare affidamenti su esperti del settore, evitando ulteriori costi per l’agenzia immobiliare (leggi anche “Aste giudiziarie e provvigioni agenzia immobiliare“).
Asta deserta e trattativa privata: e’ possibile?
Per saperne di più sull’argomento si legga anche “Asta deserta e trattativa privata: perché non si può fare?”
Come avvocati ed esperti del settore escludiamo che il Tribunale possa autonomamente gestire una trattativa privata successivamente ad un’asta deserta.
L’unica ipotesi in cui è concessa la trattativa è prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c. e solo per le procedure post- Cartabia che possono giovarsi della vendita diretta.
Pertanto se vedi una casa all’asta, la cui vendita va deserta l’unico modo per comprarla senza passare dall’asta è il saldo e stralcio immobiliare.
Con il saldo e stralcio infatti, dopo un’asta deserta e prima che ne venga fissata un’altra, potresti tranquillamente contattare il debitore e, se lui è d’accordo, pattuire l’acquisto della casa all’asta fuori dell’asta.
Sò che sembra complicato, ma con una buona assistenza, il saldo e stralcio immobiliare è la scelta vincente nonché di gran lunga più conveniente di un’asta!
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Una leggenda metropolitana narra che dopo 4 aste deserte il bene torna al debitore. In questo articolo ti spieghiamo perché non è così, scopri di più leggendo “Dopo quante aste deserte il bene torna al proprietario?”.
E’ possibile vedere l’immobile pignorato dopo l’aggiudicazione? Ne parliamo nell’articolo “visita immobile all’asta dopo l’aggiudicazione: è possibile?”
Sapevi che, dopo la vendita all’asta, il debitore potrebbe ricevere nuovi pignoramenti? Non è detto, infatti, che con il ricavato della vendita si soddisfino tutti i creditori del pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “debito residuo dopo vendita all’asta: cos’è e cosa fare”.
Cosa significa asta deserta? Clicca sul link e impara “l’alfabeto delle aste”
C’è grande confusione tra Offerta minima e prezzo base, una è l’offerta minima presentabile, l’altro è il prezzo determinato dal giudice per la vendita: scopri la differenza?
Se vuoi, invece, comprendere di quanti soldi hai bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria puoi leggere l’articolo “Di quanti soldi ho bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria?”.
Come funziona un’asta giudiziaria
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
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