Oggi approfondiamo un tema delicato perché oggetto di numerose interpretazioni e credenze fuorvianti.

Stiamo parlando della possibilità che un immobile torni nella piena disponibilità del debitore esecutato dopo tre aste andate deserte.

Ci si chiede se tale ultima affermazione corrisponda o meno a realtà.

Ti anticipo che non esiste una disposizione, ad oggi, che consenta di liberare il bene dopo un certo numero di aste deserte.

L’unica possibilità, a tale riguardo, è quella dell’infruttuosità della vendita che si verifica quando, dopo numerose aste, il bene arrivi ad avere un prezzo così basso da non permettere nemmeno più il pagamento delle spese di procedura.

Solo in questo caso il Giudice può, discrezionalmente, estinguere il pignoramento.

Dopo la quarta asta deserta il bene deve essere restituito al proprietario?

La risposta è sicuramente NO.

L’immobile non torna al debitore dopo 3 o 4 aste deserte.

Anzi in alcun caso è prevista la restituzione al debitore dell’immobile pignorato (salvo quanto si dirà in proseguo).

Quindi la risposta alla domanda “dopo 4 aste deserte cosa succede?” è Nulla!

Pertanto non è assolutamente vero che dopo 4 tentativi il pignoramento si chiude

Infatti, contrariamente a quanto pensato comunemente non esiste nel nostro ordinamento una norma che statuisca il numero di aste deserte necessarie affinché il giudice dell’esecuzione dichiari la chiusura anticipata della procedura di vendita forzata (e dunque la restituzione del bene “liberato” al debitore).

Ciò che però ha alimentato queste false credenze è stata la riforma in materia di esecuzione forzata voluta dal legislatore nel 2016 limitatamente ai beni mobili!

Essa fissava un limite al numero di aste deserte (tre) dopo le quali il giudice riassegnava i beni mobili (Ex. Automobili, Gioielli) al debitore esecutato.

Infatti come si può ben comprendere l’intervento normativo interessava solo ed esclusivamente i beni mobili, a cui marginalmente fa riferimento l’Articolo 812 cc. e non anche i beni immobili (case, appartamenti, ville, garage, fabbricati industriali ect)!

Ora approfondiamo alcune questioni utili ai fini del nostro discorso:

Cos’è un’asta deserta?

L’asta giudiziaria viene definita “deserta” quando non è pervenuta alcuna offerta d’acquisto per l’immobile oggetto di vendita forzata.

Pertanto, il delegato professionista addetto alla vendita, su ordine del giudice dell’esecuzione, fissa una nuova asta giudiziaria nella quale la base d’asta sarà minore rispetto alla precedente, nel pieno rispetto del meccanismo dei ribassi.

È un sistema che rende particolarmente vantaggioso acquistare all’asta; quest’ultimo talvolta consente di potersi aggiudicare un immobile di elevato valore a cifre irrisorie rispetto al prezzo inizialmente fissato dal giudice sulla base della consultazione della perizia redatta dal Consulente Tecnico d’ufficio.

I ribassi d’asta vengono stabiliti dal giudice all’interno dell’ordinanza di vendita.

Per legge, egli può fissare il ribasso del valore dell’immobile fino ad un limite massimo del 25% fino alla quarta asta, mentre dal quarto tentativo di vendita il ribasso può essere anche del 50%.

Secondo l’Articolo 591comma 2 c.p.c, il giudice può disporre, per ogni tentativo di vendita del bene, un ribasso del prezzo fino al limite di 1/4 rispetto a quello precedente, e, di poi, fissarne un ulteriore, in aggiunta ai tre precedenti, in cui il predetto prezzo è diminuito fino alla metà. 

Per agevolare la comprensione di tale strumento, facciamo un esempio pratico:

Un immobile è messo in vendita per la prima volta al prezzo base d’asta di €1.000.000 con offerta minima di €750.000

Sfortunatamente nessuno decide di partecipare all’asta che va deserta…

Il professionista delegato addetto alla vendita (soggetto incaricato di redigere e pubblicare gli avvisi di vendita) consulterà l’ordinanza di vendita per capire la misura del ribasso da applicare nel successivo tentativo di vendita. 

Non è scontato che il Giudice abbia disposto il maggior ribasso possibile (25%) essendo , assolutamente plausibile  che la riduzione ordinata sia del 15 o del 20%. 

Preso atto che il Giudice ha ordinato il ribasso del 20% fino alla quarta vendita, il professionista delegato provvederà ad emettere un nuovo avviso di vendita (secondo tentativo di vendita) in cui il  prezzo base asta sarà così articolato:

€1.000.000 (prezzo base aste precedente asta)

A cui si sottrae il

20%  (misura della riduzione disposta dal giudice)

uguale a €800.000

Il nuovo avviso di vendita indicherà come Prezzo base asta € 800.000,00 ed  offerta minima 600.000 euro

Dopo la quarta asta deserta cosa succede?

Dopo la quarta asta deserta ce ne potrà essere una quinta, una sesta, una settimana, un’ ottava e così via potenzialmente all’infinito.

Sottolineiamo ancora una volta l’inesistenza di una disposizione che permetta al giudice dell’esecuzione di disporre la chiusura anticipata del procedimento esecutivo a seguito di tre tentativi di vendita infruttuosi.

Fino a quando dalla vendita dell’immobile è possibile guadagnarci qualcosa la vendita prosegue!

Quindi dopo 4 tentativi il pignoramento non si chiude, ma continua fino a quando è possibile vendere la casa all’asta!

La restituzione dell’immobile al debitore per infruttuosità della vendita

Uno dei casi – singolari e di rara applicazione – in cui può esservi la restituzione dell’immobile al debitore è quello dell’estinzione del pignoramento per infruttuosità dello stesso che:

• Non rappresenta un automatismo
• Non rappresenta un diritto del debitore ma un modo per “liberare” i Tribunali dalle procedure divenute non più convenienti per nessuno
• E’ decisione insindacabile del Giudice dell’Esecuzione

Come anticipato, il Giudice potrebbe decidere di fermare la vendita del bene ed estinguere il pignoramento quando la vendita sia divenuta anti-economica.

Vediamo pertanto, questa parte dell’articolo, che fine fanno le case invendute all‘asta.

Precisiamo però che la decisione circa l’estinzione di un pignoramento immobiliare (cui consegue la restituzione dell’immobile al debitore) è rimessa al potere discrezionale del Giudice dell’Esecuzione.

Il Giudice dell’Esecuzione potrà in qualsiasi momento (sussistendone i presupposti):

A) Dichiarare l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare quando il prezzo, eventualmente conseguito, consentirebbe solo una soddisfazione “irrisoria” dei creditori ai sensi dell’art. 164 bis disp. att. c.p.c.

Esempio: Appartamento venduto a 1.000 euro a fronte di spese per la vendita di 350 euro.

B) oppure proseguire nell’intenzione di chiudere la procedura con l’aggiudicazione dell’immobile.

Quando il Giudice propende per la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata si parla di un’estinzione per infruttuosità: il valore dell’immobile è arrivato ad avere una valutazione esageratamente bassa tale da convincere il Giudice dell’Esecuzione a desistere dall’intenzione di proseguire con la vendita forzata.

Guardando al dato normativo, l’Articolo 164 bis disposizioni attuative del Codice di procedure civile stabilisce che:

“Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

La ratio ed i limiti dell’istituto vengono specificati dalla sentenza della Corte della Cassazione secondo cui “La peculiare ipotesi di chiusura anticipata della procedura ex art. 164 bis disp. att. c.p.c. ricorre e va disposta ove, invano applicati o tentati ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell’andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile o che la somma ricavabile nei successivi sviluppi della procedura possa dare luogo ad un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati ed a maggior ragione se possa consentire esclusivamente la copertura dei successivi costi di esecuzione” Cassazione civile, sez. III, 20 Ottobre 2021, n. 29018. Pres. Vivaldi. Est. Valle.

Nonostante dal tenore della norma possa sembrare che il Giudice sia tenuto a chiudere la procedura esecutiva quando è divenuta palese l’anti economicità della vendita va espressamente ribadito che non esiste, con riguardo ai beni immobili, una norma che con certezza permette al debitore di riappropriarsi dell’immobile dopo un certo numero di aste andate deserte.

Pertanto egli non può e non deve fare l’errore di considerare come certa la conclusione della procedura dopo tre tentativi di vendita andati a vuoto. 

Anzi, non va messo in secondo piano il consolidato orientamento della giurisprudenza secondo il quale fin quando il creditore ha la possibilità di recuperare anche solo le spese che ha anticipato, la procedura deve proseguire.

Pertanto per rispondere alla domanda “che fine fanno le case invendute all‘asta” possiamo dire che le stesse vengono restituite ai legittimi proprietari anche se, come abbiamo visto, questa è una decisione del giudice e non esclude che l’immobile possa essere pignorato un’altra volta.

La restituzione dell’immobile per infruttuosità della procedura ex art. 164 bis disp. att. c.p.c.

Premesso tutto quanto osservato al precedente paragrafo circa l’infruttuosità della procedura, va detto che, quando il giudice dichiara concluso un pignoramento perché infruttuoso, il debito non viene certo meno.

L’immobile potrà essere anche liberato (e restituito al debitore) ma il debito che ha giustificato l’avvio dell’espropriazione immobiliare rimarrà.

Nulla impedisce, del resto, al creditore, la cui procedura sia stata estinta per infruttuosità, di avviare un nuovo pignoramento immobiliare.

Dott. Andrea Parascandolo

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.

Se hai dubbi o domande leggi la nostra Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici in cui cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sulle aste giudiziarie.

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