Vendita diretta della casa all’asta: cosa è e come funzionerà

vendita diretta casa all'asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Il D.lgs. 149 del 10 ottobre 2022 di attuazione della legge delega di riforma del processo civile ha introdotto nel nostro ordinamento la Vendita diretta della casa all’asta la cosiddetta “Venté Privée“.

In buona sostanza viene concesso al debitore esecutato di chiedere al Giudice dell’Esecuzione di vendere “privatamente” la propria casa pignorata senza, eventualmente, passare dall’asta e dai relativi rilanci.

In questo articolo proveremo a spiegare la normativa, appena introdotta, come funzionerà considerato che la medesima troverà applicazione solo per i pignoramenti introdotti dal 30 giugno 2023.

Il nostro approfondimento servirà soprattutto a comprendere se, questa nuova forma di acquisto all’asta, sia conveniente per coloro che si interessano alle aste oppure no.

Ti anticipo che, almeno secondo il parere del sottoscritto, la vendita diretta può essere, in alcuni casi, una vera occasione.

La vendita diretta della casa all’asta: cosa dice la legge?

Il nuovo articolo 568 bis recita:

Art. 568-bis (Vendita diretta)

Il debitore, con istanza depositata non oltre dieci giorni prima della udienza prevista dall’articolo 569, primo comma, puo’ chiedere al giudice dell’esecuzione di disporre la vendita diretta dell’immobile pignorato o di uno degli immobili pignorati per un prezzo non inferiore al valore indicato nella relazione di stima di cui all’articolo 173-bis, terzo comma, delle disposizioni d’attuazione del presente codice.

A pena di inammissibilità, unitamente all’istanza di cui al primo comma deve essere depositata in cancelleria l’offerta di acquisto, nonché una cauzione non inferiore al decimo del prezzo offerto. L’istanza e l’offerta sono notificate a cura dell’offerente o del debitore almeno cinque giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 al creditore procedente, ai creditori di cui all’articolo 498 e a quelli intervenuti prima del deposito dell’offerta medesima. L’offerta e’ irrevocabile, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla data del provvedimento di cui al secondo comma dell’articolo 569-bis ed essa non sia stata accolta. A pena di inammissibilita’, l’istanza di cui al primo comma non puo’ essere formulata piu’ di una volta

La situazione è questa.

Il debitore deve chiedere prima dell’udienza di autorizzazione alla vendita (l’udienza ex art. 569 c.p.c.) al Giudice di poter vendere privatamente l’immobile pignorato.

Unitamente a questa richiesta, per far comprendere la serietà dell’intenzione, il debitore deve anche depositare un’ offerta di acquisto: l‘offerta di acquisto per la vendita diretta dell’immobile pignorato da parte di un terzo.

Come deve essere l’offerta d’acquisto in caso di ventee privée?

Ora di questa offerta noi sappiamo 3 cose:

  1. Non può scendere al di sotto del valore di stima

(attenzione: il valore di stima non è (ancora) il prezzo base asta anche se probabilmente lo diventerà)

  1. Deve essere accompagnata da una cauzione di almeno il 10 percento
  1. Deve essere “notificata” ai creditori

Perfetto.

Andiamo avanti con la lettura della norma.

La vendita diretta della casa all’asta: cosa succede una volta depositata l’offerta?

Depositata l’offerta con cauzione e notificata la stessa ai creditori è possibile si presentino diverse possibilità.

La legge prevede, in particolare, tre possibili sbocchi:

  1. L’offerta di acquisto è inammissibile (perché il prezzo è inferiore al valore di stima o la cauzione inferiore al 10 percento).

In questo caso il Giudice dell’Esecuzione ordinerà l’adeguamento del prezzo o l’integrazione della cauzione.

Se l’ordine del Giudice dell’Esecuzione non è rispettato, l’offerta viene dichiarata inammissibile in maniera definitiva.

  1. Nessun creditore presenta opposizione: il Giudice dell’esecuzione aggiudica l’immobile all’offerente

Nel paragrafo precedente abbiamo detto che l’offerta di acquisto va notificata ai creditori.

La notifica ai creditori è importante perché questi possono “opporsi” all’offerta producendo gli effetti che vedremo a breve.

Ti basti sapere che se nessun creditore presenta opposizione, l’immobile viene aggiudicato all’offerente senza ulteriori orpelli.

La procedura si chiude e l’immobile viene aggiudicato, senza alcuna gara, all’offerente.

Ti anticipo che, secondo chi scrive, è in caso di mancata opposizione del creditore che si verifica la maggiore convenienza dell’aggiudicatario.

In questo caso l’aggiudicatario acquista l’immobile all’asta senza dover subire i rilanci (un po’ come succede nel caso di acquisto a saldo e stralcio).

E’ vero che il prezzo di acquisto sarà quello di stima, ma è pur vero che alcune volte anche il prezzo di stima può essere di gran lunga inferiore al valore di mercato.

In queste occasioni, potersi aggiudicare l’immobile senza che NEMMENO venga pubblicata un’ asta è certamente una possibilità interessante.

  1. Uno o più creditori si oppongono all’offerta d’acquisto

Cosa succede se uno dei creditori si oppone all’offerta di acquisto?

Ecco.

Anche se ad uno dei creditori (uno soltanto) non va bene l’offerta di acquisto allora il Giudice dell’esecuzione è tenuto (sembra dal tenore della norma) a ordinare la pubblicità dell’offerta di acquisto.

In particolare, in questo ultimo caso, il Giudice con ordinanza ex art. 569 bis c.p.c.:

1) fissa un termine non superiore a quarantacinque giorni per l’effettuazione della pubblicità, ai sensi dell’articolo 490, dell’offerta pervenuta e della vendita;

2) fissa il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta gia’ presentata, garantite da cauzione in misura non inferiore a un decimo del prezzo proposto;

3) convoca il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti, i creditori iscritti e gli offerenti a un’udienza che fissa entro quindici giorni dalla scadenza del termine di cui al numero 2) per la deliberazione sull’offerta e, in caso di pluralita’ di offerte, per la gara tra gli offerenti

Ricapitolando in caso di opposizione di anche uno soltanto dei creditori, il Giudice deve:

Ordinare la pubblicità dell’offerta di acquisto;

Questo adempimento ha lo scopo di far conoscere a quante più persone possibili che quell’immobile è in vendita e che è stato offerto un determinato prezzo;

Fissare un termine entro cui qualcun’ altro potrà fare un’ offerta in aumento;

Ciò significa che chiunque potrà superare l’offerta di acquisto “sponsorizzata” presentando un’ offerta in aumento che sia non inferiore ad un decimo del prezzo offerto;

Convocare tutte le parti ad una successiva udienza per la gara tra gli offerenti.

Qualora vi siano “offerte in aumento” verrà indetta una gara tra gli offerenti che servirà a decretare il vincitore.

In caso di opposizione, si riduce la convenienza per l’offerente

Come potrai notare, in questo ultimo caso, la convenienza dell’offerente si riduce notevolmente.

In primis perché potrà subire le “offerte in aumento”.

In secondo luogo perché dovrà vincolare una somma a titolo di cauzione per alcuni mesi.

E già.

Se si considera che l’offerta va depositata, già cauzionata, prima dell’udienza e che all’udienza, in caso di opposizione, il Giudice ordinerà di pubblicizzare l’offerta (per almeno 45 giorni) e che a questo tempo vanno aggiunti i “tempi tecnici” delle successive attività (90 giorni per le offerte in aumento; gara tra offerenti) si perviene al risultato per cui la cauzione potrebbe restare “bloccata” potenzialmente per 3-5 mesi.

In buona sostanza, nel caso in cui ci dovesse essere un’ opposizione da parte di un creditore, la vendita privata si rivela, almeno per l’offerente iniziale poco conveniente.

Per gli altri offerenti (“quelli che rilanciano sull’offerta dell’offerente iniziale proponendo l’offerta in aumento“) essa si rivela come una comune asta immobiliare.

Allora, la vendita diretta sarà un affare per chi vuole comprare una casa all’asta?

Diciamo di ni 😅

Mi spiego.

La persona che presenta l’offerta per la vendita diretta dell’immobile pignorato può – in caso di mancata opposizione – aggiudicarsi l’immobile senza asta e senza pubblicità al valore di stima.

Questo è certamente un vantaggio.

Però, se un’ opposizione è presentata (e credo che, del resto, queste opposizioni verranno presentate quasi sempre) l’offerente rischia di dover vincolare dei soldi (la cauzione) per alcuni mesi (quelli necessari alla pubblicità ed all’eventuale gara tra gli offerenti).

Detto in tutta sincerità, la vendita diretta dell’immobile pignorato, come disegnata dai nuovi articolo 568 bis e 569 bis, finisce per essere un affare solo quando il valore di stima, individuato dall’Esperto estimatore nella perizia, risulti molto più basso del valore di mercato e all’offerta non si opponga alcun creditore.

Solo la prassi ci svelerà se queste operazioni diventeranno concretamente fattibili e convenienti.

Avv. Daniele Giordano

Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta, in luogo dell’assistenza di un avvocato, puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.

Vuoi leggere una mini guida per principianti? abbiamo cercato di sintetizzare nell’articolo Comprare casa all’asta: guida per principianti con esempi pratici” le risposte alle più frequenti domande sulle aste giudiziarie.

Se ti interessa l’argomento, potresti leggere il nostro articolo sulla rivendita di una casa all’asta chiamato “Come rivendere una casa comprata all’asta?”.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria 

Se desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati contattaci, ti risponderemo al più presto.

    Se vuoi essere contattato inserisci i tuoi dati in basso

    Condividi:

    Grazie ad Astafox il  primo studio legale che si occupa esclusivamente di aste giudiziarie, abbiamo già aiutato oltre 200  persone ad acquistare all’asta senza muovere un dito!

    Con Astafox

    • Ti seguiamo in ogni fase dell’acquisizione;
    • Scoviamo, per te, i principali cavilli burocratici;
    • Risolviamo i problemi nascosti;
    • Presentiamo l’offerta di acquisto e partecipiamo alla successiva gara
    • Liberiamo, rapidamente, l’immobile occupato successivamente all’aggiudicazione 
    man in black crew neck t-shirt

    Evita di finire nel girone infernale degli acquirenti inesperti (o seguiti male)!


    Con Astafox

    • Eviti di inciampare in complesse pratiche burocratiche
    • Eviti di compilare moduli e moduletti trovati su internet senza sapere a quale risultato porteranno;
    • Eviti di dover “pregare” il custode giudiziario per avere ciò che ti spetta di diritto
    • Eviti di doverti imbizzarire in attesa del decreto di trasferimento
    • Eviti di dover “stra-pagare” un’agenzia immobiliare per non fare praticamente nulla
    Stai cercando
    Avvocati con esperienza?
    Siamo specializzati nelle aste giudiziarie

    Cerchi una Guida completa sulle Aste Immobiliari

    “I Segreti delle aste Immobiliari” è una guida semplice, facile e comprensibile per chi vuole acquistare all’asta, evitando brutte sorprese

     * E-book in promozione a € 7,90 invece che € 16,90 fino al 
    15 GIUGNO 2024!!!