In questo articolo è corretto che io risponda ad una domanda che ci viene posta quotidianamente e che potrebbe creare, se non risposta, dei “vuoti” nelle tue competenze.
La domanda è “il debitore è libero di vendere la propria casa pignorata?”.
La risposta è SI.
Il debitore è libero di vendere la casa pignorata, con tutte le precisazioni che faremo.
Ossia:
- La vendita da parte del debitore non produce effetti nei confronti dei creditori pignoranti e intervenuti
- Il debitore può vendere la casa pignorata ma l’ipoteca e il debito restano
- L’unico modo per acquistare una casa pignorata in sicurezza è trovando un accordo con i creditori (anche quelli non intervenuti per evitare revocatorie!).
Approfondiamo adesso il nostro discorso!
Il Debitore è libero di vendere la propria casa pignorata?
Come ti ho anticipato l’eventuale vendita da parte del debitore “non produce effetto” nei confronti dei creditori intervenuti nel pignoramento. Per costoro infatti, anche dopo la vendita, “è come se non fosse successo nulla“.
Ti spiego.
La notifica dell’atto di pignoramento immobiliare ex art. 555 c.p.c. non produce l’indisponibilità del diritto pignorato che resta del debitore destinatario del pignoramento.
In buona sostanza, il bene pignorato può essere venduto, trasferito, donato e anche paradossalmente locato.
Questo cosa significa?
Che il debitore è libero di vendere tranquillamente la casa pignorata o donarla ad un suo parente ed il pignoramento finisce?
Ovvio che no!
Quello che succede è che il pignoramento, ritualmente notificato ma soprattutto trascritto nei registri immobiliari, produce un vincolo, un punto, una catena.
Questo vincolo verrà “trasferito” con la vendita e con la donazione.
Quindi il debitore è libero di trasferire o vendere la casa pignorata, ma la casa, essendo pignorata, sarà trasferita con questo vincolo, con questa formalità, “imprigionata” (è brutto da dire ma rende l’idea!).
La vendita della casa pignorata cosa comporta?
Cosa significa tutto questo?
Significa che la casa una volta pignorata (=incatenata) può essere anche rivenduta ma la catena rimarrà.
Questo lo dice in maniera molto tecnica l’articolo 2913 c.c. secondo cui: “Non hanno effetto [2747] in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione [498 c.p.c.] gli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento, salvi gli effetti del possesso di buona fede [1153] per i mobili non iscritti in pubblici registri”.
Quello che questo articolo importantissimo afferma con parole difficili è che TU debitore PUOI vendere quando vuoi la tua casa pignorata ma questa vendita NON AVRA’ EFFETTO nei confronti del pignoramento che proseguirà eventualmente nei confronti del terzo proprietario ex art. 601 e ss. c.p.c.
Se hai compreso bene (e se non lo hai fatto me ne scuso) quello che succede è questo:
IL DEBITORE PUO VENDERE
MA LA CASA RESTA PIGNORATA
Ecco perché nelle operazioni di saldo e stralcio è fondamentale trovare l’accordo dei creditori in quanto sono loro che debbono rinunciare al pignoramento e “spezzare” la catena sostanzialmente.
Il debitore può vendere la casa pignorata: come evitare problemi
Da questa breve spiegazione spero tu abbia compreso che la vendita e l’acquisto di una casa pignorata comporti, oltre che grande convenienza, dei rischi importanti.
Negli articoli in cui abbiamo parlato dei rischi di acquisto di una casa a saldo e stralcio abbiamo spiegato che la maggior parte dei problemi deriva proprio dalla mancata verifica dei creditori presenti nel pignoramento oppure dalla mancata verifica dei creditori esterni (per saperne di più leggi “Come sapere quanti creditori ci sono in un pignoramento?”).
Comprenderai bene che acquistare un bene pignorato con dei vincoli (cosa che, probabilmente, ti sarà infine sostanzialmente impedita dal Notaio) ti espone a pagare anticipi che verosimilmente non ti saranno più restituiti senza considerare le spese di un’operazione di questo tipo.
Ecco perchè ti consigliamo di acquistare in pre-asta con un esperto ed evitare per queste complesse operazioni sia il fai da te sia di affidarti ad un’agenzia immobiliare che, in molti casi, non avrà le competenze tecniche per assisterti giuridicamente.
Avv. Daniele Giordano
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