Saldo e Stralcio Come Funziona Nel 2026? | Avvocati

Oggi proviamo a spiegare tutto, ma proprio tutto, su come funziona il saldo e stralcio immobiliare e dove trovare immobili a saldo e stralcio. Diciamocela tutta. Probabilmente hai provato a comprare all’asta più volte e ti sei scontrato con 47 altri offerenti e hai perso energie e pazienza.

Ti capisco.

Ultimamente le aste immobiliari sono frequentatissime (soprattutto in alcune città come Milano e Roma) ed è veramente difficile fare un buon affare all’asta. Capisco anche che il tuo sogno sia spezzare la concorrenza comprendendo come funziona il saldo e stralcio immobiliare.

Partiamo dalla base. Come avvocati specializzati in diritto delle aste, cercheremo di spiegarvi come funziona in maniera “tecnica” ma con esempi semplici e chiari.

In questo articolo vedremo:

• Come funziona il saldo e stralcio
• Come convincere il debitore esecutato e quali sono i suoi vantaggi
• Come funziona concretamente tutta l’operazione

Una breve premessa: se non sai di cosa stiamo parlando ti invito a leggere anche questi articoli “Saldo e Stralcio prima dell’asta” e “Acquisto a saldo e stralcio attenzione alle truffe” e tutti gli altri che troverai nella categoria Saldo e Stralcio. Se invece sei più avanzato e cerchi una guida per una proposta a saldo e stralcio puoi leggere ” Super Guida alla proposta di saldo e stralcio“

Come funziona il saldo e stralcio immobiliare nel 2026?

Come avvocato esperto in aste immobiliari, mi sento di spiegarti una cosa.

Quando un debitore vede la sua casa pignorata non perde la possibilità di venderla privatamente.

Il vincolo del pignoramento infatti rende, per il principio della priorità della trascrizione, inopponibile l’eventuale atto di acquisto a terzi ma non lo rende impossibile.

Detto in termini semplici, la legge non ti impedisce di vendere una casa pignorata.

Ti dice solo una cosa al riguardo: “guarda che se poi non trovi un accordo con il creditore la casa, di chiunque essa sia, andrà all’asta“

Ed infatti l’articolo 2915 c.c. al comma secondo dispone ““Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento“.

Questo cosa significa?

Significa che nel saldo e stralcio immobiliare gli ingredienti fondamentali sono due:

A. Il consenso del debitore

B. Il consenso del creditore che deve rinunciare al pignoramento (e se non lo fa da buon terzo proprietario espropriato l’esecutato diventerai tu! cfr. art. 602 c.p.c.).

Cerchiamo di approfondire

Saldo e stralcio: come convincere l’esecutato?

Il debitore, come anticipato, dovrebbe acconsentire a vendere la sua casa pignorata.

Per trovare il nome del debitore la cosa migliore da fare è una visura catastale, tramite i dati catastali della casa all’asta.

Dopo il contatto l’accordo dovrebbe prevedere la liberazione del debitore dai debiti nell’ambito di questa operazione.

Mi spiego. Per alcuni debitori potrebbe essere conveniente vendere la propria casa pignorata per liberarsi dai debiti e dal debito residuo dopo la vendita all’asta.

In buona sostanza la convenienza starebbe nell’ “uscirne pulito” e senza alcun debito.

Ciò detto, credo e VI CONSIGLIO di prestare molta attenzione a due cose:

A. Se al debitore interessa la liberazione dai debiti o i soldi (alcune volte la base dell’accordo potrà essere composta da un tempo di permanenza piu o meno lungo dopo la vendita)

B. Se il debitore ha un avvocato (in questo caso la cosa migliore da fare è mettersi in contatto con lui).

Ad ogni modo distinguetevi e cercate di chiudere un accordo che sia REALMENTE profittevole per entrambi.

Saldo e stralcio: quali vantaggi per il debitore?

Il principale vantaggio del saldo e stralcio per il debitore è l’eliminazione del debito residuo.
Nella vendita all’asta, infatti, il prezzo di aggiudicazione spesso non copre l’intero credito e il debitore resta esposto per la differenza, con il rischio di ulteriori pignoramenti su stipendio, conti correnti o altri beni. Con il saldo e stralcio, invece, l’accordo transattivo può prevedere la chiusura definitiva della posizione debitoria.

Un ulteriore beneficio è la progressiva cancellazione dalle banche dati creditizie (Centrale Rischi, CRIF e sistemi analoghi). Sebbene la cancellazione non sia immediata, il saldo e stralcio costituisce il presupposto necessario per uscire dalle segnalazioni negative e ripristinare, nel tempo, l’affidabilità creditizia.

In alcune operazioni, infine, il debitore può ottenere anche un vantaggio economico diretto. In presenza di determinate condizioni, il terzo acquirente può riconoscere al debitore una somma aggiuntiva oltre a quella destinata al creditore, come corrispettivo per la vendita dell’immobile e la rapida definizione della procedura.

Saldo e stralcio: come trovare un accordo con i creditori?

Abbiamo detto che gli ingredienti sono due.

Il primo lo abbiamo visto, il secondo è l’accordo con il creditore o con i creditori.

Se vuoi sapere se in una procedura esecutiva ci sono uno o più creditori ti consiglio di leggere questo approfondimento.

Andiamo avanti e approfondiamo l’ipotesi in cui sia presente un solo creditore.

Perfetto.

L’accordo con il creditore dovrebbe essere un accordo che preveda il pagamento di una somma, da parte dell’investitore acquirente, a fronte della rinuncia agli atti del pignoramento. Inutile dire che l’offerta di saldo e stralcio dovrà essere almeno pari all’offerta minima sempre che il credito non sia inferiore al valore della casa.

Fondamentale in questa fase anche la scelta della modalità di vendita. Da questo punto di vista sarebbe il caso di valutare la possibilità di una vendita contestuale che consente la contestualità tra versamento del prezzo, deposito della rinuncia e ordinanza di estinzione.

Dove trovare immobili saldo e stralcio?

Tutti – o meglio quasi tutti – gli immobili all’asta o anche quelli che all’asta ancora ci devono finire sono “passibili” di essere trattati con un saldo e stralcio.

Ora che hai più o meno compreso come funziona il saldo e stralcio immobiliare cerchiamo di capire dove trovare le case all’asta.

Ti anticipo che sull’argomento abbiamo scritto un articolo abbastanza completo sulle case messe all’asta dalle banche.

Ad ogni modo evita, per favore, i canali non ufficiali ossia i siti ordinari su cui vengono caricati gli annunci privati.

Utilizza piuttosto i siti autorizzati dal Tribunale a pubblicizzare immobili all’asta che contengono delle informazioni chiave sia per la partecipazione all’asta che per la valutazione del saldo e stralcio immobiliare.

La riposta alla domanda dove trovare immobili a saldo e stralcio è:

Ovunque sui portali autorizzati dalla legge.

Le cose cui devi fare attenzione sono:

A. Se vuoi acquistare una casa a saldo e stralcio bada a che sia trasferibile ossia non ci siano abusi edilizi gravi

B. Fai attenzione a che si tratti di un’asta immobiliare che proviene da un pignoramento immobiliare (nelle altre procedure, esempio, fallimento o procedure concorsuali non è possibile fare un saldo e stralcio) (per sapere come distinguerle clicca qui)

C. Fai attenzione ai tempi (se un’asta è già fissata considera che potrebbero volerci 20-40 giorni per finalizzare un saldo e stralcio).

Un esempio concreto di saldo e stralcio immobiliare

Dopo tutte queste premesse è il momento in cui raccontarti un’esperienza concreta per farti comprendere come si svolge questa operazione.

Il 20 gennaio 2025, una nostra fedelissima cliente ci contatta per un immobile all’asta in vendita per il successivo 15 marzo 2025.

L’immobile non presenta grossissimi problemi e, dopo un’ attenta analisi (verificate una serie di circostanze fondamentali) consigliamo alla nostra assistita di procedere per provare ad acquistare l’appartamento in pre-asta.

Il primo passo, come potrete comprendere, è trovare i contatti del debitore esecutato e provare ad ottenere un accordo proficuo ed etico. Cose che spieghiamo di solito in maniera accurata nelle nostre consulenze. In questa fase cerchiamo soprattutto di consigliare ai nostri clienti di avere un approccio morbido ma innovativo….INNOVATIVO!

Ad oggi vi posso assicurare che i debitori ricevono decide di richieste “identiche” tutte fondate sulla stessa “manfrina” dell’esdebitazione, della crif, della “rinascita” e bla bla bla bla. Dopo circa 10 giorni, in data 30 gennaio 2025, veniamo a sapere che la nostra assistita ha trovato un accordo con il debitore per l’acquisto in pre-asta.

Formalizzato l’accordo (per evitare che qualcuno faccia brutti scherzi) iniziamo quella che noi chiamiamo “la corsa progressiva“. Difatti il primo nemico di un acquisto a saldo e stralcio è il tempo. In effetti dal 30 gennaio, data dell’accordo, al 15 marzo passano poco più di 40 giorni, una situazione “non ideale” per tutte le attività da fare.

Tanto premesso, alla data dell’accordo, cosa facciamo?

• Innanzitutto facciamo partire una serie di verifiche sulla personalità del debitore (crif, ctc, experian, visura presso la banca d’italia) soprattutto per comprendere se vi sono creditori (non intervenuti) di cui tener conto.

• Dall’altro iniziamo una serie di verifiche sull’immobile (ispezioni ipotecarie, ispezioni catastali, verifica della provenienza, check con parte tecnica) e non in ultimo diamo mandato ad un Notaio per verificarela concreta trasferibilità dello stesso.

Insomma parte una corsa (“sfrenata”) verso l’obiettivo: l’acquisto a saldo e stralcio.

Se ci fate caso in questa fase c’è solo l’accordo tra il debitore e il terzo acquirente, manca, invece, l’accordo PIU’ IMPORTANTE che è quello per l’appunto con il creditore procedente e (se malauguratamente presenti) con i creditori intervenuti.

Tuttavia malgrado l’operazione sia ancora in uno stato “embrionale” è fondamentale iniziare a fare una serie di verifiche (in parte quelle dette in precedenza) per evitare che le brutte sorprese si concentrino in uno stadio “avanzato” dell’operazione.

Saldo e stralcio immobiliare: come si convince davvero un creditore?

Fin ora abbiamo parlato di verifiche, approfondimenti e ispezioni eppure non abbiamo citato la verifica più importante: quella sugli atti del pignoramento immobiliare. Lasciatemi spiegare. Questa verifica non serve (unicamente) a comprendere come si è svolto il pignoramento, se ci sono altri creditori, se ci sono altri “problemi”.

No.

Questa verifica serve (SOPRATUTTO) a capire quali vizi vi siano nel pignoramento, quali effetti possano avere e come farli valere. Il discorso è questo. La banca (con cui per forza di cose dovrete trovare un accordo) non è compassionevole.

Non potete convincerla con un bel pacco di baci perugina, parole dolci o storie strappalacrime 🥺

NO.

L’unica cosa che la banca valuta sono i soldi e il tempo per ricevere i soldi.

Fatta questa premessa se, con un avvocato esperto, sarete bravi a trovare dei problemi nel pignoramento (esempio: mancato deposito di uno o più documenti; mancata continuità nelle trascrizioni ex art. 567 c.p.c., mancato avviso ai comproprietari – etc..etc..) potrete in buona sostanza far comprendere al Vostro creditore che è meglio accettare una buona offerta piuttosto che iniziare una battaglia senza fine!

Pertanto, evidenziare problemi e/o mancanze del pignoramento immobiliare è un ottimo modo per convincere un creditore ad accettare l’offerta di saldo e stralcio!

Saldo e stralcio immobiliare: torniamo all’esperienza vissuta

Chiarito quanto in precedenza, nel caso oggi spiegato, effettivamente accedendo al fascicolo ci siamo accorti che vi erano una serie di problemi.

Tra i tanti, il creditore non aveva depositato la nota di trascrizione del pignoramento che, secondo parte della giurisprudenza, deve essere depositata al massimo entro l’udienza ex art. 569 c.p.c. così da consentire al giudice di disporre la vendita.

Ora questo vizio, se eccepito, può condurre con una buona probabilità alla revoca dell’ordinanza di vendita.

Una volta individuato il vizio abbiamo presentato la nostra offerta di saldo e stralcio al creditore.

Questa offerta proponeva:

A) il pagamento di una somma di poco superiore all’offerta minima nell’ambito di una vendita contestuale ad un terzo

B) la precisazione che il pagamento sarebbe avvenuto entro una data precisa e comunque almeno 20 giorni prima del termine di presentazione delle offerte di acquisto (per evitare disastri)

C) un cenno al vizio individuato e dalle sue possibili (terribili) conseguenze (revoca dell’ordinanza di vendita, perdita di circa 6/9 mesi per un nuovo avviso di vendita).

Vi posso assicurare che un’offerta strutturata in questa maniera ha una grande probabilità di essere accettata.

Non voglio tediarvi con i dettagli “tecnici” del trasferimento, della compravendita e di tutti gli atti successivi (questioni fondamentali ma che richiederebbero un articolo diverso). Nel caso oggi discusso siamo riusciti ad ottenere l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva immobiliare, per la rinuncia dell’unico creditore, nei tempi pianificati e la procedura si è pertanto conclusa con il massimo vantaggio sia per il debitore esecutato che per la terza acquirente.

Spero che questa breve storia vi abbia aiutato a comprendere tre cose che ritengo fondamentali per acquistare con il saldo e stralcio immobiliare.

A) Come si sviluppa anche temporalmente un’ operazione di acquisto a saldo e stralcio

B) Con cosa vi dovrete confrontare nel concreto

C) Un avvocato specializzato è fondamentale per “risparmiare” ed evitare disastri

Saldo e stralcio immobiliare: a chi rivolgersi?

Come hai visto malgrado l’operazione in sé non sembri eccessivamente complessa possono esserci diversi problemi che possono compromettere o addirittura rendere pericolosa un’operazione di saldo e stralcio immobiliare.

Ecco perché in questo articolo su come funziona il saldo e stralcio immobiliare non posso non dirti di prestare particolare attenzione a evitare i rischi di acquisto di una casa a saldo e stralcio.

Un buon avvocato esperto in diritto delle aste immobiliari saprà aiutarti non solo a portare a compimento questa operazione minimizzando i rischi ma anche a strappare un prezzo migliore, a facilitare l’approccio con il debitore esecutato ed essere più incisivo con il creditore procedente.

Avv. Daniele Giordano

Se hai dei dubbi sul saldo e stralcio, in questo articolo ci interroghiamo su questa domanda: “il debitore può vendere la casa pignorata?“. Se vuoi saperne di più sui nostri corsi sul saldo e stralcio leggi il nostro articolo sul “Corso Saldo e Stralcio On-Line: Avvocati Esperti”
Se invece vuoi sapere dopo quanto tempo dal saldo e stralcio i tuoi dati non compariranno più nelle banche dati creditizie leggi “cancellazione crif dopo saldo e stralcio: come funziona?”

Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.

E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo “Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!

Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.

Per trovare i dati catastali di un immobile all’asta puoi leggere “Dati catastali asta: dove trovarli?” ciò è molto utile sia per risalire al proprietario di un immobile all’asta sia per aggiornare le ispezioni ipotecaria.

Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“

Se vuoi approfondire la materia del Saldo e Stralcio ed in particolare come evitare – processualmente – i rischi di questa operazione ti consiglio la lettura dell’articolo: “Saldo e Stralcio: Intervento Successivo alla Rinuncia, cosa fare?”

Astafox si occupa di consulenza legale, altamente specializzata, per l’acquisto alle aste giudiziarie, incluse le vendite in pre-asta.
Ogni giorno ci impegniamo per garantire ai nostri clienti un servizio estremamente efficiente.
Puoi leggere le loro recensioni e l’intervista all’avvocato Daniele Giordano del giornale Il Roma pagina Dicono di noi.
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