Le aste giudiziarie rappresentano una grande opportunità per acquistare beni immobiliari a prezzi vantaggiosi.
Tuttavia, ci sono situazioni in cui apparentemente sembra che il nuovo compratore possa decidere di rinunciare al bene aggiudicato ma la realtà dei fatti è molto diversa.
Questo articolo esplora nel dettaglio il concetto di rinuncia all’aggiudicazione nelle aste giudiziarie, analizzando gli aspetti normativi, giurisprudenziali e pratici di un istituto che in realtà nel nostro ordinamento non è contemplato.
Cosa significa rinunciare all’aggiudicazione?
Come ben sai l’aggiudicazione non rappresenta l’epilogo dell’intero procedimento esecutivo; infatti questo può dirsi terminato soltanto a seguito del versamento del saldo prezzo (Cassazione: il termine del saldo prezzo non si sospende ad Agosto) da parte dell’aggiudicatario e dell’emissione del decreto di trasferimento(Decreto di trasferimento: cos’è?) da parte del giudice dell’Esecuzione.
Quando si partecipa ad un’asta immobiliare, la legge vuole assicurarsi che coloro i quali andranno a presentare le offerte abbiano ben ponderato la loro decisione e siano in possesso delle somme necessarie per poter affrontare l’eventuale vittoria all’esito della procedura di vendita forzata.
Per questo motivo le offerte vengono considerate “irrevocabili”, ragione per la quale è difficile definire in concreto la rinuncia all’aggiudicazione perchè nella sostanza non è un istituto, o meglio, una possibilità che la legge riserva all’aggiudicatario.
Cosa stabilisce la legge sulla rinuncia all’aggiudicazione?
Devi sapere che tanto la normativa vigente quanto la giurisprudenza sono dei validi ausili rispetto al nostro obiettivo di comprendere perchè nel nostro ordinamento giuridico non sia possibile procedere alla rinuncia dell’aggiudicazione.
L’articolo 571 c.p.c. aiuta a comprendere il perchè non sia possibile una rinuncia all’aggiudicazione siccome parla di due principi essenziali nel nostro mondo: Irrevocabilità dell’Offerta e Definitività dell’aggiudicazione.
Con riguardo all’Irrevocabilità dell’offerta si intende far riferimento al fatto che l’offerente risulta vincolato alla proprio offerta per tutta la durata dell’asta e di conseguenza un eventuale ritiro della stessa comporterebbe una sanzione consistente nella perdita della cauzione versata inizialmente (Quale è l’importo della cauzione da versare per l’asta?).
Mentre relativamente alla definitività dell’aggiudicazione la disposizione normativa intende riferirsi a due circostanze in particolare:
Quindi potremmo sicuramente affermare che a livello legislativo un riferimento imprescindibile è sicuramente l’articolo 571 c.p.c. siccome ha la capacità di assicurare che le offerte siano serie e vincolanti. Ed inoltre, comprendere le implicazioni di questo articolo è essenziale per chiunque partecipi a un’asta giudiziaria.
Cosa dice la giurisprudenza sulla rinuncia all’aggiudicazione?
Nell’introdurre il paragrafo precedente ti ho parlato anche della giurisprudenza ed infatti a tal proposito appare assolutamente opportuno citare una sentenza della Cassazione ossia la numero 10971/1996.
Questa sentenza della Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale per le aste giudiziarie in Italia: l’irrevocabilità delle offerte. Questo principio assicura che il processo d’asta sia affidabile e che tutte le parti coinvolte possano avere fiducia nella serietà delle offerte presentate. Comprendere questo principio è essenziale per chiunque partecipi a un’asta giudiziaria, sia come offerente che come parte interessata.
La sentenza n. 10971/1996 ha avuto un impatto significativo sul sistema delle aste giudiziarie in Italia, rafforzando la fiducia nel processo d’asta. Ecco alcune delle principali implicazioni:
- Aumento della Trasparenza: Gli offerenti sanno che le loro offerte sono irrevocabili, il che aumenta la trasparenza e l’affidabilità del processo d’asta.
- Stabilità del Mercato delle Aste: La sentenza contribuisce alla stabilità del mercato delle aste giudiziarie, prevenendo comportamenti opportunistici e garantendo che le vendite si svolgano senza intoppi.
- Maggiore Certezza per i Debitori e i Creditori
Ancora una volta emerge in modo chiaro come il nostro sistema giudiziario non ammetta in alcun modo la rinuncia all’aggiudicazione; infatti essa sarebbe una pratica altamente pericolosa perchè andrebbe ad impattare su principi fondamentali sui quali si regge l’intera impalcatura dell’esecuzione forzata nel nostro paese.
Conclusioni
In poche parole, nel nostro ordinamento giuridico, è impossibile rinunciare all’aggiudicazione siccome una volta apposta la firma al verbale redato dal professionista delegato addetto alla vendita l’aggiudicatario è vincolato all’acquisto che ha concluso.
Tra virgolette un evento che erroneamente viene percepito come una forma di rinuncia all’aggiudicazione è il mancato versamento del saldo prezzo nel termine di 120 giorni dalla conclusione del procedimento di vendita all’asta. In questo caso si tratta di una DECADENZA non c’è rinuncia, l’aggiudicatario automaticamente decade dal diritto ad acquisire la proprietà del bene immobile.
Infatti l’articolo 177 disp.att.c.p.c. prevede per l’aggiudicatario inadempiente una condanna da parte del giudice dell’esecuzione mediante decreto volta ad obbligarlo a corrispondere il pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per la quale avviene la vendita.
In buona sostanza dal mancato versamento del saldo prezzo, che non è una ipotesi di rinuncia all’aggiudicazione, derivano tre conseguenze:
- Decadenza dall’aggiudicazione;
- Condanna al pagamento della differenza tra somma offerta e vendita del bene avvenuta successivamente;
- Perdita della cauzione.
Il tentativo di non pagare il saldo prezzo dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta è un’azione che deve essere valutata con attenzione, considerando le possibili conseguenze economiche e legali. È consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per comprendere appieno i propri diritti e obblighi, nonché per esplorare eventuali alternative disponibili.
Dott.Andrea Parascandolo
Per sapere in quali casi un’ asta possa essere annullata, revocata o sospesa leggi “asta annullata o sospesa: perché succede?“.
Se ti interessa abbiamo scritto un articolo abbastanza dettagliato su cosa fare dopo l’aggiudicazione.
Abbiamo prima accennato alla particolare tutela che il nostro ordinamento offre all’aggiudicatario per approfondimenti puoi leggere “la tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento“.
Se vuoi invece approfondire la possibilità per l’aggiudicatario di chiedere il risarcimento dei danni per la casa acquistata all’asta siano essi derivanti dalla diversità dell’immobile acquistato rispetto a quello posto in vendita siano essi derivanti da danni successivi da parte dell’occupante all’immobile leggi il nostro approfondimento giuridico “Risarcimento danni casa all’asta: cosa fare?”
In alcuni casi potresti essere tu a contestare l’aggiudicazione altrui ritenendo che il vizio della vendita ti abbia precluso la partecipazione, a tal proposito ti invito a leggere “Opporsi ad un’asta giudiziaria: come si fa?”
Per approfondire, invece, le ipotesi di nullità dell’offerta di acquisto puoi leggere “Offerta nulla: cosa fare“.
Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica (esclusione ad opera del server) sia illegittima, ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito dalla Giurisprudenza.
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