In questo articolo affrontiamo il tema della cancellazione della domanda giudiziale nell’ambito delle aste immobiliari.
Alcune volte leggendo una perizia estimativa sotto la voce “formalità pregiudizievoli” potresti trovare una o più domande giudiziali trascritte e potresti chiederti:
A: cosa significhi il termine trascrizione domanda giudiziale
B: come ottenere la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
Vediamolo insieme!
Ti anticipo che trattasi di un segnale d’allerta ⚠️ cui devi prestare ampia attenzione (Se ti interessa un elenco di rischi dell’asta leggi il nostro articolo su “Come conoscere e riconoscere i rischi delle aste immobiliari?”).
Le domande giudiziali compongono parte delle trascrizioni pregiudizievoli per saperne di più clicca qui.
Cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale su una casa all’asta
Prima di entrare nel vivo del nostro discorso mi sento di dirti che, in alcuni casi, quando acquisti una casa all’asta il giudice non potrà disporre la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
Infatti la domanda potrà essere cancellata solo all’esito del relativo giudizio o per consenso delle parti o per abbandono dello stesso.
La giurisprudenza, in tema di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale, ha chiarito che “In sede di trasferimento, all’aggiudicatario, del bene immobile espropriato, in esito ad esecuzione individuale o concorsuale, il giudice ha il potere di disporre la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie (art. 586 cod. proc. civ.), ma non anche della trascrizione della domanda giudiziale (nella specie proposta contro la curatela fallimentare), con la quale un terzo abbia preteso la proprietà o altro diritto reale sul bene medesimo”. (Cass. Sez. 1, n. 13212 del 10/09/2003).
Premesso quanto precede andiamo a vedere cosa è la domanda giudiziale, come si può chiedere la cancellazione della domanda giudiziale e quale effetto questa può avere sull’aggiudicatario.
Cancellazione domanda giudiziale: cosa è la domanda giudiziale?
La domanda giudiziale altro non è che una richiesta che fa riferimento all’atto processuale attraverso cui una parte è intenzionata a far valere in giudizio un proprio diritto.
Posta in questo modo la questione risulta essere eccessivamente generica.
Di per sé con il termine domanda giudiziale non si comprende quali sono gli obiettivi dell’azione legale, pertanto bisogna individuare il contenuto (oggetto) della domanda giudiziale.
Proprio relativamente all’oggetto, questo ci viene esplicitato attraverso la menzione delle domande giudiziale all’interno della perizia.
Per dirla in termini semplici non troverai mai semplicemente la dicitura “domanda giudiziale trascritta” quanto piuttosto “trascrizione domanda giudiziale ex art.2932 c.c. oppure trascrizione domanda di annullamento del testamento etc..etc..etc..
Quindi già la perizia ti darà un’ idea chiara di quello che colui che ha introdotto la domanda vuole ottenere.
Per fare degli esempi, pensiamo alla:
- trascrizione di una domanda giudiziale di adempimento ad un contratto preliminare ex articolo 2932 cc dove una terza persona ricorre in giudizio affinché il giudice gli riconosca il trasferimento della proprietà di un immobile pignorato che gli era stata promessa a seguito della stipulazione del preliminare.
- Oppure, altro esempio è quello della trascrizione di una domanda di usucapione con la quale un terzo dichiara di aver usucapito il bene immobile per il possesso protratto, non clandestino e pubblico di oltre 20 anni o 10 anni se in possesso di un titolo astrattamente idoneo.
Il compito della domanda giudiziale è dare al terzo, che la introduce, la possibilità di mettere a conoscenza tutti gli altri che pende quella richiesta su quel dato immobile.
Mettiamo che tu abbia sottoscritto un preliminare su una casa.
Questo preliminare non viene trascritto e tu sai che il tuo venditore (birbantello) ha deciso di venire meno ai patti e di vendere la casa ad un suo cugino.
In questo caso la legge ti da la possibilità di introdurre una domanda giudiziale (ex art. 2932 c.c.) per ottenere la casa indipendentemente dal consenso del venditore birbantello.
Ma la legge ti dice anche “Guarda se vuoi che questa tua domanda giudiziale abbia effetto nei confronti degli altri” devi darne conoscenza a tutti, per l’appunto, con la trascrizione della domanda giudiziale!
Quindi l’obiettivo del nostro approfondimento odierno è comprendere quali effetti possa avere una domanda giudiziale trascritta sul futuro acquisto dell’immobile mediante asta giudiziaria rispetto all’aggiudicatario e soprattutto se è possibile ottenere la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
PS: detto tra noi io ritengo che l’offerente abbia diritto a chiedere e ottenere copia della domanda con i dovuti “omissis” ne parliamo nell’articolo sugli allegati alla perizia di stima.
La cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale
Come abbiamo anticipato in precedenza con il termine “domanda giudiziale” facciamo riferimento ad un atto processuale con il quale la parte manifesta l’intenzione di far valere un suo diritto avvalendosi dell’intervento dell’organo giurisdizionale.
Nel legame tra la domanda giudiziale ed un immobile oggetto di pignoramento, per comprendere gli effetti che discendono da essa bisogna individuare con precisione il “petitum” ossia l’oggetto della domanda che non va confuso con la “causa petendi” che rappresenta il fatto giuridico posto a fondamento della domanda stessa.
La legge prevede quale adempimento pubblicitario la trascrizione della domanda giudiziale; infatti, questa serve a rendere conoscibile la presenza dell’intrapresa azione legale concernente un determinato bene immobile.
In questo modo mediante la trascrizione si tutela non solo il diritto di colui che avanza l’azione legale (l’attore) ma anche dei terzi che potrebbero avere un interesse sul bene protagonista della controversia giudiziale.
Gli articoli 2652 e 2653 cc fissano un elenco, tassativo secondo la giurisprudenza, delle domande giudiziali che possono essere trascritte:
- Domande di risoluzione, rescissione e revocazione della donazione;
- Domande miranti ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre;
- Domande per l’accertamento della simulazione su atti che sono soggetti a trascrizione;
- Domande che mirano ad ottenere la dichiarazione di nullità o annullamento degli atti soggetti a trascrizione;
- Domande per ottenere la riduzione delle donazioni o disposizioni testamentarie che ledono i diritti dei legittimari;
- Domande di rivendica o accertamento dei diritti reali;
- Domande per lo scioglimento della comunione sui beni immobili;
- Domande per l’interruzione dell’usucapione sui beni immobili;
- Domande dirette ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione;
- Domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte;
- Domande di revocazione e di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione.
Attraverso la trascrizione della domanda giudiziale si genera un effetto prenotativo rispetto al diritto che viene rivendicato nell’atto giudiziale.
Se all’esito del processo, il giudice accoglie la domanda giudiziale allora il diritto fatto valere con essa sarà prevalente rispetto alle trascrizioni ed iscrizioni effettuate successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale.
Da un punto di vista pratico, la trascrizione di una domanda giudiziale è effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari mediante la consegna di una copia conforme della domanda giudiziale contenente i dati relativi al deposito in cancelleria e la relata di notifica effettuata a cura dell’Ufficiale Giudiziario.
Infine, per quanto concerne i costi da sostenere, in termini di imposte, per poter procedere alla trascrizione della domanda giudiziale bisogna tenere conto di:
- Euro 200 per il pagamento dell’imposta ipotecaria;
- Euro 59 per il pagamento dell’imposta di bollo;
- Euro 35 per la tassa ipotecaria.
Durata degli effetti della trascrizione
L’articolo 2668 bis cc ha stabilito che la trascrizione della domanda giudiziale conserva i suoi effetti per 20 anni dalla data in cui è stata effettuata.
Questo effetto cessa se la trascrizione non è rinnovata prima che scada il termine.
Ai fini della rinnovazione della trascrizione è necessario presentare al conservatore una nota in doppio originale conforme a quella della precedente trascrizione, in cui si manifesta l’intenzione di procedere alla rinnovazione della trascrizione originaria.
Quindi la riforma del processo civile nel 2009 ha introdotto un termine di efficacia ventennale previsto per la trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sui beni immobili.
Cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale
La cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali di cui agli articoli 2652 e 2653 cc costituisce una pubblicità accessoria avente effetti definitivi ed irrevocabili, effettuata a margine della preesistente trascrizione, a seguito di un rigoroso controllo sui presupposti effettuato dal conservatore.
Come sancito dall’articolo 2668 cc essa deve essere giudizialmente ordinata, qualora la domanda sia rigettata o il processo si sia estinto per rinuzia o inattività delle parti.
Il comma 4 del medesimo articolo stabilisce che va cancellata la trascrizione dei contratti preliminari quando è debitamente consentita dalle parti interessate o è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato.
Più nello specifico, con riguardo agli immobili all’asta, le domande giudiziali che sono presenti non possono essere cancellate da parte del giudice dell’esecuzione.
Infatti è il precedentemente menzionato articolo 2668 cc che ai commi 1 e 2 stabilisce espressamente:”La cancellazione della trascrizione delle domande enunciate dagli articoli 2652 e 2653 e delle relative annotazioni si esegue quando è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato. Deve essere giudizialmente ordinata, qualora la domanda sia rigettata o il processo sia estinto per rinunzia o per inattività delle parti“.
La Cassazione con sentenza n.5646/1978 ha confermato come non sia una prerogativa del giudice dell’esecuzione, in sede di trasferimento all’aggiudicatario del bene espropriato, ordinare la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali attraverso le quali un terzo abbia chiesto l’accertamento del proprio diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. In questi casi la legge richiede il consenso delle parti interessate oppure una sentenza passata in giudicato che ordini di procedere alla cancellazione delle trascrizioni delle domande giudiziarie.
Un’ulteriore conferma del nostro discorso la ricaviamo dall’interpretazione dell’articolo 586 cpc il quale statuisce che: “Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento“.
Il legislatore nella disposizione menziona soltanto la cancellazione delle formalità soddisfatte con la vendita forzata, quindi mira alla liberazione del bene immobile dalle sole formalità inerenti al processo esecutivo e non da qualsiasi peso gravante su di essa.
Cancellazione trascrizione domanda giudiziale nelle aste: quali rapporto?
Partiamo dall’assunto secondo il quale quando un immobile è oggetto di pignoramento tutti gli atti di disposizione sono inefficaci ai sensi dell’articolo 555 c.p.c.
Questo vale solo ed esclusivamente per gli atti trascritti in seguito al pignoramento mentre restano efficaci tutti quelli precedenti ad esso fatti salvi i diritti del creditore ipotecario.
Gli articoli 2913 e 2914 cc confermano come il pignoramento abbia l’effetto di vietare l’alienazione o la disposizione del bene soltanto a seguito della sua trascrizione, non anche in un momento anteriore ad essa.
Adesso possiamo approfondire il rapporto che sussiste tra una domanda giudiziale afferente all’immobile staggito e la procedura di vendita forzata che consegue al pignoramento.
Per meglio comprendere il significato del nostro approfondimento partiamo da un esempio che abbiamo già anticipato in apertura:
- Tizio ha intenzione di acquistare un immobile all’asta ma consultando la perizia si accorge che il bene è oggetto di una domanda giudiziale.
- Leggendo la perizia vede che la domanda è stata posta da Caio il quale sta chiedendo al Giudice di trasferire la proprietà che il debitore gli aveva promesso e poi non gli aveva piu’ trasferito (azione ex art. 2932 c.c.).
- La domanda è successiva al pignoramento;
In questo caso non ci sono particolari ostacoli all’acquisto dell’immobile da parte di Tizio siccome la trascrizione del pignoramento viene prima della trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.
L’eventuale conflitto tra il nuovo proprietario/aggiudicatario e l’altro soggetto che ha trascritto sull’immobile la domanda giudiziale verrebbe sempre risolto a favore del primo, nel rispetto del principio della priorità della trascrizione del pignoramento (2644 cc)
A seguito dell’aggiudicazione Tizio otterrà anche la cancellazione di ipoteche e pignoramenti sfruttando l’efficacia purgativa derivante dall’emissione del decreto di trasferimento.
Nel caso contrario, quello in cui la trascrizione della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto sia anteriore al pignoramento la situazione diventa molto più complessa.
Qui teoricamente dovrebbe prevalere il terzo promissario acquirente sempre che la domanda si concluda con l’accoglimento delle sue richieste.
Cancellazione domande giudiziali, pignoramento e ipoteca quale rapporto?
Premesso quanto precede è utile ricordare l’importanza dell’ipoteca della cui anteriorità rispetto alla domanda giudiziale l’aggiudicatario potrebbe giovarsi.
La questione è questa.
2010 – Ipoteca
2014 – domanda giudiziale/iscrizione o trascrizione avversa
2016 – pignoramento
Se vedete la domanda giudiziale viene prima del pignoramento e pertanto in via teorica l’aggiudicatario potrebbe rischiare di perdere la casa nel caso in cui l’attore dovesse vincere la causa.
Ebbene non è proprio cosi o almeno non è cosi se l’ipoteca viene prima della domanda.
L’aggiudicatario può infatti servirsi dell’anteriorità dell’ipoteca rispetto alla domanda giudiziale e questo può farlo grazie all’articolo 2919 c.c.
Infatti l’articolo 2919 cc all’ultimo periodo stabilisce che: “Non sono opponibili all’acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione” quindi l’esecuzione può andare avanti e l’aggiudicatario non ha nulla da temere, il suo acquisto non verrà pregiudicato dalla trascrizione del contratto preliminare.
In sostanza il legislatore equipara la figura dell’aggiudicatario a quella del creditore procedente e dei creditori intervenuti nel corso dell’esecuzione: gli atti e le domande inopponibili nei loro confronti lo sono anche rispetto all’aggiudicatario dell’immobile all’asta.
La norma poc’anzi menzionata va combinata con un’altra disposizione fondamentale che è quella all’articolo 2808 co.1 cc secondo la quale: “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione“.
Ciò vuol dire che il creditore ipotecario è titolare di una situazione di prevalente su quella dei terzi che hanno trascritto la domanda giudiziale, anche quando quest’ultima sia precedente al pignoramento ma successiva all’ipoteca.
In sostanza, anche l’eventuale accoglimento della domanda giudiziale presentata dal terzo, non pregiudicherebbe i diritti dell’aggiudicatario che farebbe in ogni caso salvo il suo acquisto avvenuto all’esito della procedura esecutiva.
Il combinato disposto tra gli articoli 2808 cc e 2919 cc ci aiuta comprendere come l’aggiudicatario “subentri” nei diritti del creditore ipotecario e quindi non gli sarà, in alcun modo, opponibile la domanda giudiziale trascritta successivamente all’ipoteca anche quando essa è anteriore al pignoramento.
Aste immobiliari, cancellazione delle domande giudiziali: quali eccezioni?
Il discorso che abbiamo condotto fino a questo momento si applica per tutte le domande giudiziali che abbiamo citato in precedenza, tranne per una sola di esse: l’usucapione (che tra l’altro secondo alcuni non sarebbe nemmeno trascrivibile).
L’usucapione, come confermato anche dalla giurisprudenza, è un modo di acquisto a titolo originario e non derivativo (come nel caso della vendita forzata conseguente ad un pignoramento) della proprietà del bene immobile.
Esso essendo l’effetto principale del possesso del bene comporta l’acquisto della proprietà del bene quando ricorrono alcuni presupposti:
- Possesso continuo, pacifico ed ininterrotto senza la presenza della buona fede;
- Attività deve corrispondere all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale;
- Possesso deve protrarsi per venti anni in modo ininterrotto.
Addirittura l’usucapione potrebbe avere luogo durante l’esecuzione forzata ed in quel caso non avrebbe alcun effetto la trascrizione della domanda giudiziale nei confronti di colui che usucapisce, infatti questa non potrebbe mai rilevare ai fini dell’opponibilità.
Per approfondimenti ti invito a leggere “E’ possibile usucapire un bene all’asta?”.
Cancellazione trascrizione domanda giudiziale: a chi rivolgersi?
Quello relativo al contratto preliminare è soltanto uno dei tanti esempi di domanda giudiziale che potrebbe riguardare un immobile all’asta.
La realtà è molto variegata ed è quindi necessario tenere conto della complessità della materia e della necessità di consultare con attenzione la perizia e l’ordinanza di vendita al fine di dotarsi di informazioni complete ed ottimali per decidere se affrontare un acquisto all’asta.
In linea generale possiamo quindi affermare:
- Trascrizioni di domande giudiziali anteriori al pignoramento: il decreto di trasferimento non comporta l’automatica cancellazione delle trascrizioni, siccome bisognerà guardare al caso concreto (Ex. pensiamo al processo ancora pendente, ad un giudizio che si conclude con l’accoglimento della domanda giudiziale trascritta, oppure ad un giudizio che si è concluso);
- Trascrizioni di domande giudiziali successive al pignoramento: c’è sempre l’applicazione del 2644 cc che comporta l’inefficacia delle trascrizioni posteriori al pignoramento. Rispetto ad esse si procederà con la cancellazione successivamente mediante un separato giudizio.
In conclusione, preso atto della complessità della materia è sempre consigliato farsi assistere da un avvocato esperto nelle aste immobiliari che possa consigliarti, dopo una consulenza nelle aste immobiliari, la strategia migliore per poter condurre un’operazione economica nel modo più sereno possibile. Non sarebbe giusto impegnare ingenti somme di danaro e poi vedere i sacrifici profusi volare via a causa di un mancato approfondimento giuridico.
Dott.Andrea Parascandolo
Devi sapere che le imposte possono essere pagate anche tramite un “fondo spese” che viene anticipato al delegato ne parliamo nell’articolo “Il deposito in conto spese“ in cui approfondiamo anche l’ipotesi in cui l’aggiudicatario voglia sottrarsi a tale anticipo, leggi di più in “Anticipo forfettario fondo spese: l’aggiudicatario può chiedere di pagare meno?”
Per approfondire le tematiche relative alle tasse si legga anche il nostro articolo sul mutuo giovani under 36. Se invece vuoi arredare una casa comprata all’asta non perdere i benefici del bonus mobili 2024 senza ristrutturazione.
Se vuoi saperne di più sui costi di un’ asta immobiliare consulta questo articolo.
Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.
Vuoi approfondire i costi di un’ asta immobiliare? Puoi leggere il relativo articolo qui. Se, inoltre, sei interessato a comprendere perché comprare all’asta è particolarmente conveniente leggi l’articolo “Comprare all’asta è conveniente”.
Per approfondire la tematica Mutuo-acquisto all’asta ti consiglio “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta ” ” Comprare a rate“
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