Ipoteca casa asta: cosa succede?

ipoteca casa asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Cosa succede quando sull’immobile aggiudicato all’asta gravano delle ipoteche?

Nulla!

Le ipoteche non incidono sulla posizione dell’aggiudicatario che acquisterà l’immobile come libero.

L’unico adempimento al quale l’aggiudicatario potrà essere chiamato è quello di pagare per la cancellazione delle stesse.

Anche se questa è solo un’eventualità!

Alcune procedure infatti si fanno carico in via autonoma dei costi per la cancellazione dei gravami!

Pertanto la presenza di una o più ipoteche non deve spaventarti, non è una cosa che ti riguarda e non si potrà mai riflettere in un pregiudizio nei tuoi confronti!

Ipoteca casa asta: cosa sono?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda principalmente beni immobili ed in secondo piano beni mobili registrati.

Essa non comporta, per il debitore, la perdita del possesso sul bene che costituisce oggetto di ipoteca.

Nel nostro ordinamento giuridico è disciplinata dagli articoli 2808 e seguenti del Codice civile del 1942. 

Infatti il codice inquadra l’ipoteca come un diritto reale di garanzia su un bene altrui, costituito per fungere da garanzia di un credito.

L’ipoteca non va confusa con il pegno: innanzitutto per l’oggetto (art. 2810 c.c.), che può essere costituito da:

  • beni immobili;
  • diritti reali minori sugli immobili; 
  • beni mobili iscritti in pubblici registri (autoveicoli, navi, aerei, rendite dello Stato).

In secondo luogo, per la sua costituzione richiede una  formalità specifica che consiste nell’iscrizione nei pubblici registri.

Ricordiamo che esistono 3 tipologie di ipoteche: 

Legali = Può essere iscritta, anche contro la volontà del debitore, nei casi previsti dalla legge

Volontarie = Un’ipoteca volontaria è stabilita su iniziativa del proprietario dell’immobile, senza che ci sia un procedimento legale coattivo. Questo può avvenire, ad esempio, quando un individuo decide di utilizzare la propria casa come garanzia per un prestito o per un mutuo (il cd. mutuo ipotecario).

Le ipoteche volontarie sono spesso utilizzate come mezzo per ottenere finanziamenti a condizioni più favorevoli rispetto ad altri tipi di prestiti. I proprietari di immobili possono offrire la propria casa come garanzia per ottenere tassi di interesse più bassi o linee di credito più elevate.

L’ipoteca volontaria richiede un accordo consensuale tra il proprietario dell’immobile e il creditore. 

Viene stipulato un contratto che specifica i termini del prestito e le condizioni in cui l’immobile può essere venduto in caso di mancato rimborso.

Giudiziali = Le ipoteche giudiziali sono stabilite attraverso un procedimento legale, spesso come parte di una sentenza emessa da un tribunale. Questo tipo di ipoteca viene solitamente imposto come risultato di un contenzioso legale o di un processo di recupero crediti.

Le ipoteche giudiziali vengono iscritte sulla base di un titolo esecutivo, per garantire il pagamento di un debito nel caso in cui il debitore non adempia volontariamente alle proprie obbligazioni in esso contenute. Questo può avvenire, ad esempio, in situazioni di contenzioso o di esecuzione di una sentenza.

Infine, non avviene lo spossessamento del bene, il godimento dello stesso resta del proprietario (debitore).

Aste Giudiziarie ed Ipoteche: quando l’immobile è gravato da ipoteche

Innanzitutto bisogna precisare che il soggetto interessato ad aggiudicarsi l’immobile all’asta può apprendere dell’eventuale sussistenza di gravami (tra cui rientrano le ipoteche) sull’immobile attraverso la consultazione della perizia redatta dal CTU.

All’interno della perizia sono contenute tutte le informazioni relative al bene come: diritti dei terzi, abusi edilizi sanabili/non sanabili ed appunto le ipoteche.

È FONDAMENTALE SOTTOLINEARE che con il decreto di trasferimento dell’immobile, il giudice ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.

In definitiva, l’eliminazione delle ipoteche avviene successivamente all’emissione del decreto di trasferimento con cui si realizza il passaggio di proprietà dell’immobile a cura del professionista delegato alla vendita.

Le spese di cancellazione dell’ipoteca vengono sostenute, di norma, dalla procedura esecutiva immobiliare.

E’ di solito il pignoramento a farsi carico del pagamento di dette spese.

Infatti ai sensi dell’articolo 586 c.p.c. il Giudice dispone che si “cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie”(antecedenti).

Tuttavia, va detto che in alcuni casi queste spese debbono essere pagate dall’aggiudicatario.

Infatti, in assenza di una norma che disciplini direttamente il pagamento di queste spese, ogni Giudice dell’Esecuzione è tendenzialmente libero di:

Prevedere il pagamento a carico della procedura;

Prevedere il pagamento a carico dell’aggiudicatario.

E’ dunque necessario LEGGERE l’avviso di vendita e l’ordinanza di vendita per comprendere se le spese di cancellazione delle ipoteche debbano essere pagate dalla procedura o dall’aggiudicatario.

Quali sono le conseguenze della mancata cancellazione delle ipoteche? 

Non ci sono particolari conseguenze, non succede nulla.

L’ipoteca resterà sull’immobile e sarà ancora visibile dalle ispezioni ipotecarie ma non produrrà alcun effetto in quanto era iscritta in danno del debitore esecutato, non più proprietario.

L’ipoteca non può creare alcun problema al nuovo proprietario.

Aste Giudiziarie: Una Panoramica

Le aste giudiziarie sono procedure legali attraverso le quali i beni, compresi gli immobili, vengono venduti per soddisfare i creditori del debitore esecutato.

Nel caso degli immobili, le aste possono rappresentare un’opportunità unica per gli acquirenti di ottenere proprietà a prezzi competitivi.

Le aste giudiziarie offrono un’opportunità unica per acquistare immobili a prezzi competitivi, ma è fondamentale comprendere l’incidenza delle ipoteche su questo processo. Una diligente ricerca e consulenza legale sono cruciali per evitare sorprese sgradevoli e assicurarsi che l’acquisto sia un investimento solido. 

Ricordate sempre che la conoscenza e la preparazione sono fondamentali quando si tratta di aste giudiziarie.

Infatti, nel corso di un’asta giudiziaria, è essenziale fare offerte in modo oculato, tenendo conto di tutte le ipoteche legali e dei costi associati all’acquisto. A volte, il prezzo di aggiudicazione può sembrare allettante, ma se ci sono ipoteche legali significative, potrebbe non essere un affare così vantaggioso come appare.

Dott. Andrea Parascandolo

Legal Writer Astafox.com

Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.

Se oltre a delle ipoteche vi sono delle domande giudiziali è fondamentale comprendere come comportarsi, ne parliamo nell’articolo “domande giudiziali e aste immobiliari: cosa fare?

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Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte! Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.

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