Si può usucapire la casa all’asta?

usucapione
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

C’è il pericolo che qualcuno acquisti, per usucapione, l’immobile pignorato all’asta?

Tramite questo articolo proveremo ad approfondire il tema dell’usucapione dell’immobile pignorato per comprendere se qualcuno possa effettivamente sottrarre l’immobile oggetto di esecuzione dal suo ormai triste destino tramite il vittorioso esperimento di un giudizio di usucapione.

E’ importante conoscere la risposta a tale domanda perché a volte ti capiterà di leggere negli avvisi di vendita o nella perizia estimativa che, sul bene offerto in vendita, pende una domanda giudiziale di usucapione.

Tale notizia potrebbe procurarti non poca agitazione ed è perciò importante comprendere cosa potrebbe accadere in questi casi.

Partiamo dalle basi.

La domanda alla quale proveremo a dare una risposta è:

L’aggiudicatario deve temere l’usucapione dell’immobile acquistato all’asta?

Ti anticipo che la risposta è si.

L’usucapione, quale acquisto a titolo originario del diritto di proprietà dell’immobile, può prevalere anche sull’aggiudicazione.

E’ questa, pertanto, una di quelle circostanze alle quali fare particolare attenzioni in caso di acquisto all’asta.

Cos’è l’usucapione?

L’art. 1158 del Codice civile dispone “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni“.

Secondo la legge, dunque, colui che ha il possesso per venti anni di un immobile ne diventa proprietario di diritto senza che sia necessario alcun contratto di compravendita o di donazione o di nessun’ altro genere.

Per fare un esempio poniamo che Tizio abiti da 40 anni l’immobile di proprietà di Caio. Caio da oltre 30 anni vive in America e si è totalmente disinteressato all’immobile. In questo caso, Tizio potrebbe del tutto legittimamente dire: Vivo qui da 40 anni, mi comporto come un proprietario, pago bollette, utenze, e lavori di ristrutturazione, (uti dominus) e il proprietario effettivo è totalmente disinteressato a questo immobile!

La pretesa di Tizio sarebbe del tutto legittima. Molto probabilmente il giudice presso il quale si recherà per far accertare l’intervenuta usucapione gli darà ragione.

Ovviamente il possesso di colui che intende usucapire dovrà essere pacifico, continuo e pubblico.

In questo senso non potrebbe usucapire chi possiede l’immobile solo per le vacanze estive mancando il requisito della continuità. Al pari non potrebbe usucapire chi possiede l’immobile in maniera bellicosa, respingendo con la forza le intrusioni del legittimo proprietario. Ugualmente non potrebbe usucapire chi possiede l’immobile clandestinamente mancando la necessaria pubblicità del possesso. Insomma, l’usucapione si verifica quando il possessore, nell’arco di 20 anni, si comporti come l’effettivo proprietario del bene e tale possesso sia protratto in maniera pacifica, continuativa e non clandestina.

Si può usucapire un bene all’asta?

Veniamo al nodo della questione. Tendenzialmente nulla vieta che l’immobile all’asta venga usucapito dal possessore ultra ventennale.

Più nel dettaglio, si ritiene, generalmente, che l’usucapione del diritto di proprietà dell’immobile pignorato possa prevalere, a determinate condizioni, sul pignoramento immobiliare e finanche sull’aggiudicazione provvisoria.

In questo senso, anche la Suprema Corte secondo cui l’usucapione da parte del terzo è possibile anche successivamente al pignoramento e persino se l’acquisto non sia stato ancora giudizialmente accertato tramite una sentenza («Nell’espropriazione forzata immobiliare, il terzo che intende far valere l’acquisto per usucapione del bene pignorato è legittimato a proporre opposizione all’esecuzione ai sensi dell’art. 619 c.p.c., a nulla rilevando che l’acquisto non risulti giudizialmente accertato o si sia verificato dopo il pignoramento» Cass. 30 dicembre 2009, n. 27668).

Per la Suprema Corte, detto in termini “banali”, Tizio, del nostro esempio, potrebbe usucapire l’immobile di Caio anche se questo immobile fosse stato pignorato!

Anzi, a dire di questa pronuncia, Tizio potrebbe opporsi al pignoramento anche quando l’acquisto della proprietà per usucapione si sia verificato successivamente al pignoramento!

Sebbene l’usucapione dell’immobile all’asta sia possibile in termini giuridici, va comunque evidenziato che, nella prassi, risulta assai difficile che siano presenti tutti i requisiti per l’acquisto per usucapione e, ancora più difficile, che ciò avvenga per un immobile all’asta.

Se già è difficile, ordinariamente, far valere tale tipo di acquisto della proprietà, la situazione si complica quando si verta su immobili oggetto di esecuzione immobiliare.

Infatti, è opinione largamente condivisa quella secondo cui chi intenda usucapire un immobile pignorato ha l’onere di citare nel giudizio teso a dimostrare l’avvenuto acquisto per usucapione anche il creditore procedente (la Banca). In caso contrario la sentenza che, eventualmente, gli riconosca la proprietà per usucapione non sarà opponibile al creditore e, in via indiretta, all’aggiudicatario (cfr. Tribunale di Bergamo Ord. 7 febbraio 2021; Cassazione civile, 13 novembre 2019, n. 29325 – pres. Vivaldi, est. D’Arrigo).

Domanda di usucapione della casa all’asta nell’avviso di vendita

Molti debitori al fine di spaventare le persone interessate ad acquistare all’asta fingono di subire un giudizio di accertamento dell’avvenuta usucapione da parte di un terzo.

Di solito l’operazione è questa: il debitore chiede ad un terzo (amico, parente) di instaurare un procedimento civile teso all’usucapione del bene.

Lo scopo è “macchiare” l’avviso di vendita e la perizia estimativa che dovranno recare l’indicazione che sul bene è presente una domanda giudiziale di rivendica della proprietà del bene e che, nel caso in cui il terzo dovesse avere ragione, il bene diventerebbe di sua proprietà, travolgendo l’aggiudicazione.

E’ questa una mossa classica della difesa del debitore esecutato.

Ciò non vuol dire che non bisogna prestarvi attenzione!

Questa situazione può diventare anche particolarmente insidiosa considerato che la domanda di usucapione potrebbe anche non essere trascritta (secondo alcuni la domanda giudiziale di usucapione addirittura non potrebbe essere trascritta).

Se sei interessato a capire, in presenza di una domanda giudiziale, se è possibile cancellarla leggi il nostro articolo sulla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.

Domanda di usucapione della casa all’asta: cosa fare?

In conclusione, qualora dovesse capitarti di essere interessato ad un bene offerto all’asta, gravato da una domanda giudiziale di usucapione, ti consiglio di leggere attentamente la parte della perizia estimativa ove tale circostanza venga approfondita e, sicuramente, di contattare il Custode giudiziario al fine di avere lumi sulla vicenda e sul giudizio pendente. Certamente, in casi come questo, il consiglio resta sempre quello di affidarsi a mani esperte, investendo della vicenda un avvocato esperto in diritto immobiliare che sappia raccogliere le giuste informazioni per comprendere i rischi e possibilità dell’affare immobiliare.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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