Hai intenzione di comprare una casa all’asta ma non sai se potrai donarla dopo l’aggiudicazione?
Sei nel posto giusto per fugare tutti i tuoi dubbi.
Che cos’è la donazione ?
Istituto giuridico disciplinato dall’Articolo 769 codice civile : “La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione”.
La donazione di un immobile è il contratto con il quale una parte (Donante) arricchisce l’altra (Donatario) per spirito di liberalità. Si tratta di un atto contrattuale che postula l’accordo delle parti e non di un atto unilaterale.
Per quale motivo occorre un contratto per donare un bene?
Ciò dipende dalla necessità di rispettare la sfera giuridica altrui, si tratta di un principio riassunto nel brocardo latino “nolenti non fit donatio”, ossia non si può fare una donazione a chi non la vuole.
Esempio: Pensiamo a Tizio decide di regalare una casa fatiscente a Caio, occorre che quest’ultimo ne sia informato. Infatti, assumendo la titolarità del bene, egli diviene anche responsabile dello stesso: se, per avventura, una tegola cadesse e colpisse un passante, Caio ne risponderebbe civilmente e penalmente. Caio, quindi, ha diritto di decidere se accettare o meno la donazione di Tizio.
Esso ricorre molto spesso nell’ambito dei rapporti tra familiari, infatti la donazione tra parenti può risultare fiscalmente vantaggiosa.
Ci sono diverse tipologie di donazioni:
- remuneratoria (ARTICOLO 770 co.1 c.c.) = viene fatta dal donante per riconoscenza, come ringraziamento per i meriti del donatario o come speciale remunerazione.
- obnuziale (ARTICOLO 785 co.1 c.c.) = essa riguarda un determinato futuro matrimonio ed a differenza della donazione tipica non necessita di accettazione ma non produce effetti finché non avrà luogo il matrimonio.
- modale (ARTICOLO 793 c.c.) = donante intende soddisfare un interesse non patrimoniale e può inserire un onere in capo al donatario, determinando una limitazione dell’arricchimento del beneficiario, in quanto gli è imposta una prestazione (Esempio: una persona anziana, senza famiglia, dona l’alloggio ad un amico, imponendo come onere che questi le presti assistenza).
Donare una casa acquistata all’asta, si può?
Nel nostro ordinamento giuridico, il legislatore ha consentito di donare una casa all’asta ad un soggetto che non ha partecipato alla vendita giudiziaria.
In pratica si applicano le medesime regole che disciplinano i trasferimenti immobiliari sul mercato tradizionale; il bene aggiudicato all’asta giudiziaria e poi donato ad un parente (Ex. Figlio, nipote) si considera come se fosse avvenuto a seguito di un normale atto di compravendita.
La donazione potrà avvenire soltanto dopo il Decreto di Trasferimento (atto che sancisce il definitivo passaggio di proprietà dal debitore esecutato all’aggiudicatario)(per sapere cos’è il decreto di trasferimento leggi qui).
Semplificando i vari passaggi:
- Aggiudicarsi la casa oggetto d’asta
- Decreto di Trasferimento
- Recarsi da un notaio
- Pagare le imposte
Donare una casa comprata all’asta è gratuito?
La risposta è negativa, in quanto l’aggiudicatario potrà donare l’immobile soltanto dopo aver versato delle imposte, le quali vanno versate in base al grado di parentela ed al valore dell’immobile.
Tuttavia l’Agenzia delle Entrate prevede delle franchigie sotto le quali la donazione è esentasse.
Le imposte da versare sono :
- il 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (quindi figli e nipoti), da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro. Vuol dire che non pagheranno nulla al sotto di questa soglia;
- il 6% per fratelli e sorelle da calcolare sul valore eccedente 100mila euro;
- il 6% da calcolare sul valore totale per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
- il 8% da calcolare sul valore totale per le altre persone.
NB. Se la persona che riceve l’immobile in donazione è diversamente abile, l’imposta si applica soltanto sul valore della quota che supera 1.500.000 Euro, a prescindere dal grado di parentela con il donante.
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Andrea Parascandolo
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