Vendita con incanto o vendita senza incanto: questo è il dilemma…
Anzi no, non direi.
Le vendite con incanto sono ormai sparite dal mondo delle aste immobiliari eppure, ancora oggi, tantissime persone si chiedono quale differenza vi sia tra la vendita senza incanto e la vendita con incanto.
E come se cercassi “come posso difendermi da un dinosauro?“
Ma che senso ha difendersi da un dinosauro se i dinosauri sono estinti?!
Premesso che le vendite CON INCANTO sono ormai sparite – sepolte – obsolete – non più utilizzate possiamo CONCENTRARCI sull’unica forma che incontrerai in un’ asta immobiliare
LA VENDITA SENZA INCANTO.
Vediamo insieme di cosa stiamo parlando 😉
Vendita senza incanto: cosa significa?
Una volta finiti all’asta i beni immobili vengono venduti, secondo le attuali disposizioni di legge, tramite la modalità senza incanto che rappresenta l’unica modalità ormai in uso per la vendita dei beni immobili.
La vendita senza incanto è disciplinata nel nostro ordinamento dal codice di procedura civile e in particolari dagli articoli 570 – 571 – 572 – 573 – 574 e 575 cpc.
Tutto quello che troverete oltre (e dunque dall’articolo 576 c.p.c. fino all’articolo 591 c.p.c.) riguarda la vendita con incanto oramai in disuso!
Come si svolge l’asta senza incanto?
La vendita senza incanto, come accennato, è ormai la regola per le esecuzioni immobiliari.
Lo schema tipo cui possiamo rifarci è questo:
Presentazione dell’offerta di acquisto nella vendita senza incanto
I partecipanti devono presentare le loro offerte in una busta chiusa (accompagnate da una somma, almeno il 10%, a titolo di cauzione) nei termini e secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita e dall’articolo 571 c.p.c.
L’offerta d’acquisto deve essere presentata in modalità telematica quando l’asta verrà celebrata in modalità telematica mentre dovrà essere depositata in busta chiusa se l’asta si svolgerà in presenza.
Ps: ti consiglio di leggere l’avviso di vendita, a tal proposito, sotto la voce “modalità di presentazione dell’offerta”.
Nel caso in cui ci sia una sola offerta questa condurrà molto probabilmente all’aggiudicazione (salvo il caso in cui ai sensi dell’articolo 572 c.p.c. il Giudice non ritenga probabile che una nuova vendita comporti un prezzo maggiore e l’offerta unica presentata sia inferiore al prezzo base).
Le offerte non possono essere inferiori all’offerta minima.
Se sono presenti più offerte valide non vince la più alta, viene indetta una gara tra tutti i partecipanti (base d’asta sarà l’importo dell’offerta più alta).
Eventuale gara tra gli offerenti nella vendita senza incanto
In questa fase tutti potranno sfidarsi al prezzo più alto a colpi di rilanci.
Il vincitore sarà dichiarato aggiudicatario del bene e dovrà pertanto fare tutto quello che un aggiudicatario deve fare: pagare – sollecitare l’emissione del decreto di trasferimento – insistere eventualmente per la liberazione dell’immobile 😉
Aggiudicazione nella vendita senza incanto
Nella vendita senza incanto, a differenza della DESUETA vendita con incanto, l’aggiudicazione è definitiva (non sono consentite “offerte in aumento!”).
Trasferimento nella vendita senza incanto
Come si svolge l’asta con incanto?
Le vendite all’incanto, poco o per nulla ormai utilizzate, sono caratterizzate dalla provvisorietà siccome nei dieci giorni successivi dall’aggiudicazione può essere presentata una nuova offerta aumentata di un quinto rispetto alla vincente ed il giudice provvede ad organizzare una nuova gara con i partecipanti della precedente.
Ps: questa cosa, anche se parzialmente diversa, è ancora possibile nelle aste fallimentari dove si parla di offerta migliorativa
A norma dell’art. 584 c.p.c., infatti, avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 (un quinto) quello raggiunto nell’incanto.
Art. 584 c.p.c. primo comma: “Avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine di dieci giorni , ma non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto“
La cosiddetta “Offerta in aumento” è stata forse la ragione che ha spinto il legislatore a rivedere la modalità di vendita dei beni oggetto di esecuzione, preferendo la vendita senza incanto, attualmente vigente che non prevede questa cosa.
La precarietà dell’aggiudicazione, infatti, scoraggiava la maggior parte degli offerenti, consapevoli della possibilità di essere “superati” anche quando tutto sembrava ormai terminato.
La gara tra gli offerenti è pubblica, prevede la possibilità di effettuare rilanci e si considera conclusa quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta presentata.
Se il partecipante o il soggetto delegato non si presentano all’incanto, si trattiene un decimo della cauzione come sanzione.
Il trasferimento sarà considerato completato quando viene adottato il decreto di trasferimento dell’immobile.
Che differenza c’è tra vendita con incanto e vendita senza incanto?
Ricapitoliamo i concetti appresi.
Numero uno: ORAMAI ESISTE SOLO ED UNICAMENTE LA VENDITA SENZA INCANTO.
Quindi possiamo smetterla di fare confusione 😀
Numero due: Le principali differenze tra vendita con incanto e senza incanto erano (ERANO) tre:
Nella vendita senza incanto si presenta l’offerta in busta chiusa mentre in quella con incanto occorreva essere presenti semplicemente il giorno dell’asta.
Nella vendita con incanto una volta che ti eri aggiudicato un immobile nei successivi 10 giorni dovevi pregare che nessuno presentasse un’ offerta in aumento.
Invece nelle aste senza incanto (TUTTE ORMAI) dopo l’aggiudicazione puoi dormire sogni tranquilli (o semplicemente modestamente tranquilli per i rischi che ti spiego qui).
Nelle aste con incanto se non partecipavi alla gara potevano restituirti solo nove decimi della cauzione – un decimo potevano trattenerselo perché avevi fatto il cattivo (non presentandoti) [in merito puoi leggere l’articolo 580 c.p.c.]
Cosa che non può invece succedere nelle aste senza incanto.
Vendita senza incanto o con incanto: conclusione
Spero in questo articolo di averti spiegato bene cosa si intende per vendita con incanto e vendita senza incanto.
Ad ogni modo avrai compreso (penso di averlo scritto 10 volte) che la vendita con incanto è sostanzialmente in disuso e che pertanto i tuoi sforzi dovrebbero essere concentrati nell’esclusivo apprendimento della vendita SENZA incanto.
Se hai dubbi, domande o quesiti contattaci saremo lieti di aiutarti 😊
Avv. Daniele Giordano
Per approfondire il discorso del mutuo per l’acquisto alle aste giudiziarie puoi leggere l’articolo “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta” dove approfondiamo gli aspetti principali della richiesta di mutuo e i documenti da inoltrare alla banca.
Nelle aste telematiche dovrai allegare all’offerta anche la dichiarazione di presa visione della perizia di stima. Per sapere come compilarla leggi “dichiarazione di presa visione della perizia di stima + modello“.
Per approfondire, con esempi, come avviene la vendita asincrona telematica leggi il nostro approfondimento in cui cerchiamo di simulare la partecipazione ad una vendita asincrona spiegandone i contorni temporali e cosa succede.
Per approfondire potresti anche leggere l’articolo “prezzo base asta e offerta minima” o anche, in tema di plurimi ribassi, l’articolo “ribassi d’asta: cosa sono?”.
Se sei interessato a saperne di più sui motivi per cui ritengo conveniente acquistare all’asta , potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“. Devi, infatti, sapere che per acquistare all’asta non c’è bisogno di pagare nessuna agenzia immobiliare, né alcuna parcella al Notaio, a meno che tu non debba fare un mutuo per il pagamento della somma offerta.
