Offerta migliorativa dopo aggiudicazione: come funziona?

offerta migliorativa dopo aggiudicazione
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Come funziona l’offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione?

Ti sei aggiudicato un immobile, stavi per festeggiare e hai subito un’ offerta migliorativa? 😔

Vuoi presentare un’ offerta migliorativa?

In questo articolo proveremo a spiegare in maniera semplice cosa è un’offerta migliorativa e come funziona con esempi pratici e semplici.

Una breve premessa sull’offerta migliorativa

Non tutte le aste sono uguali.

Abbiamo già detto in altri articoli che tra un’ asta e l’altra possono cambiare tante cose.

Possono cambiare ad esempio i documenti richiesti, i termini di pagamento del saldo, la modalità di presentazione dell’offerta e molte altre condizioni.

Quello di cui parliamo oggi è invece una “peculiarità” di solo alcune aste fallimentari: la possibilità di presentare un’offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione.

In buona sostanza, in alcune circostanze, viene concesso alle altre persone estranee all’asta che si è celebrata, di presentare un’ offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione del bene.

Questa offerta come vedremo può condurre ad una nuova gara che avrà come prezzo di partenza il “prezzo migliorato” offerto.

Ricordiamo che la possibilità di presentare un’ offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione del bene è ora possibile esclusivamente ad alcune aste fallimentari.

Nelle vendite forzate che provengono da un pignoramento immobiliare (ndr: la stragrande maggioranza) ciò non è possibile.

Per sapere come distinguere alcune aste (quelle fallimentari) dalle altre (quelle provenienti da pignoramenti immobiliari) leggi questo articolo.

Infatti, con la L.n. 132/2015 (che ha modificato gli articoli 569 c.p.c., 576 c.p.c. e 591 c.p.c.) la vendita con incanto che prevedeva la cd. “offerta in aumento” è stata totalmente soppiantata dalla vendita senza incanto che al contrario non prevede la possibilità di presentare offerte dopo l’aggiudicazione.

Ad oggi dunque se partecipi ad un’asta che proveniente da un pignoramento immobiliare (la puoi distinguere per la sigla E.I. all’inizio del numero di ruolo generale) non hai nulla da temere: se ti aggiudichi l’immobile nessuno potrà togliertelo 😉

Per approfondire le differenze tra un’ asta che proviene da un pignoramento immobiliare e un’ asta fallimentare puoi leggere “Asta giudiziaria e asta fallimentare: quali differenze?”

Cosa dice la legge sull’offerta migliorativa?

L’articolo 107 della Legge Fallimentare dispone:

I. Le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati. Le vendite e gli atti di liquidazione possono prevedere che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente; si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui agli articoli 569, terzo comma, terzo periodo, 574, primo comma, secondo periodo e 587, primo comma, secondo periodo, del codice di procedura civile.” In ogni caso, al fine di assicurare la massima informazione e partecipazione degli interessati, il curatore effettua la pubblicita’ prevista dall’articolo 490, primo comma, del codice di procedura civile, almeno trenta giorni prima dell’inizio della procedura competitiva. (1)

II. Il curatore può prevedere nel programma di liquidazione che le vendite dei beni mobili, immobili e mobili registrati vengano effettuate dal giudice delegato secondo le disposizioni del codice di procedura civile in quanto compatibili.

III. Per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri prima del completamento delle operazioni di vendita, è data notizia mediante notificazione da parte del curatore, a ciascuno dei creditori ipotecari o comunque muniti di privilegio.

IV. Il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto.

V. Degli esiti delle procedure, il curatore informa il giudice delegato ed il comitato dei creditori, depositando in cancelleria la relativa documentazione.

VI. Se alla data di dichiarazione di fallimento sono pendenti procedure esecutive, il curatore può subentrarvi; in tale caso si applicano le disposizioni del codice di procedura civile; altrimenti su istanza del curatore il giudice dell’esecuzione dichiara l’improcedibilità dell’esecuzione, salvi i casi di deroga di cui all’articolo 51.

VII. Con regolamento del Ministro della giustizia, da adottare ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono stabiliti requisiti di onorabilità e professionalità dei soggetti specializzati e degli operatori esperti dei quali il curatore può avvalersi ai sensi del primo comma, nonchè i mezzi di pubblicità e trasparenza delle operazioni di vendita.

L’articolo 107 Legge fallimentare: cosa dice?

L’articolo 107 della legge fallimentare disciplina la modalità della vendita fallimentare.

Al primo comma viene previsto che le vendite debbono svolgersi secondo procedure competitive.

Il primo comma, pertanto, consente al curatore di vendere i beni attenendosi ai principi della vendita forzata pur non seguendo fedelmente le regole del codice di procedura civile (si parla di vendita “deformalizzata”) che invece regolano rigidamente le vendite che provengono da un pignoramento immobiliare.  

Al secondo comma viene previsto che “il programma di liquidazione” e quindi le vendite possono essere celebrate seguendo le disposizioni del codice di procedura civile (quelle relative alle esecuzioni immobiliari).

Nel caso in cui il curatore decidesse di procedere ai sensi del secondo comma invece la disciplina ricalcherà fedelmente quanto disposto dal nostro codice di procedura e la vendita sarà dunque quasi identica a quella che si avrebbe in caso di pignoramento immobiliare.

Il quarto comma, quello che ci interessa, prevede che la vendita può essere sospesa (in realtà significherebbe “revocata”) quando venga depositata un’ offerta d’acquisto migliore di quella che ha condotto all’aggiudicazione per un importo non inferiore al 10 % del prezzo offerto.

E’ questa la famosa “offerta” migliorativa.

In quali aste fallimentari è possibile l’offerta migliorativa?

Ora va detto che la Giurisprudenza di legittima e di merito ha chiarito che l’offerta migliorativa successiva all’aggiudicazione di cui all’art. 107 Legge Fallimentare è ammissibile solo nel caso in cui il Curatore abbia disposto la vendita “deformalizzata” ai sensi dell’art. 107 L.F. comma primo.

Al contrario, nel caso in cui il Curatore ricorra alla modalità di vendita prevista dal Codice di Procedura Civile, ricorrendo all’art. 107 L.F. comma secondo, non potrà essere fatta alcuna offerta in aumento essendo che l’offerta migliorativa non è possibile nelle vendite senza incanto (Cass. n. 9017 dell’11 Aprile 2018).

⚠️ Pertanto è possibile avanzare un’ offerta migliorativa solo nel caso in cui il Curatore abbia stabilito che la vendita venga celebrata ai sensi dell’art. 107 comma primo legge fallimentare.

Mentre se il Curatore ha stabilito che la vendita venga celebrata ai sensi dell’art. 107 comma secondo (che rinvia alle norme del codice di procedura civile) allora l’offerta migliorativa sarà inammissibile, considerato che, attualmente, nelle vendite immobiliari che provengono da procedura esecutive immobiliari e nella vigenza della vendita senza incanto tale offerta sarebbe inammissibile.

Come inviare un’ offerta migliorativa?

L’offerta migliorativa va inviata all’indirizzo di posta elettronica certificata del Curatore Fallimentare e deve contenere un’ offerta che sia maggiore di almeno il 10 percento del prezzo offerto.

L’offerta deve essere un’ offerta irrevocabile d’acquisto e deve contenere i requisiti già indicati nel precedente bando di vendita così ad esempio:

le generalità dell’offerente

la precisa indicazione del bene

i dati relativi alla procedura fallimentare

il prezzo offerto

il termine di pagamento del saldo prezzo

la dichiarazione di aver preso visione dell’elaborato peritale

etc.. etc..


Va subito precisato che l’offerta migliorativa può essere formulata fino a quando il bene non venga giuridicamente trasferito all’aggiudicatario.

Successivamente al trasferimento, avvenga esso con decreto di trasferimento o con atto notarile, non sarà più possibile presentare alcuna offerta migliorativa.

Cosa deve fare il Curatore una volta ricevuta l’offerta migliorativa?

Facciamo un esempio.

Giovanni acquista ad un’ asta fallimentare, celebrata ai sensi dell’art. 107 L.F. comma secondo (in cui è possibile formulare offerta migliorativa) una casa per 150.000 euro.

Carlo viene a sapere di questa vendita e visto che la casa acquistata da Giovanni gli piace un sacco decide di presentare un’ offerta migliorativa.

Pertanto invia all’indirizzo p.e.c del Curatore un’ offerta migliorativa per € 180.000,00.

Ora: cosa deve fare il Curatore?

In parole povere quello che vuole.

Mi spiego.

Il Curatore fallimentare può:

  1. Decidere di “snobbare” l’offerta migliorativa e procedere con il “vecchio” aggiudicatario al trasferimento.
  1. Decidere di pubblicare una nuova vendita che partirà dal prezzo più alto offerto.

La Giurisprudenza di Legittimità ha infatti chiarito che il Curatore gode di una certa discrezionalità nella valutazione della convenienza della sospensioneche non si basa su di un mero calcolo matematico, ma ben può sorreggersi sulla considerazione di elementi di natura non strettamente economica (quale, nella specie, l’opportunità di procedere ad una rapida chiusura della procedura fallimentare), con la conseguenza che, ove non appaia fondato su presupposti palesemente errati o su motivazioni manifestamente illogiche o arbitrarie, si sottrae al sindacato giurisdizionale “ Cass. Civ. 5203/2014.

Detto banalmente, il Curatore è libero, nei limiti del buon senso e dei principi propri della vendita coattiva, di valorizzare o meno l’offerta migliorativa e tale discrezionalità non può essere sindacata se non manifestamente illogica o arbitraria.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Per sapere chi e cosa fa il curatore fallimentare si legga “curatore fallimentare: chi è e cosa fa?”

Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.

Vuoi leggere una mini guida per principianti? abbiamo cercato di sintetizzare nell’articolo “Guida alle aste immobiliari” le risposte alle più frequenti domande sulle aste giudiziarie.

La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria.

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