Asta asincrona telematica: significato e come funziona

asta asincrona telematica
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Il termine “asta asincrona telematica” è un termine molto tecnico e può far sembrare il tutto abbastanza complesso (ma non lo è!).

In realtà con asta asincrona telematica senza incanto si indica:

Una comune asta immobile (asta)

Che avviene telematicamente ossia – detto banalmente – collegandosi a internet tramite un pc (telematica)

E dura per più giorni, in genere da tre giorni a una settimana (asincrona).

Questo non significa che dovrai stare una settimana notte e giorno davanti al PC 😱

ma, semplicemente, che ogni tanto ti “collegherai” per vedere se qualcuno ha rilanciato e contro – rilanciare.

In realtà il segreto è connettersi direttamente negli ultimi 60 minuti.

Proviamo a spiegarci meglio.

L’ asta asincrona telematica è uno dei modi tramite cui può essere celebrata la gara tra gli offerenti.

Se alla vendita sono pervenute più offerte di acquisto c’è bisogno, infatti, di “decretare” il vincitore.

Il vincitore è colui che rilancia al prezzo più alto nella competizione con gli altri offerenti.

La gara, a colpi di “rilanci”, può avvenire sia immediatamente dopo l’apertura delle buste telematiche e in quel caso si parla di asta “sincrona“.

Sia in un tempo successivo all’apertura delle buste telematiche e in quel caso si parla di asta “asincrona“.

Sincrono significa “nello stesso tempo”.

Asincrono significa il contrario.

Vediamo insieme i dettagli di questa particolare modalità e vediamo come concretamente funziona l’asta asincrona telematica.

Se ti interessa l’argomento delle aste immobiliari, ti consiglio il nostro super manuale I segreti delle aste immobiliari dove scoprirai tutto, anche quello che non ti aspetti, sulle aste giudiziarie.

Come si arriva alla gara tra gli offerenti?

Una volta depositate le offerte di acquisto se queste sono più di una c’è bisogno di una competizione tra gli offerenti.

L’articolo 573 del nostro Codice di procedura civile parla di “gara tra gli offerenti“.

In effetti si tratta di una vera e propria gara all’interno della quale ogni uno potrà effettuare dei rilanci, partendo dall’offerta più alta, nella misura dei rilanci minimi.

Quando la vendita è telematica (nella maggior parte delle volte, ormai) anche la gara sarà telematica.

Quando la gara è telematica si pone questo problema.

Meglio far si che questa avvenga SUBITO dopo l’apertura delle buste?

O meglio far si che questa avvenga durante tutto l’arco della settimana successiva?

Quando il Giudice ritenga sia preferibile che la gara avvenga immediatamente dopo l’apertura delle buste disporrà la gara sincrona telematica.

Invece, quando il Giudice ritenga preferibile concedere uno spazio di tempo maggiore per i rilanci (una settimana in genere) disporrà la gara a- sincrona telematica.

Asta telematica asincrona

La gara si svolge in un determinato lasso di tempo e non immediatamente dopo l’apertura delle buste.

Ciò a differenza delle aste sincrone in cui i rilanci necessitano della simultanea connessione del referente della procedura e dei partecipanti/offerenti.

Il sistema può prolungare il termine dell’asta quando pervengono delle offerte poco prima della chiusura. 

Nella sostanza tutta la procedura si svolge sul portale online (indicato nell’avviso di vendita redatto dal professionista delegato addetto alla vendita), con i partecipanti che possono rilanciare in qualsiasi momento fino allo scadere del periodo concesso (indicato anch’esso nell’avviso di vendita). 

Dopo aver completato la registrazione al portale, quest’ultimo genera in modo automatico una busta digitale per la presentazione dell’offerta; essa deve essere inviata all’indirizzo di posta elettronica del Ministero della Giustizia attraverso l’apposita “casella di posta elettronica certificata per la vendita telematica” oppure mediante casella di posta certificata semplice ma con la necessaria presenza della firma digitale

Il pagamento della marca da bollo non è invece necessario, anche se consigliato tenuto conto che altrimenti il bollo sarà recuperato coattivamente.

Il partecipante dovrà allegare all’offerta i documenti e versare la cauzione pari al 10% del prezzo offerto entro i termini fissati, che verrà restituita nel caso non dovesse risultare aggiudicatario. 

Una particolare forma di svolgimento dell’Asta Telematica Asincrona è quella che si svolge senza incanto; in questo caso i rilanci vengono effettuati entro le tempistiche indicate dal giudice che una volta ricevute le offerte invita i partecipanti ad una gara ulteriore, che avrà un prezzo di partenza uguale all’offerta più alta depositata fino a quel momento. 

Lo stesso giudice o referente comunica agli altri partecipanti, via mail o sms, i rilanci effettuati dai loro concorrenti. 

Una volta esaurito il tempo, il giudice espleta una serie di adempimenti come: 

  • Rendere nota l’offerta più alta
  • Pubblicare l’elenco dei rilanci
  • Indicare il nome ed il cognome del vincitore
  • Esplicitare la cauzione ed il prezzo offerto da chi si è aggiudicato l’immobile 
  • Compilare il verbale di aggiudicazione 

L’aggiudicatario ha l’obbligo di saldare il prezzo entro il termine fissato, in genere 120 giorni, con il passaggio di proprietà che diventerà effettivo a seguito dell’adozione del decreto di trasferimento. 

Esempio di vendita asincrona telematica

Tizio, Caio e Sempronio hanno presentato offerte di acquisto per una Villa nella periferia di Napoli (Na).

Il professionista delegato alla vendita dispone la gara tra gli offerenti dopo aver ritenuto tutte le offerte valide.

Dopo la verifica dell’ammissibilità delle offerte viene concesso un tempo prolungato per i rilanci.

Tizio, Caio e Sempronio, dal proprio PC, potranno visualizzare i rilanci degli altri e contro- rilanciare (sempre nella misura non inferiore al rilancio minimo).

Sul tempo concesso questo dipende.

In alcuni casi viene concesso un tempo di 3 giorni, in altri un’ intera settimana.

Il tempo concesso può essere prolungato grazie ad un extra time in caso di rilanci trasmessi negli ultimi 15 minuti.

Questa la dinamica dell’extra time:

Al termine del tempo concesso, pochi secondi prima della chiusura, Caio, per superare i concorrenti, effettua un ultimo rilancio.

Gli altri concorrenti Tizio e Sempronio non possono contro – rilanciare visto che, nel mentre, il tempo è scaduto.

Per evitare che Tizio e Sempronio vengano meschinamente vinti da Caio, le vendite telematiche asincrone prevedono un extra time.

In caso di offerte in aumento recapitate negli ultimi 15 minuti la gara verrà prorogata di ulteriori 15 minuti.

Tizio e Sempronio avranno dunque, grazie al prolungamento automatico, un tempo ulteriore per i loro relativi rilanci.

Cosa succede dopo l’asta asincrona telematica?

Successivamente alla gara tra gli offerenti, sia essa svolta tramite la modalità asincrona telematica che sincrona telematica, verrà verbalizzata l’aggiudicazione in favore del miglior offerente.

Il verbale di aggiudicazione è un documento fondamentale, anche se -presta attenzione- i termini per il pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione decorrono dalla vendita e non dalla data del verbale (che potrebbe essere redatto a distanza di qualche giorno).

Asta Telematica Sincrona

Nell’asta telematica sincrona tutta la parte relativa ai rilanci avviene immediatamente dopo l’apertura delle buste.

Nello stesso giorno in cui vengono aperte le buste, subito dopo, viene indetta la gara.

Qui, a differenza della gara asincrona telematica (che può durare anche una settimana), tutto si svolge in poche ore.

Le offerte possono essere presentante esclusivamente mediante Posta Elettronica certificata; durante la gara i rilanci vengono effettuati simultaneamente, in quanto sarà necessario che tutti i partecipanti, compreso, il professionista delegato alla vendita, si connettano alla stessa ora sul portale dove avviene la procedura. 

La gara inizierà dopo lo spoglio, con il giudice che aprirà l’asta facendo partire il conto alla rovescia definito dal professionista referente della procedura. 

Ricordiamo, inoltre, che vi è una variante che si caratterizza per la possibilità di inviare l’offerta sia tramite p.e.c. per le aste telematiche che in busta chiusa con la procedura che avviene simultaneamente sia sul portale che in sala presso il luogo della vendita: stiamo parlando dell’Asta Telematica Sincrona Mista.

Vuoi sapere di cosa si parla quando si parla di Asta asincrona mista? Ne parliamo nell’articolo “Asta asincrona mista: cos’è + trucchi per vincere“.

Asta telematica asincrona: Perché acquistare all’asta? 

Acquistare un immobile oggetto di una procedura esecutiva è un metodo alternativo rispetto alla compravendita ordinaria, maggiormente sicuro e conveniente.

Infatti, l’acquisto mediante una procedura esecutiva consente di avere informazioni affidabili e sicure sul reale stato degli immobili.

Acquistare all’asta vuol dire poter contare su un immobile ampiamente verificato da esperti come architetti/geometri/ingegneri tramite una perizia estimativa giurata, con un notaio che ne attesta la provenienza ultraventennale da un notaio che ne ha certificato la provenienza ultraventennale e da un giudice che ne ha vagliato i dettagli e la consistenza.

Ciò significa che acquistare all’asta conferisce, quantomeno, la certezza che quel tipo di acquisto è stato verificato in maniera imparziale da tecnici a ciò autorizzati da un tribunale e sotto giuramento.

In secondo luogo, le informazioni relative all’immobile quali ad esempio la sua completa quadratura, l’esistenza di profili di criticità, eventuali servitù e la presenza di abusi edilizi sono dettagliatamente pubblicate su un apposita perizia, liberamente consultabile (ndr: considera che, per avere le medesime informazioni per qualsiasi altro acquisto le sole indagini costerebbero circa mille euro, esclusi i compensi per i tecnici).

Perché l’acquisto all’asta è più sicuro? 

Acquistare a libero mercato appare come un salto nel vuoto, un atto di fiducia dal quale potrebbero derivare spiacevoli sorprese. 

Infatti l’acquisto da un altro privato è rischioso in quanto sull’immobile potrebbero gravare abusi edilizie, esistere delle servitù e diritti che ne inficerebbero il godimento del nuovo proprietario. 

Chi può partecipare alle aste giudiziarie? 

Precisiamo che esse sono aperte a tutti, ovviamente ne resta escluso il solo debitore esecutato.

Lo scopo di un’asta immobiliare è ricavare danaro utile a soddisfare i creditori cercando di massimizzare il prezzo di vendita del bene. 

Quali sono le modalità attraverso le quali può svolgersi un’asta immobiliare? 

VENDITA CON INCANTO

Le vendite all’incanto, poco utilizzate, sono caratterizzate dalla provvisorietà siccome nei dieci giorni successivi può essere presentata una nuova offerta aumentata di un quinto rispetto alla vincente ed il giudice provvede ad organizzare una nuova gara con i partecipanti della precedente.

A norma dell’art. 584 c.p.c., infatti, avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 (un quinto) quello raggiunto nell’incanto.

La gara tra gli offerenti è pubblica, prevede la possibilità di effettuare rilanci e si considera conclusa quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta presentata. Se il partecipante o il soggetto delegato non si presentano all’incanto, si trattiene un decimo della cauzione come sanzione.

Il soggetto aggiudicatario deve pagare entro i termini stabiliti nell’avviso di vendita, con un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario (in quest’ultimo caso è fondamentale raggiungere un accordo con la banca prima della scadenza del termine del saldo). L’ABI (ASSOCIAZIONE BANCARI ITALIANI) ed i Tribunali hanno dato vita ad una convenzione per la concessione di mutui ipotecari agevolati di importo pari all’80% del valore dell’immobile.

Il trasferimento sarà considerato completato quando viene adottato il decreto di trasferimento dell’immobile.

VENDITA SENZA INCANTO

I partecipanti devono presentare le loro offerte in una busta chiusa (versano il 10% della cauzione) nei termini e secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base fissato ma se sono presenti più offerte non vince la più alta, viene indetta una gara tra tutti i partecipanti (base d’asta sarà l’importo dell’offerta più alta). Nella vendita senza incanto, a differenza dell’ipotesi precedente, l’aggiudicazione è definitiva (non sono consentite “offerte in aumento!”).

Per dirla tutta, ad oggi, tendenzialmente tutte le aste vengono celebrate in modalità telematica. Infatti, qualora il giudice volesse decidere per un’ asta non telematica dovrebbe motivare tale decisione, alla luce del nuovo comma quarto dell’art. 569 c.p.c. secondo cui ” Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonchè il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice“. 

Per conoscere e approfondire i rilanci d’asta, la loro misura e il loro importo leggi “Rilancio minimo: cos’è?”

Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.

Due persone possono offrire insieme per un singolo immobile all’asta? Ne parliamo nell’articolo Offerta all’asta di due offerenti: come si fa?

Nelle aste telematiche dovrai allegare all’offerta anche la dichiarazione di presa visione della perizia di stima. Per sapere come compilarla leggi “dichiarazione di presa visione della perizia di stima + modello“.

Come avrai potuto intuire è molto difficile riuscire a districarsi tra le numerose formalità previste dalla legge, pertanto sarebbe bene affidarsi ad un operatore del settore che ti guidi e supporti nel modo migliore, fornendoti l’aiuto di cui necessiti (Se ci contatti, un avvocato del team di Astafox.com ti chiamerà nelle prossime 24/48 ore. Il primo colloquio è gratuito e dopo sarai assolutamente libero di scegliere se affidarti a noi per la soluzione dei tuoi problemi).

Se desideri essere contattato telefonicamente per comprendere come poter fare i tuoi primi passi nel mondo delle aste giudiziarie, capire più a fondo il loro funzionamento, o anche comprendere se l’affare che vuoi concludere è un affare che effettivamente potrà produrre i risultati sperati diventa nostro cliente contattaci, ti risponderemo al più presto.

    Condividi:

    Grazie ad Astafox il  primo studio legale che si occupa esclusivamente di aste giudiziarie, abbiamo già aiutato oltre 200  persone ad acquistare all’asta senza muovere un dito!

    Con Astafox

    • Ti seguiamo in ogni fase dell’acquisizione;
    • Scoviamo, per te, i principali cavilli burocratici;
    • Risolviamo i problemi nascosti;
    • Presentiamo l’offerta di acquisto e partecipiamo alla successiva gara
    • Liberiamo, rapidamente, l’immobile occupato successivamente all’aggiudicazione 
    man in black crew neck t-shirt

    Evita di finire nel girone infernale degli acquirenti inesperti (o seguiti male)!


    Con Astafox

    • Eviti di inciampare in complesse pratiche burocratiche
    • Eviti di compilare moduli e moduletti trovati su internet senza sapere a quale risultato porteranno;
    • Eviti di dover “pregare” il custode giudiziario per avere ciò che ti spetta di diritto
    • Eviti di doverti imbizzarire in attesa del decreto di trasferimento
    • Eviti di dover “stra-pagare” un’agenzia immobiliare per non fare praticamente nulla
    Stai cercando
    Avvocati con esperienza?
    Siamo specializzati nelle aste giudiziarie

    Cerchi una Guida completa sulle Aste Immobiliari

    “I Segreti delle aste Immobiliari” è una guida semplice, facile e comprensibile per chi vuole acquistare all’asta, evitando brutte sorprese

    *Ebook in promozione a 9,99 anzicché 16,99 fino al
     31 luglio 2024!!!