Il creditore può partecipare all’asta immobiliare?

creditore e acquisto all'asta
Pubblicato da: Redazione astafox.com

Nell’approfondimento odierno andremo ad approfondire un tema interessante che riguarda la partecipazione del creditore all’asta giudiziaria.

Come avrai avuto modo di comprendere, soltanto il debitore esecutato non è ammesso alla partecipazione della vendita forzata mentre per tutti gli altri soggetti interessati la legge ammette la presentazione delle offerte nell’ambito della procedura esecutiva.

La norma di riferimento è l’Articolo 571 cpc il quale recita: “Ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579 cpc, ultimo comma. L’offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e modo del pagamento ed ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta“.

Devi sapere che il creditore non ha alcun diritto prelazione rispetto all’immobile staggito; infatti, non si riconosce alla figura del creditore una posizione privilegiata, egli prenderà parte all’asta come tutti gli altri offerenti e si aggiudicherà il bene soltanto se presenterà l’offerta più alta.

Quindi il creditore prende parte all’asta e proprio come tutti gli altri offerenti deve provvedere a compilare l’offerta nel rispetto di quanto previsto nell’avviso di vendita e, in caso di aggiudicazione, dovrà versare il saldo prezzo nei successivi 120 giorni.

La questione a questo punto potrà sembrarti semplice, in realtà ci sono alcuni aspetti che richiedono un’attenta analisi perché finiscono per complicare il nostro discorso.

Infatti va assolutamente sottolineato che il soggetto che ha interesse ad acquistare all’asta tramite la cessione del credito (per saperne di più clicca qui), una volta completata tale operazione avrà la possibilità di scegliere tra:

  1. Acquisto all’asta mediante partecipazione alla procedura di vendita forzata;
  2. Richiedere l’assegnazione dell’immobile staggito.

Assegnazione dopo cessione del credito: conviene?

L’assegnazione è uno degli istituti sulle quali le riforme in materia di esecuzione forzata sono intervenute maggiormente con l’obiettivo di ridargli nuova linfa.

Successivamente alla riforma del 2005, l’istanza di assegnazione poteva essere presentata soltanto nel caso in cui la vendita con incanto fosse rimasta deserta (Cosa significa asta deserta?).

Il d.l.n.132/2014 rende marginale la vendita ad incanto e di riflesso residualizza l’isituto dell’assegnazione che resta ancorato ad un procedimento di vendita ormai inutilizzato.

La normativa di riferimento dell’assegnazione

Art. 588 cpc
(Termine per l’istanza di assegnazione).
Ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, puo’ presentare istanza di assegnazione , per se’ o a favore di un terzo, a norma dell’articolo 589 per il caso in cui la vendita non abbia luogo.

Art. 589 cpc
(Istanza di assegnazione).
L’istanza di assegnazione deve contenere l’offerta di pagamento di una somma non inferiore a quella prevista nell’articolo 506 ed al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui e’ presentata. Fermo quanto previsto al primo comma, se nella procedura non risulta che vi sia alcuno dei creditori di cui all’articolo 498 e se non sono intervenuti altri creditori oltre al procedente, questi puo’ presentare offerta di pagamento di una somma pari alla differenza fra il suo credito in linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese.

Art. 590 cpc
(Provvedimento di assegnazione).
Se la vendita … non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio. Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento a norma dell’articolo 586.

Art. 590-bis cpc
(Assegnazione a favore di un terzo).
Il creditore che e’ rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare. In mancanza, il trasferimento e’ fatto a favore del creditore. In ogni caso, gli obblighi derivanti dalla presentazione dell’istanza di assegnazione a norma del presente articolo sono esclusivamente a carico del creditore

L’istanza di assegnazione va depositata entro 10 giorni dalla data stabilita per lo svolgimento dell’udienza di vendita.

A questo punto devi sapere che, una volta chiesta l’assegnazione, non è detto che il giudice assegni l’immobile al creditore.

In particolare, il magistrato è tenuto a disporre l’assegnazione quando:

  • Esperimento di vendita andato deserto;
  • Esperimento di vendita nella quale sono state presentate più offerte inferiori al prezzo base fissato e nemmeno all’esito della gara, a mezzo dei rilanci si è arrivati a superare il prezzo base;
  • Esperimento di vendita nella quale a seguito dello svolgimento della gara tra offerenti il prezzo offerto è ancora inferiore a quello posto a base d’asta;

Gli scenari poc’anzi descritti aprono le porte alla possibilità per il creditore di richiedere l’assegnazione del bene staggito.

Come avrai capito, l’assegnazione prevale ogni volta non si superi per mezzo delle offerte il prezzo base d’asta.

Ricordiamo che l’assegnazione si realizza mediante ordinanza da parte del giudice dell’esecuzione contenente l’indicazione del creditore pignorante, del debitore ed eventualmente del terzo proprietario, del bene assegnato e del prezzo di assegnazione.

Si tratta di un’ordinanza immediatamente esecutiva e pertanto non revocabile dal giudice.

All’interno di tale ordinanza il giudice fissa il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio ed una volta avvenuto il pagamento andrà ad emettere il decreto di trasferimento della proprietà del bene immobile.

Attenzione: creditore assegnatario che non corrisponde il conguaglio entro il termine fissato all’interno dell’ordinanza decade dall’assegnazione (termine ha la medesima natura di quello previsto all’Articolo 587 cpc nel caso dell’aggiudicazione).

A seguito del d.l.n.59/2016 l’istanza di assegnazione può essere formulata a favore di un terzo ma rispetto a tale modalità di applicazione dell’istituto viene rintracciata una finalità speculativa: pensiamo al caso in cui tra creditore che ha richiesto l’assegnazione ed il terzo intercorra una cessione del credito e l’assegnazione venga richiesta per un valore maggiore a quello determinato all’interno della perizia e richiesto nell’ipotesi della cessione del credito.

La mia esperienza nel settore delle aste mi porta a considerare l’assegnazione come uno strumento utile per il creditore interessato ad aggiudicarsi l’immobile pignorato al debitore, ma meno incisivo ed efficace rispetto all’acquisto all’asta del creditore.

Assegnazione o Aggiudicazione: cosa conviene al creditore dopo la cessione del credito?

In apertura abbiamo chiarito come a seguito dell’acquisto del credito sia possibile ricorrere all’aggiudicazione o in alternativa alla partecipazione all’asta per aggiudicarsi l’immobile.

Adesso è importante comprendere quale sia la strada più conveniente per il creditore.

Facciamo un esempio.

C’è una stupenda villa a Genova che è oggetto di vendita forzata, il suo prezzo base è fissato in Euro 200.000.

Credi fortemente che questo immobile rappresenti l’occasione della tua vita ed hai intenzione di acquisirne la proprietà a tutti i costi.

Innanzitutto ti rivolgi alla banca (creditore pignoratizio) che ha un credito ipotecario nei confronti del debitore esecutato pari a 600.000 Euro per realizzare un’operazione di cessione del credito.

La Banca, per una serie di ragioni, crede che quell’immobile difficilmente potrà essere aggiudicato all’asta per una somma superiore a 170.000 Euro e quindi ti cede il suo credito.

A questo punto sei diventato il creditore, hai investito una somma pari a 170.000 Euro ma rispetto alla procedura esecutiva vanterai un credito di 600.000 Euro.

Adesso dinanzi a te ci sono due strade:

  1. Richiedere l’assegnazione dell’immobile;
  2. Partecipare all’asta ed aggiudicarti il bene.

Qual è la strada maggiormente favorevole per realizzare l’acquisto dei tuoi sogni?

Attenendoci all’esempio che abbiamo illustrato, sarebbe molto più semplice prendere parte all’asta ed aggiudicarsi l’immobile.

Infatti in questo caso, trattandosi di un immobile parecchio ambito è difficile che si realizzino le condizioni favorevoli per richiedere ed ottenere l’assegnazione in quanto probabilmente arriveranno offerte superiori al prezzo base asta!!!!

Inoltre, avendo un credito abbastanza importante avrebbe molto più senso prendere parte alla gara con gli altri offerenti e realizzare dei rilanci disponendo dei 600.000 Euro di credito acquisiti mediante l’operazione con la Banca.

Credo fortemente che in questi casi sia preferibile il tentativo di prendere parte all’asta per aggiudicarsi l’immobile piuttosto che richiedere l’assegnazione.

Il creditore ha investito una somma notevolmente inferiore rispetto al credito che gli è stato trasferito e nella gara con gli altri offerenti ha un notevole vantaggio che si è procurato mediante l’acquisto del credito dall’istituto bancario.

Nella peggiore delle ipotesi, anche in presenza di un offerente che riesca ad aggiudicarsi l’immobile per un prezzo superiore all’offerta del creditore, quest’ultimo realizzerebbe un guadagno incredibile che gli permetterebbe di “consolarsi” con una somma di denaro davvero notevole.

Per attenerci all’esempio poc’anzi illustrato: Sei diventato creditore dopo aver acquisito il credito di 600.00 Euro dalla Banca, non hai richiesto l’aggiudicazione ma hai preso parte alla procedura di vendita forzata.

Nel corso della gara viene presentata un’offerta di 700.000 Euro per l’immobile staggito e questo viene aggiudicato.

Sicuramente resterai deluso perchè non andrai a vivere a Genova ma in compenso hai appena realizzato una guadagno di 430.000 Euro.

Conclusioni

In sintesi, per chiudere il nostro discorso, è bene ricordare come l’operazione di acquisto all’asta tramite cessione del credito sia sofisticata, molto complessa ma offre al creditore (cessionario) ossia colui che acquista il credito notevoli opportunità di guadagno.

I vantaggi che si ricollegano alla cessione del credito non devono oscurare le criticità che derivano da un’operazione del genere come: l’acquisto di un credito di difficile realizzazione o la nascita di difficoltà tecniche che potrebbero ostacolare il trasferimento del credito dal cedente al cessionario.

Ma nel caso in cui la cessione del credito vada a buon fine ritengo che la partecipazione all’asta sia un’opzione intrigante, preferibile ad una richiesta di assegnazione.

Per il creditore utilizzare il credito acquisito è notevolmente vantaggioso, inoltre la partecipazione all’asta è un’attività semplice rispetto al procedimento di assegnazione.

L’unica criticità in tal senso è rappresentata dal versamento del saldo prezzo da parte del creditore che si è aggiudicato l’immobile all’asta.

Infatti, nonostante appaia scontata la possibilità di pagare il saldo prezzo con il proprio credito, attraverso la realizzazione di un’operazione di compensazione la realtà rende questo scenario non così scontato.

Infatti alcuni tribunali richiedono al creditore aggiudicatario il versamento del saldo prezzo senza poter ricorrere alla compensazione.

In questo caso, il creditore verserà il saldo prezzo per evitare di essere dichiarato decaduto e perdere la cauzione.

Ritengo che, nonostante la legge non sia chiara in tal senso, l’articolo 585 co.2 cpc costituisca la base normativa da cui partire per consentire all’aggiudicatario di poter versare il saldo prezzo mediante l’utilizzo della compensazione, soprattutto all’aggiudicatario titolare di un credito ipotecario.

La disposizione recita: “Se l’immobile è stato aggiudicato a un creditore ipotecario o l’aggiudicatario è stato autorizzato ad assumersi un debito garantito da ipoteca il giudice dell’esecuzione può limitare, con un suo decreto, il versamento alla parte del prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che potranno risultare capienti“.

Dal testo della norma si potrebbe anche desumere che il giudice dell’esecuzione con decreto potrebbe concedere al creditore ipotecario aggiudicatario il ricorso alla compensazione per pagare il saldo prezzo ed il versamento del prezzo occorrente per coprire le sole spese e soddisfare gli altri creditori capienti.

Dott.Andrea Parascandolo

Leggi anche: Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!

Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare?

Per sapere se è possibile fare un saldo e stralcio in un’asta fallimentare ti consiglio l’articolo “Saldo e stralcio in un’asta fallimentare è possibile?”

Uno dei metodi tramite i quali avviene l’acquisto in pre-asta è quello della vendita contestuale. Con la vendita contestuale il creditore, il debitore e il terzo acquirente, insieme al suo notaio, si incontrano davanti al giudice per completare la compravendita immobiliare ed ottenere in quella sede il provvedimento che dichiara estinto il pignoramento immobiliare. Per maggiori informazioni leggi “Vendita contestuale e saldo e stralcio

Se, invece, hai intenzione di acquistare in pre-asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto)” e dell’articolo Saldo e stralcio: come fare un’ offerta efficace?

Sei un addetto ai lavori? ti consiglio l’articolo Saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile o anche l’articolo “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”in cui parliamo di alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio.

Se vuoi sapere come creare un’offerta a Saldo e Stralcio che sia efficace ne parliamo qui.

Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.

Qualora ti trovassi, per mille non augurate ragioni, a ridosso di un’ asta ti consiglio la lettura dell’articolo Si può rinviare l’asta già fissata?” dove affronteremo i rimedi per far sì che l’asta già fissata venga rinviata ad una successiva data.

Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.

Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.

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