Il saldo e stralcio è quell’operazione tramite la quale un debitore stralcia i suoi debiti pagandone solo una parte.
Questa operazione viene spesso utilizzata per far si che un terzo possa acquistare la proprietà dell’immobile all’asta direttamente dal debitore senza passare dall’asta giudiziaria.
In questo caso si parla di acquisto pre-asta.
Per saperne di più puoi leggere l’articolo “Come acquistare in pre-asta e perché farlo con un esperto” e anche “Saldo e stralcio i vantaggi per il debitore” nonché gli innumerevoli altri articoli sul tema che troverai nella categoria Saldo e Stralcio.
Quest’oggi vogliamo approfondire un aspetto rilevante.
Una volta pagato il debito “stralciato” cosa succede (o cosa dovrebbe succedere) al pignoramento immobiliare in corso?
Vediamolo insieme.
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
La rinuncia al pignoramento immobiliare nel saldo e stralcio
Art. 629 c.p.c.
Il processo si estingue se, prima dell’aggiudicazione o dell’assegnazione, il creditore pignorante e quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo rinunciano agli atti. Dopo la vendita il processo si estingue se rinunciano agli atti tutti i creditori concorrenti. In quanto possibile, si applicano le disposizioni dell’articolo 306.
Una volta pervenuto il pagamento, il creditore procedente dovrà depositare un atto di rinuncia agli atti del pignoramento immobile nel fascicolo telematico dello stesso ai sensi dell’art. 629 c.p.c.
In buona sostanza, ricevuto il pagamento pattuito, il creditore dovrà comunicare al giudice dell’esecuzione la sua volontà di non proseguire l’azione esecutiva.
Nel caso in cui il creditore rinunciante sia l’unico creditore: nessun problema, il giudice provvederà a dichiarare estinto il processo esecutivo (sempre che non vi siano ostacoli *presenza di offerte con cauzione; aggiudicazione intervenuta e altre problematiche di natura tecnica e giuridica).
Negli altri casi, invece, vi è necessità che anche gli altri creditori esprimano parere favorevole ai sensi dell’art. 629 c.p.c.
Attenzione: la rinuncia non può mai pregiudicare l’aggiudicazione qualora nel frattempo intervenuta!
Sul tema si legga l’articolo sulla tutela dell’aggiudicatario dai vizi della procedura.
In genere questo problema “non si pone” o meglio “non si dovrebbe porre”.
La situazione è questa: l’accordo a saldo e stralcio dovrebbe maturare tempo prima dell’esperimento di vendita.
In questo modo ci sarebbe il tempo utile per depositare la rinuncia agli atti ed ottenere la revoca della vendita e l’estinzione della procedura prima dell’esperimento di vendita.
Nel caso in cui, per diverse cause, ciò non sia possibile, la legge permette al creditore di depositare istanza di sospensione ex art. 624 bis che ha l’effetto, indiretto, di produrre la revoca della vendita (questo sempre che tale istanza venga depositata almeno 20 giorni prima dell’asta) oppure, in alternativa, depositare istanza di rinvio dell’asta con il consenso anche degli offerenti che abbiano versato cauzione ai sensi dell’art. 161 bis disp. att. c.p.c.
Attenzione: anche gli altri creditori titolati devono esprimere parere favorevole
Nota bene: se si tratta di abitazione principale, o seconde case per crediti inferiori a 120.000 euro, qualora tra questi creditori vi sia l’agenzia delle entrate, il suo parere sarà tendenzialmente ininfluente (per maggiori informazioni si legga “Saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile“).
L’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per rinuncia agli atti del pignoramento immobiliare
Art. 630 cpc
Oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge il processo esecutivo si estingue quando le parti non lo proseguono o non lo riassumono nel termine perentorio stabilito dalla legge o dal giudice.
L’estinzione opera di diritto ed è dichiarata, anche d’ufficio, con ordinanza del giudice dell’esecuzione, non oltre la prima udienza successiva al verificarsi della stessa. L’ordinanza è comunicata a cura del cancelliere, se è pronunciata fuori dall’udienza.
Contro l’ordinanza che dichiara l’estinzione ovvero rigetta l’eccezione relativa è ammesso reclamo da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti nel termine perentorio di venti giorni dall’udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza e con l’osservanza delle forme di cui all’articolo 178 terzo, quarto e quinto comma. Il collegio provvede in camera di consiglio con sentenza.
Depositata la rinuncia agli atti del processo esecutivo, sempre che non vi siano problemi (altri creditori dissenzienti, aggiudicazione intervenuta, offerte con cauzione presentate, etc… etc..), il giudice dell’esecuzione dovrà dichiarare estinta la procedura esecutiva immobiliare con ordinanza.
L’ordinanza del giudice conterrà l’ordine, destinato al conservatore dei pubblici registri, di cancellare la trascrizione del pignoramento immobiliare con esonero da responsabilità.
Malgrado tale ordine del Giudice dell’Esecuzione, il conservatore, richiesta della cancellazione, vi chiederà per tale adempimento il certificato di mancato reclamo che attesta che non è stato proposto reclamo ex art. 630 c.p.c. all’ordinanza che pronuncia l’estinzione.
Devi infatti sapere che l’ordinanza con il quale il giudice dichiara l’estinzione del pignoramento immobiliare è opponibile (in realtà) reclamabile ex art. 630 nei successivi 20 giorni.
Qualora nei successivi 20 giorni nessuno proponga reclamo, la competente Cancelleria apporrà un timbro sull’ordinanza di estinzione di “non opposizione” (per sapere come ottenere questa certificazione leggi l’articolo sul “certificato di mancato reclamo“).
Con l’ordinanza, munita di timbro, sarà possibile recarsi al competente Conservatore e chiedere la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
Il pignoramento immobiliare sarà completamente, a questo punto, cessato.
Chi paga le spese in caso di rinuncia agli atti del pignoramento immobiliare?
In caso di rinuncia le spese del processo esecutivo devono essere pagate dal creditore rinunciante salvo diverso accordo ex art. 629 e 306 c.p.c.
Le spese del processo esecutivo sono tendenzialmente le competenze degli ausiliari del Giudice dell’Esecuzione.
L’articolo 632 c.p.c. dispone, infatti, che il Giudice dell’Esecuzione, successivamente all’estinzione, deve liquidare i compensi in favore dei suoi ausiliari.
Generalmente devi sapere che gli ausiliari del Giudice dell’Esecuzione (Custode Giudiziario, professionista delegato e Esperto Estimatore) ricevono, durante tutta la procedura esecutiva immobiliare, uno o più acconti.
Pertanto, il Giudice dell’Esecuzione, utilizzando i parametri di riferimento, liquiderà in loro favore le competenze previste e il Creditore rinunciante dovrà, salvo diverso accordo con il debitore, versare la residua parte, detratti gli acconti che il medesimo ha già versato nei confronti degli ausiliari.
Avv. Daniele Giordano
Uno dei metodi tramite i quali avviene l’acquisto in pre-asta è quello della vendita contestuale. Con la vendita contestuale il creditore, il debitore e il terzo acquirente, insieme al suo notaio, si incontrano davanti al giudice per completare la compravendita immobiliare ed ottenere in quella sede il provvedimento che dichiara estinto il pignoramento immobiliare. Per maggiori informazioni leggi “Vendita contestuale e saldo e stralcio“
Sapevi che puoi acquistare il credito della Banca per chiedere l’assegnazione del bene? Ne parliamo nell’articolo “Cessione del credito e acquisto all’asta: come diventare creditori nel pignoramento“
Il D.lgs. 149 del 10 ottobre 2022 di attuazione della legge delega di riforma del processo civile ha introdotto nel nostro ordinamento la Vendita diretta della casa all’asta la cosiddetta “Venté Privée“. In buona sostanza viene concesso al debitore esecutato di chiedere al Giudice dell’Esecuzione di vendere “privatamente” la propria casa pignorata senza, eventualmente, passare dall’asta e dai relativi rilanci ne parliamo nell’articolo “Vendita diretta della casa all’asta: cosa è e come funzionerà”
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.
Dopo una cessione del credito si pone il problema, per il nuovo creditore, di decidere se chiedere l’assegnazione o acquistare la casa all’asta, se ti interessa l’interrogativo ne parliamo qui.
Se hai dei dubbi sul saldo e stralcio, in questo articolo ci interroghiamo su questa domanda: “il debitore può vendere la casa pignorata?“:
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
L’operazione Saldo&Stralcio è bene sia seguita da un professionista del settore, se vuoi saperne di più qui parliamo di “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!”
Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.
Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“
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Ho scoperto alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio ne parliamo qui “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”
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E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo “Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!
Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”