Opposizione all’aggiudicazione: Come difendersi?

Molto spesso veniamo contattati dagli aggiudicatari perché hanno saputo che è stata proposta opposizione all’aggiudicazione.

Difatti, dovete sapere, che spesso i debitori esecutati, anche solo per guadagnare tempo, oppongono l’aggiudicazione allo scopo o di restare più tempo in casa o di eccepire vizi che possono in determinate occasioni essere anche fondati.

In questo articolo vedremo cosa significa l’opposizione all’aggiudicazione e soprattutto come difendersi?

E’ infatti importante sapere che in queste situazioni anche l’aggiudicatario deve fare la sua parte costituendosi in giudizio e pretendendo il rispetto dei suoi diritti.

Come avvocati esperti in aste immobiliari proveremo a spiegarvi come funziona in modo semplice e chiaro e con riferimenti normativi.

Cosa è l’opposizione all’aggiudicazione?

L’opposizione all’aggiudicazione è un atto giudiziario – spesso nelle forme del ricorso ex art. 591 ter c.p.c. – depositato dall’avvocato del debitore per contestare la tua aggiudicazione. Il procedimento è questo. In primo luogo l’avvocato deposita un’opposizione nel fascicolo dell’esecuzione informata.

Successivamente, il Giudice prenderà in considerazione l’opposizione e fisserà un’udienza davanti a lui, ordinando all’avvocato del debitore di dartene notizia tramite notifica ufficiale.

A questo punto, verrai effettivamente a conoscenza del ricorso e dell’udienza fissata. Contrariamente, alcune volte, il giudice potrebbe ordinare al delegato – in luogo della notifica – di contattarti per farti sapere del ricorso e della fissazione dell’udienza.

Se ad essere stato opposto è stato il decreto di trasferimento leggi anche “Decreto di trasferimento opposto: come difendersi?“

Perché viene proposta l’opposizione all’aggiudicazione?

Se ti stai chiedendo per quale motivo il debitore potrebbe impugnare l’aggiudicazione ecco alcune risposte utili:

• Per guadagnare tempo in casa evitando la liberazione
• Perché ci sono dei vizi dell’asta
• Perché credono di poter spaventare l’aggiudicatario

Nella mia lunga esperienza come difensore dei debitori esecutati ho compreso che sono questi i principali motivi per cui un debitore propone un’opposizione all’aggiudicazione, eventualmente nelle forme dell’articolo 591 ter c.p.c o 617 c.p.c.

In sostanza tramite l’opposizione il debitore può effettivamente guadagnare tempo in casa ai danni dell’aggiudicatario e questo soprattutto perché nel 90 percento dei casi l’aggiudicatario non si difende.  La mancata difesa dell’aggiudicatario agevola enormemente il compito del debitore che può eccepire delle circostanze senza essere smentito.

Altro motivo per cui classicamente si deposita l’opposizione all’aggiudicazione è quello di tentare di spaventare l’aggiudicatario per poi tentare un accordo. Molto spesso infatti i debitori impugnano il verbale di aggiudicazione, anche con motivi futili come la viltà del prezzo, allo scopo di spaventare l’aggiudicatario e tentare il riacquisto dell’immobile o la rinuncia all’aggiudicazione.

In ultimo – non da sottovalutare – il debitore può presentare l’opposizione perché ci sono vizi che hanno inciso sulla vendita. Questo caso, meno frequente, può comportare anche il travolgimento dell’aggiudicazione e la revoca della stessa.

Non è infatti raro che l’aggiudicazione venga revocata sia per:

• problemi interni alla procedura
• vizi della vendita eccepiti dal debitore

Se ad esempio si legge il nostro articolo “Nola conferma l’aggiudicazione avverso l’opposizione del debitore” si vede che, in quel caso, effettivamente erano stati eccepiti vizi importanti, disinnescati sia dalla presenza di un avvocato dell’aggiudicatario che dalla solida contestazione degli stessi.

Quali sono i rischi dell’opposizione all’aggiudicazione?

Come abbiamo visto in determinati casi l’opposizione può portare alla revoca dell’aggiudicazione. Questo può succedere ad esempio quando i vizi eccepiti dal debitore (e non smentiti dall’aggiudicatario il più delle volte) riguardino:

• le condizioni della vendita (Esempio: il professionista delegato non ha pubblicato l’annuncio sui siti on-line come richiesto dal giudice)
• le modalità dell’offerta (Esempio: il debitore eccepisce che l’aggiudicatario ha versato la cauzione in ritardo)
• meno spesso: fatti antecedenti (Esempio: il pignoramento era inesistente o gravemente viziato)

Ora come comprenderete può ben succede che questi vizi vengano eccepiti e anche che conducano alla revoca dell’aggiudicazione. Difatti il nostro ordinamento tutela solo in parte l’aggiudicatario e, in particolare, l’articolo 2929 c.c. lo tutela solo in presenza di vizi minori o successivi o antecedenti.

In caso contrario, quando a essere messa in discussione è la validità dell’asta o dell’offerta dell’aggiudicatario, è ben possibile che l’aggiudicazione sia revocata e rimossa senza alcun risarcimento per l’aggiudicatario.

Cosa succede se l’opposizione viene accolta?

Se l’opposizione dovesse essere accolta e l’aggiudicazione revocata le conseguenze giuridiche sarebbero:

• restituzione della cauzione
• restituzione del prezzo, se già versato

Di conseguenza l’aggiudicatario recupererebbe tutte le somme versate, contestualmente all’ordinanza con cui il giudice revoca l’aggiudicazione. Può tuttavia succedere che questa restituzione avvenga in 15/20 giorni dall’ordinanza indicata.

Contrariamente, la legge non prevede alcun risarcimento del danno in favore dell’aggiudicatario “revocato”.  Quindi paradossalmente non c’è la possibilità di chiedere al Tribunale un risarcimento anche se l’aggiudicatario non ha sbagliato nulla.

L’errore più grave: restare passivi

Molti aggiudicatari pensano:

“Se ho fatto tutto correttamente, non ho nulla da temere.”

Non è così semplice.

In presenza di opposizione, l’aggiudicatario deve:

• costituirsi nel giudizio

• difendere la legittimità della vendita

• contestare puntualmente le eccezioni sollevate

Non intervenire significa lasciare spazio a una ricostruzione unilaterale dei fatti, basata sulla sola ricostruzione del debitore. E’ come se in una partita di calcio giocasse una sola squadra e l’altra confidasse che di certo non segnerà.

Un caso pratico

Prima di dirvi come difendersi dall’opposizione voglio raccontarvi di un caso pratico, gestito dallo studio legale Astafox e dal sottoscritto Avvocato.

Una nostra cliente si era aggiudicata un immobile a Milano al prezzo di € 184.000 euro a seguito di un’asta immobiliare.  A distanza di circa 1 mese dall’aggiudicazione, il debitore presenta opposizione deducendo che:

• il prezzo era troppo basso (si trattava di un appartamento di circa 400.000 euro)
• il debitore non era stato avvisato dell’asta
• la vendita era avvenuta in maniera illegittima perché la nostra assistita non aveva depositato insieme all’offerta la dichiarazione di presa visione della perizia di stima

A prima lettura, per un aggiudicatario non assistito, le contestazioni potevano apparire preoccupanti.

In realtà, analizzando gli atti della procedura, emergeva un quadro completamente diverso.

Quanto al prezzo, abbiamo eccepito che la vendita si era svolta nel pieno rispetto delle regole competitive previste dall’ordinanza di vendita. L’importo raggiunto non era il frutto di un’anomalia, ma del meccanismo fisiologico dell’asta giudiziaria, caratterizzato da ribassi progressivi. Nessun vizio procedurale aveva inciso sulla gara.

Quanto alla presunta mancata comunicazione al debitore, è stato dimostrato documentalmente che tutte le notifiche previste erano state regolarmente eseguite secondo legge. L’eventuale mancata conoscenza “di fatto” non poteva tradursi in un vizio della procedura.

Infine, sulla dichiarazione di presa visione della perizia, abbiamo evidenziato che tale adempimento non costituiva elemento essenziale dell’offerta, né la sua eventuale omissione aveva inciso sulla validità della partecipazione o sulla parità tra offerenti.

Ci siamo costituiti tempestivamente nel giudizio, depositando memoria difensiva e producendo tutta la documentazione necessaria.

Il Giudice, valutate le eccezioni e le controdeduzioni, ha rigettato l’opposizione confermando integralmente l’aggiudicazione.

La nostra cliente ha così potuto proseguire regolarmente verso il decreto di trasferimento, senza alcuna perdita economica e senza ritardi significativi.

Questo caso dimostra un punto fondamentale:
non tutte le opposizioni sono fondate, ma tutte devono essere affrontate tecnicamente.

Spesso la differenza tra la revoca e la conferma dell’aggiudicazione non sta nella gravità apparente delle eccezioni, ma nella capacità di smontarle giuridicamente.

Come difendersi dall’opposizione all’aggiudicazione?

Ora che avete ben compreso che l’opposizione non può essere “presa” in maniera superficiale voglio offrirvi alcuni spunti per resistere in queste opposizioni. Resta inteso che restiamo, come avvocati specializzati, disponibili a difendere gli aggiudicatari che ce lo richiedano compatibilmente ai tempi dello studio legale.  Ciò detto vediamo come difendersi dall’opposizione e come contestare con efficacia i maggiori vizi indicati.

In primo luogo, la maggior parte delle opposizioni si fonda sull’ingiustizia del prezzo ex art. 586 c.p.c. In sostanza questa norma parrebbe dire che il giudice può non dare luogo alla vendita quando il prezzo è ingiusto. Di conseguenza i debitori, credendo che il prezzo sia esageratamente basso, possono chiedere la revoca dell’aggiudicazione sulla base di tale normativa. Quello che andrebbe eccepito in questi casi è che l’ordinamento ex art. 2929 c.c. tutela l’aggiudicatario anche in presenza di un prezzo bassissimo e che l’ingiustizia non va vista come prezzo basso, ma come prezzo ingiusto in quanto figlio di una procedura illegittima.

Diversamente, il mero disappunto del debitore per l’importo raggiunto non è sufficiente a travolgere l’aggiudicazione.

In secondo luogo, le opposizioni possono fondarsi su presunti vizi formali della procedura, quali irregolarità nella pubblicità, nelle modalità di presentazione dell’offerta o nella gestione della gara. Anche in questi casi è necessario distinguere tra irregolarità meramente formali e vizi effettivamente incidenti sulla validità della vendita. Non ogni difformità determina automaticamente la revoca dell’aggiudicazione: occorre dimostrare che il vizio abbia inciso concretamente sul risultato della gara o leso il diritto di partecipazione di altri potenziali offerenti.

È proprio su questo terreno che si gioca la difesa dell’aggiudicatario: contestare la rilevanza del vizio, dimostrare l’assenza di incidenza causale e ribadire la legittimità dell’intera procedura.

Contattaci per una prima analisi

Se la tua aggiudicazione è stata impugnata, è fondamentale intervenire tempestivamente.

Ogni opposizione ha caratteristiche proprie e va analizzata nei dettagli della procedura, degli atti depositati e delle eccezioni sollevate.

Ti invitiamo a contattarci per una prima analisi della vicenda, così da comprendere immediatamente:

• la reale fondatezza dell’opposizione

• i rischi concreti per l’aggiudicazione

• le strategie difensive più efficaci

In alternativa, rivolgiti quanto prima a un avvocato esperto in esecuzioni immobiliari: nelle procedure il tempo è spesso un fattore decisivo.

Avvocato Daniele Giordano

Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:

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