Opposizione al decreto di trasferimento: Come difendersi?

In questo articolo parliamo di opposizione al decreto di trasferimento ossia di cosa fare se si subisce un’opposizione al proprio decreto di trasferimento. Quello che dovete sapere infatti è che, anche se raramente, il debitore o un terzo interessato potrebbero opporre il decreto di trasferimento, aprendo di fatto un procedimento per chiederne la revoca e l’annullamento. Come avvocati specializzati in aste immobiliari, vedremo in questo articolo come difendersi in presenza di un’opposizione al decreto di trasferimento, cosa fare e come evitare che la vostra casa acquistata all’asta torni di nuovo in vendita. Prima di andare avanti sappi che:

• il decreto di trasferimento è l’atto con cui il Giudice ti trasferisce la proprietà del bene comprato all’asta
• l’opposizione è un atto giuridico chiamato opposizione ex art. 617 c.p.c. con cui il debitore o un terzo oppone l’acquisto
• l’opposizione può concludersi con un rigetto dell’opposizione o con il suo accoglimento che comporta la revoca del trasferimento
• è pertanto altamente opportuno difendersi per evitare conseguenze spiacevoli

*Aggiornato al 05.03.2026

Cosa è il decreto di trasferimento?

Trattando questo articolo l’opposizione al decreto di trasferimento dobbiamo prima di tutto spiegare di che cosa si tratti. Il decreto di trasferimento è un atto del Giudice dell’Esecuzione con cui il Giudice trasferisce la proprietà dell’immobile comprato all’asta dal debitore esecutato – precedente proprietario – in favore dell’aggiudicatario, nuovo proprietario. Questo atto è particolarmente importante perché, una volta emesso dalla Cancelleria e trascritto nei Registri Immobiliari, la proprietà viene trasferita senza ulteriore indugio all’aggiudicatario. Il decreto è un atto del giudice e come tale può essere opposto ai sensi dell’articolo 617 c.p.c. se l’atto è illegittimo.

Cosa è l’opposizione al decreto di trasferimento?

L’opposizione al decreto di trasferimento è un atto depositato dal debitore con cui quest’ultimo contesta la regolarità del trasferimento, ad esempio perché ritiene viziate le condizioni o lo svolgimento della vendita. Negli ultimi anni è di molto cresciuta, anche grazie all’intelligenza artificiale e alla maggiore conoscenza da parte dei debitori dei propri diritti, la possibilità che il decreto di trasferimento venga opposto. Nel dettaglio, l’opposizione al decreto di trasferimento si propone con ricorso ai sensi dell’articolo 617 c.p.c. il quale disciplina le opposizioni esecutive. In particolare la norma dispone: “

"Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile
proporre prima dell'inizio dell'esecuzione  e  quelle  relative  alla
notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai  singoli  atti
di esecuzione si propongono con ricorso  al  giudice  dell'esecuzione
nel  termine  perentorio  di  ((venti  giorni))  dal  primo  atto  di
esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il  precetto,  oppure
dal     giorno     in     cui     i     singoli      atti      furono
compiuti"

Dalla lettura della norma ricaviamo che:

• L’opposizione deve essere proposta ai sensi dell’articolo 617 c.p.c. secondo comma
• Deve essere proposta entro 20 giorni dall’emissione o dalla comunicazione del decreto di trasferimento
• Viene avanzata dinnanzi al Giudice dell’Esecuzione

Se ti interessa il tema leggi anche “Opposizione all’aggiudicazione: Come Difendersi?” e “Revoca aggiudicazione: Quando succede + 1 caso di studio“

Quale è il procedimento?

Una volta depositata l’opposizione, il Giudice dell’Esecuzione del Tribunale competente dovrà fissare un’udienza, ordinando al debitore di notificare all’aggiudicatario il provvedimento di fissazione udienza. Una volta giunti all’udienza, il Giudice potrà:

• Rigettare l’opposizione al decreto di trasferimento, condannando eventualmente la parte proponente alla condanna alle spese
• Accogliere il ricorso e pertanto revocare il decreto di trasferimento opposto

In ogni caso, sia in caso di rigetto che di accoglimento, dovrà assegnare alla parte un termine per l’introduzione del giudizio di merito. In sostanza, indipendentemente dall’esito, la parte soccombente (debitore se vince, aggiudicatario se vince) potranno introdurre il giudizio di merito per ottenere un riesame della vicenda in un giudizio vero e proprio. Il procedimento descritto può avere una durata dai 3 ai 6 mesi che possono variare in base all’organizzazione del Tribunale e alla rapidità del Giudice dell’Esecuzione.

Come difendersi?

In presenza di un’opposizione al decreto di trasferimento è fondamentale difendersi per l’aggiudicatario. Contrariamente, il nuovo proprietario rischierebbe di essere assente ad un’udienza in cui viene presa una decisione importante per il suo futuro. Di conseguenza consigliamo a tutti i nostri lettori, che si trovino loro malgrado coinvolti in questa vicenda, di difendersi tramite un proprio legale, il cui compito sarà quello di preparare una comparsa di costituzione per contestare quanto eccepito dal debitore. Di conseguenza l’aggiudicatario dovrà:

• Dare incarico ad un avvocato di difenderlo
• Depositare, tramite il proprio legale, una memoria difensiva
• Presenziare all’udienza
• Vedere gli sviluppi del procedimento

Caso Pratico

Nella nostra esperienza ci è accaduto in numerose occasioni di difendere gli aggiudicatari colpiti da un’ opposizione al decreto di trasferimento. Quello che spesso raccomandiamo ai nostri lettori è di affidarsi ad un avvocato repentinamente senza pensare “superficialmente” che la situazione si risolva da sola e senza ulteriori strascichi. Questo perché spesso i debitori eccepiscono vizi che effettivamente possono portare all’annullamento del decreto di trasferimento. In un caso pratico seguito recentemente dal sottoscritto Avvocato Daniele Giordano un nostro cliente ci contattava in quanto, a seguito del trasferimento di una casa comprata all’asta a Roma di 500.000 euro, veniva raggiunto da un’opposizione al decreto di trasferimento. Il debitore, con l’atto di opposizione, chiedeva al giudice dell’esecuzione di annullare il trasferimento perché:

• la vendita era avvenuta in maniera irregolare
• non era stata disposta la pubblicità sui portali ufficiali (astegiudiziarie, astalegale, gorealbid)
• il debito era prescritto

In sostanza il debitore chiedeva al giudice la revoca della vendita in quanto c’erano state una serie di anomalie che avrebbero alterato l’esito della vendita all’asta. Successivamente veniva depositata, da parte nostra, una memoria difensiva con cui venivano contestati i vizi eccepiti dal debitore e veniva infatti illustrato al Giudice dell’Esecuzione che:

• la vendita era avvenuta in maniera regolare
• la pubblicità era stata effettuata almeno su un portale (astalegale)
• il fatto che il debito fosse prescritto era irrilevante in quanto i fatti antecedenti la vendita non comportano l’annullamento del trasferimento

A seguito dell’udienza il Giudice, in accordo con quanto indicato dall’aggiudicatario, da noi difeso, confermava la validità della vendita, rigettando l’opposizione al decreto di trasferimento.

Domande frequenti

Cosa succede se revocano il decreto di trasferimento?

Ciò detto, è ben possibile che malgrado una corretta difesa, il decreto di trasferimento venga revocato per vizi gravi come potrebbero essere la mancata pubblicità della vendita, il mancato oscuramento della perizia o altre circostanze. In questi casi all’aggiudicatario viene restituita sia la cauzione versata che il prezzo corrisposto con un bonifico bancario da parte del professionista delegato alla vendita, di solito entro 30 giorni dall’ordinanza con cui il Giudice dell’Esecuzione dispone l’annullamento del trasferimento.

Posso chiedere un rimborso se revocano il decreto di trasferimento?

Se il tuo decreto di trasferimento dovesse essere revocato, potrai chiedere un rimborso solo in danno del professionista delegato, se il motivo dell’annullamento è stata una sua carenza. Facciamo un esempio. Carlo acquista una casa all’asta, gli viene trasferita e viene raggiunto da un’opposizione al trasferimento. L’opposizione viene accolta e a Carlo sottraggono l’immobile e il trasferimento viene annullato, dopo 9 mesi, in quanto il delegato aveva dimenticato di caricare correttamente l’annuncio dell’asta. Intanto Carlo aveva fatto dei lavori di ristrutturazione e adesso vorrebbe chiedere il rimborso. In questo caso, Carlo potrebbe chiedere il rimborso delle spese di ristrutturazione al professionista delegato alla vendita.

Quando può essere revocato il decreto di trasferimento?

Il decreto di trasferimento può essere revocato quando il giudice accerta che la vendita all’asta è avvenuta in violazione di norme procedurali rilevanti. In questi casi l’opposizione agli atti esecutivi può portare all’annullamento del trasferimento e alla restituzione dell’immobile al precedente proprietario o alla procedura esecutiva.

Le situazioni più frequenti in cui può essere revocato il decreto di trasferimento sono:

• gravi irregolarità nella pubblicità della vendita

• violazioni del procedimento di vendita stabilito dal giudice

• errori nella notifica degli atti esecutivi

• vizi che abbiano alterato la regolarità della gara o dell’aggiudicazione

Quanto dura l’opposizione al decreto di trasferimento?

La durata di un’opposizione al decreto di trasferimento può variare in base al tribunale competente, ma nella maggior parte dei casi la fase iniziale del procedimento si conclude nel giro di 3-6 mesi.

Il procedimento normalmente si svolge in due fasi:

Prima fase (fase sommaria)
Il giudice dell’esecuzione fissa un’udienza per valutare se l’opposizione sia fondata o meno. In questa sede può:

• rigettare l’opposizione

• accogliere l’opposizione

• oppure sospendere gli effetti del decreto.

Seconda fase (eventuale giudizio di merito)
Se una delle parti decide di proseguire la causa, viene instaurato un giudizio ordinario di merito che può durare anche 1-2 anni, a seconda della complessità del caso.

Nella pratica, tuttavia, molte opposizioni si esauriscono già nella prima fase davanti al giudice dell’esecuzione.

L’aggiudicatario deve costituirsi in giudizio?

Sì, l’aggiudicatario dovrebbe sempre costituirsi in giudizio quando viene proposta un’opposizione al decreto di trasferimento.

Infatti, anche se l’opposizione è proposta dal debitore o da un terzo, l’aggiudicatario è il soggetto che rischia direttamente le conseguenze del procedimento. Se non si costituisce in giudizio, il giudice potrebbe decidere sulla base delle sole argomentazioni dell’opponente.

Conclusioni

In sintesi possiamo affermare che:

• può purtroppo succedere (e succede…) che il decreto di trasferimento venga opposto
• in questo caso è altamente opportuno difendersi con un avvocato esperto in aste immobiliari
• l’opposizione sarà discussa dal giudice dell’esecuzione che potrà confermare o rigettare la richiesta di annullamento

L’opposizione al decreto di trasferimento rappresenta uno degli strumenti con cui il debitore o un terzo possono contestare la regolarità della vendita all’asta. Si tratta tuttavia di un rimedio processuale che viene accolto solo in presenza di vizi gravi della procedura esecutiva, tali da compromettere la validità della vendita o del trasferimento dell’immobile.

Nella maggior parte dei casi, se la vendita si è svolta correttamente e la procedura è stata rispettata, l’opposizione viene rigettata dal giudice dell’esecuzione, con conseguente conferma del decreto di trasferimento e della proprietà in capo all’aggiudicatario.

Proprio per questo motivo, quando si riceve un’opposizione al decreto di trasferimento è fondamentale non sottovalutare la situazione e attivarsi tempestivamente per predisporre una difesa adeguata. L’aggiudicatario, infatti, deve costituirsi in giudizio e contestare le eccezioni sollevate dal debitore, dimostrando la regolarità della procedura di vendita.

Affidarsi ad un avvocato esperto in aste immobiliari consente di affrontare correttamente il procedimento e di tutelare l’acquisto effettuato, evitando il rischio – seppur raro – che il decreto di trasferimento venga revocato.

Avv. Daniele Giordano

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