Cosa succede se un creditore interviene dopo la rinuncia dell’unico creditore procedente ma prima dell’ordinanza di estinzione da parte del Giudice dell’Esecuzione?
La domanda è spinosa e ci porta ad un nodo importante del saldo e stralcio immobiliare.
Devi infatti sapere che una volta trovato un accordo con il creditore (se non sai come farlo ti invito a leggere il nostro articolo su “Come fare un’ offerta a saldo e stralcio“) dovrai pagarlo per ottenere la rinuncia agli atti della procedura.
In questo momento sei particolarmente esposto perché hai già pagato una somma di denaro ma la procedura non è ancora estinta.
Sei particolarmente esposto perché, durante questo breve lasso di tempo, potrebbero intervenire altri creditori e far saltare l’operazione immobiliare.
Ecco perché fino a qualche tempo fa era assolutamente consigliato procedere con una vendita contestuale.
Questa prevede che il pagamento sia contestuale alla vendita e che la vendita avvenga contestualmente al deposito della rinuncia e al deposito (soprattutto) dell’ordinanza di estinzione da parte del Giudice dell’Esecuzione.
Sembra un casino (in parte lo è) ma in questo articolo viene spiegato per filo e per segno.
La buona notizia che voglio darti oggi è che la Suprema Corte di Cassazione, chiudendo un dibattito durato anni, ha affermato che la procedura esecutiva immobiliare si estingue con il semplice deposito della rinuncia agli atti da parte del creditore procedente, avendo la successiva ordinanza di estinzione effetto meramente dichiarativo.
In questo caso si parla di acquisto pre-asta. Per saperne di più sul saldo e stralcio puoi leggere l’articolo “Come acquistare in pre-asta e perché farlo con un esperto” e anche “Saldo e stralcio i vantaggi per il debitore” nonché gli innumerevoli altri articoli sul tema che troverai nella categoria Saldo e Stralcio.
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
Stop agli interventi dopo il deposito della rinuncia agli atti del creditore procedente
“L’estinzione del processo esecutivo si verifica per effetto della sola rinuncia dell’unico creditore, avendo il provvedimento di estinzione del giudice dell’esecuzione natura meramente dichiarativa […] dopo il deposito dell’atto di rinuncia dell’unico creditore non è più ammesso l’intervento di altri creditori”
Questa la massima della sentenza n. 5921 del 27 febbraio 2023 emessa dalla terza sezione civile della Suprema Corte di Cassazione.
In buona sostanza la Cassazione dice:
Considerato che il pignoramento può proseguire solo in virtu’ di un valido titolo esecutivo, se questo manca la procedura “cade” “si estingue” “cessa di esistere”. Il successivo provvedimento del Giudice dell’Esecuzione ha il solo scopo di dichiarare qualcosa che è già avvenuto per l’appunto con il deposito della rinuncia da parte del creditore procedente.
In parole povere, secondo la ricostruzione della Suprema Corte, dopo la rinuncia dell’unico creditore procedente non è piu’ possibile spiegare intervento ex art. 499 c.p.c. anche se non è stata ancora emessa l’ordinanza di estinzione da parte del Giudice dell’Esecuzione.
La pronuncia è importante tenuto conto che l’intervento degli altri creditori ha sempre destato una certa preoccupazione nelle operazioni di saldo e stralcio.
Lo spauracchio, in effetti, era giustificato dal fatto che il terzo acquirente paga il creditore tendenzialmente prima dell’ordinanza di estinzione del G.E. e pertanto si espone al rischio di eventuali successivi interventi.
Ad oggi invece, esclusa l’ammissibilità degli interventi successivi alla rinuncia, questo tipo di operazione sarà tendenzialmente meno rischiosa.
Ovviamente non intendo che il saldo e stralcio sia privo di rischi, anzi ho scritto un articolo proprio sui rischi acquisto casa saldo e stralcio che ti invito a leggere.
Malgrado la Cassazione abbia chiarito un punto spinosissimo per le operazioni in commento non sono da sottovalutare tutti gli altri rischi che possono certamente essere ridotti o quanto meno valutati con l’assistenza di un avvocato esperto nelle aste immobiliari.
Avv. Daniele Giordano
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?“
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.
E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo “Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!“
Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.
Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“
Per sapere se è possibile fare un saldo e stralcio in un’asta fallimentare ti consiglio l’articolo “Saldo e stralcio in un’asta fallimentare è possibile?”
Astafox si occupa di consulenza legale, altamente specializzata, per l’acquisto alle aste giudiziarie, incluse le vendite in pre-asta.
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Puoi leggere le loro recensioni e l’intervista all’avvocato Daniele Giordano del giornale Il Roma pagina Dicono di noi.
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