Negli ultimi anni si è molto parlato della possibilità di acquistare all’asta una quota dell’immobile.
Devi infatti sapere che, in tempi assai remoti (10, 15 anni fa), acquistare una quota dell’immobile all’asta era del tutto normale.
Molte persone, pertanto, acquistavano queste “quote” per poi rivenderle ai proprietari della restante parte delle quote nel successivo futuro (anche e soprattutto a scopo “speculativo”).
Oramai, grazie alle modifiche legislative, trovare una quota in vendita è evenienza più unica che rara, considerato che, come vedremo, in caso di vendita all’asta di bene indiviso è l’intero bene a finire all’asta.
Di solito, ad oggi, quando uno dei comproprietari è debitore, il giudice dell’esecuzione non pone in vendita la sua quota, ma l’intero immobile.
Una volta venduto l’immobile per intero viene “restituita” la parte corrispondente alle altre quote ai relativi proprietari (i comproprietari per l’appunto 🙂)
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Cosa dice la legge sulla vendita della quota all’asta?
La legge, e, precisamente gli articoli 599 e successivi del codice di procedura civile, ci dicono cosa succede quando ad essere pignorata è una quota dell’immobile.
La situazione è questa. Immaginiamo il caso di un pignoramento immobiliare della quota ereditaria. Immagina di avere in comproprietà un immobile con i tuoi 3 fratelli. Ogni uno di voi possiede il 25 percento dell’appartamento nel centro di Milano.
Se uno dei tuoi fratelli ha un debito e subisce un pignoramento, il pignoramento immobiliare colpirà la sola quota del fratello debitore.
Il creditore che ha fatto il pignoramento avrà però l’obbligo di avvisare gli altri comproprietari (gli altri fratelli) per avvisarli, in primo luogo, del pignoramento (magari il fratello debitore non gli ha detto niente) e, in secondo luogo, per intimargli di non lasciare separare la quota dal fratello debitore.
Questo ce lo dice l’art. 599 c.p.c. secondo cui
Art. 599.
(Pignoramento).
Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore.
In tal caso del pignoramento e’ notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali e’ fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice.
La convocazione dei comproprietari
Perfetto.
I comproprietari sono stati avvisati. Si pone il problema di come procedere.
Il giudice, convocati i comproprietari, dovrà fare una scelta:
A) Vendere la sola quota del fratello debitore;
B) Vendere l’appartamento nel centro di Milano per intero ossia la vendita all’asta del bene indiviso;
*la scelta sub B darà corso ad un procedimento civile di divisione definito “divisione-endoesecutiva”.
Per capire il metro del giudizio del giudice dell’esecuzione bisogna leggere l’art. 600 c.p.c. secondo cui
Art. 600.
(Convocazione dei comproprietari).
Il giudice dell’esecuzione, su istanza del creditore pignorante o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati, provvede, quando e’ possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore.
Se la separazione in natura non e’ chiesta o non e’ possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa, determinato a norma dell’articolo 568
L’art. 600 c.p.c. in maniera molto semplice prescrive che il giudice debba vendere l’immobile per l’intero a meno che non ritenga che si possa guadagnare di più dalla vendita della quota (ipotesi… di difficile immaginazione).
Vendita all’asta della quota di un immobile: è possibile?
All’esito del nostro discorso possiamo così riassumere la nostra risposta.
Successivamente alla riforma del 2005, ad oggi, è veramente raro che la quota di un immobile venga messa all’asta.
E’ molto più frequente, invece, che venga messo l’immobile all’asta per l’intero e che venga disposta la vendita all’asta di bene indiviso e che il successivo ricavato venga “spartito” anche tra i comproprietari non debitori.
Nel nostro esempio, l’appartamento nel centro di Milano sarà posto in vendita per intero.
Il ricavato, poniamo l’esempio di 100.000 euro, sarà così suddiviso, detratte le spese:
il 25 percento andrà al creditore pignorante, invece che al fratello debitore
il restante 75 percento verrà diviso tra gli altri 3 fratelli.
il comproprietario può partecipare all’asta?
Sempre più persone ci scrivono per sapere se un comproprietario può partecipare all’asta. La risposta è sì nel senso che le ipotesi di impossibilità di partecipazione all’asta sono tassative e riguardano la persona del debitore esecutato e poche altre figure cui è impedita la partecipazione all’asta.
In conclusione, ad oggi, è veramente difficile poter comprare una quota di casa all’asta visto che la valutazione della quota indivisa dell’ immobile (parametro del giudice dell’esecuzione nella valutazione dell’art. 600 c.p.c.) sarà sempre inferiore al valore dell’immobile per intero.
Se stai leggendo questo articolo perché sei un comproprietario (non debitore) dell’immobile sappi che la legge, in caso di divisione endo esecutiva, riconosce un particolare diritto di prelazione al comproprietario ai sensi dell’art. 720 c.c. la cosiddetta prelazione del comproprietario all’asta.
Avv. Daniele Giordano
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