Perché una casa va all’asta?
e soprattutto Quando una casa va all’asta?
Spesso, infatti, non è chiaro come ciò avvenga e per quale ragione.
Proverò a spiegarti, in queste poche righe, come e perché una casa va all’asta.
Perché una casa va all’asta?
Ti anticipo che generalmente una casa finisce all’asta perché la persona, che ne è proprietaria, non paga regolarmente il mutuo concesso dalla Banca per l’acquisto della casa.
La stragrande maggioranza delle aste immobiliari, infatti, prende le mosse da mutui ipotecari non pagati e viene promossa dai medesimi Istituti di credito che, tempo prima, avevano concesso il credito iscrivendo ipoteca.
Devi infatti sapere che superato un certo tempo di ritardo nel pagamento delle rate di mutuo (generalmente 7 rate anche non consecutive) la Banca potrebbe revocarti il beneficio del termine ex art. 1186 c.c. intimandoti il pagamento di tutta la somma residua in pochissimo tempo.
Successivamente alla notifica della revoca del beneficio del termine, in mancanza di pagamento della totale somma del mutuo in pochi giorni, la Banca potrà procedere con la notifica del titolo esecutivo (composto dall’atto di mutuo)* e dell’atto di precetto con il quale intimerà il pagamento entro 10 giorni dalla ricezione del medesimo atto ex art. 480 c.p.c.
*La Banca, tra l’altro, qualora trattasi di mutuo fondiario non è nemmeno tenuta alla previa notifica del titolo esecutivo (art. 41 T.U.B.)
Trascorsi 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto senza pagamento, la Banca potrà, per legge, notificare un atto chiamato “atto di pignoramento immobiliare” che darà avvio alla procedura esecutiva immobiliare.
La procedura esecutiva immobiliare, nominato il giudice dell’esecuzione, si occuperà di “mettere apposto le carte” prima che venga ordinata la vendita e delegato il fascicolo al “professionista delegato alla vendita“, un ausiliare del giudice che avrà come compito quello di vendere l’immobile all’asta.
Ecco come un immobile “finisce all’asta”.
Ciò premesso, anche se, come accennato, la maggior parte dei pignoramenti immobiliari viene introdotta dalle Banche devi sapere che qualsiasi creditore può introdurre un pignoramento immobiliare, anche per una cifra bassissima, pur non essendo una banca.
Inoltre, come già accennato in altri articoli, non tutte le aste giudiziarie che ti capiterà di vedere sono aste provenienti da pignoramenti immobiliari.
Potresti anche trovare delle aste promosse da Fallimenti (aste fallimentari) o aste promosse da divisioni giudiziali o da esecuzioni esattoriali. Almeno inizialmente ti consiglio di prestare molta attenzione alla provenienza dell’asta, in quanto le regole per partecipare ad un’ asta fallimentare o ad un’ asta giudiziaria relativa ad un pignoramento immobiliare potrebbero essere, e in parte lo sono, diverse (si pensi alla mancanza della decurtazioni di valore sull’offerta minima, alla presenza di provvigioni per alcuni intermediari riconosciute per le vendite fallimentare etcc.etcc.) (per conoscere la differenza tra aste giudiziarie e aste fallimentari clicca qui).
Dopo il pignoramento dopo quanto la casa viene venduta all’asta?
In genere dopo la notifica del pignoramento immobiliare, passano circa 5-8 mesi prima che la casa finisca all’asta e possa essere acquistata da qualcuno.
Infatti come prima cosa si “presenterà” il Custode Giudiziario che avrà lo scopo di monitorare lo stato di manutenzione dell’immobile.
Successivamente vi contatterà l’Esperto Estimatore, un tecnico (architetto, geometra, ingegnere) che avrà l’obiettivo di redigere la perizia estimativa dell’immobile pignorato.
Solo dopo queste due “visite” verrà emessa l’ordinanza di vendita e nominato il professionista delegato che, pubblicando l’avviso di vendita, metterà di fatto l’immobile all’asta.
Se invece ti stai chiedendo che fine fanno le case che non trovano alcun acquirente leggi il nostro articolo sulle case invendute all’asta!
Avv. Daniele Giordano
Se sei un debitore esecutato e vuoi sapere quali vantaggi ci sarebbero per te in caso di Saldo e Stralcio e Acquisto pre asta leggi questo articolo, in cui approfondiamo i vari vantaggi di questo tipo di vendita con alcune precisazioni importanti.
Se vuoi, invece, comprendere di quanti soldi hai bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria puoi leggere l’articolo “Di quanti soldi ho bisogno per partecipare ad un’ asta giudiziaria?”.
Cosa succede al debitor residuo quando acquisti all’asta? Chi la paga? Ne parliamo nell’articolo “Acquisto all’asta e debito residuo che succede?”
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