Cosa succede alle case all’asta invendute? Che fine fanno?
Hai di recente partecipato ad un’asta immobiliare o ha intenzione di farlo a breve ma un dubbio ti assale.
Ti stai in continuazione chiedendo “Che fine fanno le case invendute all’asta?” ma a questo interrogativo non riesci a trovare una risposta precisa e puntuale.
Non preoccuparti, oggi nel nostro approfondimento odierno parleremo proprio delle sorti che attendono gli immobili che restano invenduti all’asta.
Le aste immobiliari rappresentano un’opportunità per acquistare proprietà a prezzi spesso inferiori a quelli di mercato.
Tuttavia, non tutte le case messe all’asta trovano un acquirente.
Ma cosa succede esattamente a queste proprietà invendute?
Innanzitutto sfatiamo un falso mito sulle aste immobiliari: quando un bene immobile oggetto di procedura di vendita forzata non viene aggiudicato dopo la terza asta NON ritorna al debitore esecutato.
Infatti, a differenza dei beni mobili (gioielli,arredi, abbigliamento ecc.) e beni mobili registrati (Automobili, imbarcazioni ecc.) gli immobili a seguito della terza asta andata deserta, nella quale non c’è stato un compratore non faranno il loro ritorno nella disponibilità del debitore.
Adesso ti spiegherò meglio come funziona con gli immobili rimasti invenduti dopo lo svolgimento di vari tentativi di vendita all’asta:
Case all’asta invendute: il concetto di asta deserta
Non sempre un immobile che va all’asta riesce a trovare un compratore/aggiudicatario che ne acquisti la proprietà.
Infatti, non è così infrequente che nessuno presenti un’offerta soddisfacente a tal punto da riuscire ad aggiudicarsi la proprietà del bene immobile staggito.
Ciò che ti ho appena descritto nel mondo del Diritto dell’esecuzione forzata viene semplicemente denominato “asta deserta” (approfondisci il tema grazie a Cosa significa asta deserta?).
Pertanto, se ti dovesse capitare di imbatterti in un verbale di asta deserta significa che l’immobile in quel determinato esperimento di vendita è rimasto invenduto siccome non è stata presentata alcuna offerta o non si è materializzato alcun soggetto interessato ad acquisirne la proprietà.
In tal senso devo precisarti una questione: è assolutamente possibile che i primi tentativi di asta restino deserti, si risolvano in un nulla di fatto quindi non lasciarti spaventare da questa eventualità.
Quando un’asta resta deserta perché non sono state ricevute offerte di acquisto, il professionista delegato procederà a redigere un nuovo avviso di vendita (scopri di più grazie al nostro articolo Avviso di vendita: cos’è e dove trovarlo) attraverso il quale stabilirà la data in cui avrà luogo il nuovo esperimento di vendita all’asta ad un prezzo ribassato (solitamente, in media, di un quarto grazie al meccanismo dei Ribassi d’asta: cosa sono e come si calcolano?).
Ciò significa che al nuovo tentativo di vendita all’asta sarà possibile aggiudicarsi l’immobile ad un prezzo inferiore rispetto all’esperimento di vendita precedente (Per conoscere quanto tempo intercorre tra un’asta e l’altra leggi anche “Quanto tempo passa da un’ asta all’altra?“).
Case all’asta invendute: il meccanismo dei ribassi d’asta
Ulteriore concetto che mi preme farti comprendere per renderti quanto più agevole possibile l’ingresso nel mondo delle aste è quello riguardante il meccanismo dei ribassi d’asta e delle aste al ribasso.
Anch’esso infatti ha un legame con l’ipotesi delle case invendute all’asta.
Esso è un sistema che rende vantaggioso l’acquisto di un immobile all’asta; infatti, grazie al meccanismo dei ribassi l’aggiudicatario può acquistare la proprietà di un immobile di elevato valore a cifre notevolmente inferiori rispetto a quelle stabilite dal giudice a seguito della consultazione della perizia del CTU.
In sostanza il meccanismo funziona così:
Il primo esperimento di vendita va deserto, il delegato su ordine del giudice dell’esecuzione fissa una nuova asta giudiziaria con una base d’asta inferiore a quella di partenza.
Nel rispetto di quanto previsto dalla legge, egli può ribassare il valore dell’immobile del 25% fino alla quarta asta mentre dal quarto tentativo di vendita in poi il ribasso può arrivare anche al 50%.
Nb. I ribassi d’asta vengono preventivamente fissati dal giudice dell’esecuzione all’interno dell’ordinanza di vendita.
Per agevolare la comprensione di tale strumento, facciamo un esempio pratico:
L’immobile è messo in vendita per la prima volta al prezzo base d’asta di €1.000.000 con offerta minima di €750.000
Sfortunatamente nessuno decide di partecipare all’asta che va deserta…
Il professionista delegato addetto alla vendita (soggetto incaricato di redigere e pubblicare gli avvisi di vendita) consulterà l’ordinanza di vendita per capire la misura del ribasso da applicare nel successivo tentativo di vendita.
Non è scontato che il Giudice abbia disposto il maggior ribasso possibile (25%) essendo , assolutamente plausibile che la riduzione ordinata sia del 15 o del 20%.
Preso atto che il Giudice ha ordinato il ribasso del 20% fino alla quarta vendita, il professionista delegato provvederà ad emettere un nuovo avviso di vendita (secondo tentativo di vendita) in cui il prezzo base asta sarà così articolato:
€1.000.000 (prezzo base aste precedente asta)
A cui si sottrae il
20% (misura della riduzione disposta dal giudice)
uguale a €800.000
Il nuovo avviso di vendita indicherà come Prezzo base asta € 800.000,00 ed offerta minima 600.000 euro.
Case all’asta invendute: cosa succede al quarto tentativo?
Quando vengono esperiti quattro tentativi di vendita del bene immobile e tutti restano infruttuosi, devi sapere che da questo momento il giudice dell’esecuzione comincia a prendere in considerazione ipotesi alternative all’aggiudicazione.
In genere, quando quattro tentativi di vendita non portano il risultato sperato i creditori possono intraprendere ulteriori azioni legali per cercare di recuperare il credito (Ex. pignoramento di beni diversi o la richiesta di pagamenti aggiuntivi).
In realtà, il destino dell’immobile staggito che è rimasto invenduto dopo quattro tentativi di vendita all’asta è solo nelle mani del giudice dell’esecuzione. Infatti quest’ultimo potrebbe anche decidere di arrestare la vendita siccome l’immobile andrebbe incontro ad una svalutazione eccessiva che non permetterebbe la soddisfazione dei creditori.
Conclusioni
In chiusura posso affermare che le case invendute all’asta possono rappresentare un problema per coloro i quali si occupano di portare avanti la procedura di vendita del bene per due ragioni:
- Eccessivo deprezzamento dell’immobile;
- Aumento dei costi in capo al debitore.
D’altro canto non è fissato dalle legge un limite entro il quale l’immobile invenduto all’asta debba essere ritirato. Tutto dipende dalle valutazioni del caso specifico effettuate dal giudice che ha la possibilità di comprendere se l’entità del debito è di molto superiore a ciò che potrebbe ricavarsi dalla vendita o potrebbe essere utile ed opportuno fissare ulteriori aste per vendere l’immobile.
Certo è che l’ipotesi più remota è rappresentata dalla restituzione al debitore dell’immobile invenduto all’asta, infatti questa eventualità si potrà materializzare soltanto nel caso in cui venga disposta l’estinzione del pignoramento per infruttuosità (ATTENZIONE: in questo caso nulla vieta al creditore di dare luogo ad un nuovo pignoramento immobiliare dato che il debito che ha giustificato l’avvio dell’espropriazione immobiliare rimarrà).
A tal proposito ti consiglio di tenerti sempre aggiornato sul procedimento esecutivo, valutando nel dettaglio le diverse situazioni con l’ausilio di esperti del settore che ti possano consigliare le azioni più efficaci e pertinenti qualora ti dovessi trovare dinanzi ad un immobile invenduto all’asta.
Dott.Andrea Parascandolo (Legal Writer for astafox.com)
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Abbiamo cercato di spiegare, in maniera chiara, come avviene la gara tra gli offerenti nell’articolo “Gara tra gli offerenti: come avviene la competizione nelle aste giudiziarie” in cui troverai esempi pratici per farti un’ idea su un aspetto fondamentale delle aste immobiliari.
Se hai dubbi o domande leggi la nostra Guida aste immobiliari per principianti con esempi pratici in cui cerchiamo di rispondere alle domande più frequenti sulle aste giudiziarie.
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