Ricomprare casa all’asta è possibile? Diciamo che “non lo è ufficialmente”. In questo articolo parleremo del riacquisto di una casa all’asta da parte del debitore per vedere come ricomprare casa all’asta + un trucco che dovresti sicuramente conoscere. Voglio però anticiparti che:
- Il debitore ex art. 571 c.p.c. non può ricomprare la sua casa all’asta
- Il coniuge del debitore e i suoi figli possono ricomprare la casa del debitore all’asta
- La società, anche se amministrata dal debitore, può ricomprare la casa all’asta
- Ci sono varie cose che, da debitore, devi sapere se ti hanno messo la casa all’asta
Vediamo insieme i segreti per ricomprare casa all’asta e cosa devi DAVVERO sapere perché ciò avvenga. 
Ricomprare casa all’asta: cosa dice la legge?
L’articolo 571 c.p.c. dispone che tutti, tranne il debitore, possono partecipare all’asta. Questo significa, detto francamente, che se un debitore presentasse un’offerta per l’acquisto della sua casa all’asta, l’offerta verrebbe rifiutata. Iniziamo col dire che la legge pone un espresso divieto. Il divieto in oggetto proviene dall’art. 571 c.p.c. il quale recita che “…ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato…” e viene puntualmente ribadito dall’art. 579 c.p.c. a mente del quale “…Salvo quanto è disposto nell’articolo seguente, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto…”. L’offerta eventualmente depositata dal debitore esecutato, in violazione dell’art. 571 c.p.c., dovrebbe dirsi, pertanto, nulla e priva d’effetto. A ben guardare, le ragioni per le quali gli articoli richiamati escludono la partecipazione del debitore esecutato all’incanto fissato per la vendita del suo immobile sono molteplici. Innanzitutto, la logica del sistema primariamente impone che il debitore, il quale non abbia disponibilità per adempiere spontaneamente alla propria obbligazione (tanto da essere soggetto passivo di un’esecuzione immobiliare), non possa acquistare l’immobile pignorato. In secondo luogo, l’eventuale presenza del debitore esecutato potrebbe dissuadere, in caso di gara tra offerenti ex art. 573 c.p.c., i concorrenti dall’effettuare altri rilanci. Non in ultimo, qualora il debitore esecutato si aggiudicasse l’immobile o, quantomeno, avesse la possibilità di farlo la stessa vigorosità e serietà dell’esecuzione ne verrebbe indirettamente frustrata. Pertanto, è sempre bene, al fine di non incorrere in brutte sorprese, affidarsi ad un esperto del settore che possa comprendere i rischi di un’operazione e consigliarvi la strada migliore da percorrere quale potrebbe essere, ad esempio, l’acquisto pre-asta (anche detto a saldo e stralcio) o la definizione della posizione tramite la rinegoziazione del mutuo ipotecario e/o altri rimedi previsti dalla legge. Questa è una brutta notizia, ma da avvocato impegnato ogni giorno nella difesa dei debitori non posso che dirti stai sereno. Ci sono tanti strumenti oggi esistenti per salvare una casa dal pignoramento. Vediamoli insieme.
1. il coniuge del debitore può partecipare all’asta!
Ecco. Uno dei mezzi più utilizzati è certamente il riacquisto da parte del coniuge, dei figli o della società del debitore. Del resto, la Giurisprudenza ammette la partecipazione da parte del figlio e del coniuge del debitore, salvo che sia provato l’accordo tra i medesimi. Sinceramente, nella mia esperienza, non mi è mai capitato che l’offerta del parente del debitore venisse scartata. Questo è una delle cose da sapere se hai intenzione di salvare la casa dall’asta e non sai come poterlo fare.
2. ricomprare la propria casa all’asta con il sovra indebitamento
Altro aspetto interessante per i debitori che hanno la propria casa all’asta è la L. 3 del 2012 oramai soppiantata dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza. Il Codice della Crisi regolamenta, infatti, il cd. accordo di ristrutturazione dei debiti del consumatore. Questo particolare accordo è uno strumento con cui il debitore può proporre al Giudice Delegato (che è diverso dal Giudice dell’Esecuzione) di pagare quanto dovuto alla Banca in rate che possono arrivare anche a 20 anni. In questo modo, il debitore, che abbia dimostrato una serie importante di requisiti, può ricomprare la propria casa all’asta semplicemente adempiendo al piano, se omologato. E’ certamente importante essere a conoscenza del piano del consumatore come mezzo per ricomprare la propria casa all’asta.
3. Ricomprare casa all’asta con il saldo e stralcio
Altro metodo che certamente devi conoscere è il saldo e stralcio immobiliare anche detto acquisto in pre-asta. Con questa modalità, il debitore può sostanzialmente vendere la casa pignorata ad un terzo, che ben potrebbe essere un parente, ad un prezzo che oscilla tra l’offerta minima ed il prezzo base della successiva asta. Sarebbe complesso approfondire questi aspetti in questa sede ma sappi che con il saldo e stralcio potresti sostanzialmente chiedere al creditore di “accontentarsi” di una somma inferiore che proviene da un terzo al quale la casa viene venduta. Come comprenderai, questi accordi sono particolarmente favorevoli e possono permetterti di ricomprare la casa all’asta anche in una fase molto avanzata della procedura esecutiva immobiliare.
4. Ricomprare casa all’asta con la vendita diretta
Mi sento in dovere, come avvocato esperto in questo settore, di avvisarti di una certa opportunità nata da poco. Con la Riforma Cartabia è stata infatti introdotta la vendita diretta che è una particolare forma di acquisto all’asta di cui ti spiegherò i dettagli. In particolare, viene concesso al debitore e ad un terzo di “pattuire” la vendita della casa all’asta ad un valore non inferiore a quello di stima, già immediatamente dopo l’emissione della perizia di stima. La cosa veramente assurda è che, in mancanza di opposizione dei creditori ex art. 569 bis c.p.c., il bene viene trasferito malgrado pignorato senza alcuna asta. Ti invito a leggere il nostro articolo sul tema qui per saperne di piu.
Il segreto per risolvere il problema del pignoramento immobiliare
E’ da più di 10 anni che mi occupo oltre che di assistere gli aggiudicatari anche di aiutare i debitori esecutati con l’autorevole Studio d’Ambrosio Borselli che consiglio in maniera incondizionato a tutti i debitori che ci leggono. Ebbene a fronte della mia esperienza non posso che dire questo: Salvare la casa dal pignoramento non è mai questione di UN SOLO strumento. Non ho mai visto, né aiutato, alcun cliente a risolvere il pignoramento con UN SOLO strumento. Salvare casa dal pignoramento significa intraprendere una serie di azioni tutte orientate da un lato a guadagnare tempo e dall’altro ad avanzare verso il successo. Questo mi sento di dirtelo perché la velocità delle esecuzioni immobiliari, se non arrestata con varie modalità, impedisce la nascita e lo sviluppo di qualsiasi soluzione. E’ difatti impensabile di chiudere un sovra indebitamento in 2 mesi oppure di procedere ad un saldo e stralcio in pochi giorni! Ecco perché credo sia fondamentale servirsi di avvocati specializzati e non generalisti che, con buona pace dei colleghi, ci metterebbero più tempo a capirne la procedura che ad esserne padroni. Spero con questo articolo di averti in minima parte aiutato e vi ringrazio per la lettura, Avvocato Daniele Giordano
Astafox si occupa di consulenza legale, altamente specializzata, per l’acquisto alle aste giudiziarie, incluse le vendite in pre-asta. Ogni giorno ci impegniamo per garantire ai nostri clienti un servizio estremamente efficiente. Puoi leggere le loro recensioni e l’intervista all’avvocato Daniele Giordano del giornale “Il Roma” nella pagina Dicono di noi. Se vuoi diventare nostro cliente puoi approfondire la conoscenza dei nostri servizi cliccando su servizi offerti. Desideri ricevere maggiori informazioni? Puoi compilare il form in basso, contattarci alla e-mail e ai recapiti presenti nell’area contatti.
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