Saldo e Stralcio Immobiliare: Presupposti e Quando Si Può Fare Davvero?

Oggi parliamo dei presupposti del Saldo e Stralcio Immobiliare ossia di Quando si può fare davvero e quando no.

Ebbene si è FONDAMENTALE capire quando E‘ POSSIBILE e quando NON E‘ POSSIBILE fare un saldo e stralcio e questo per 3 ragioni:

• La prima è evitare di perdere tempo con un’immobile che non potrebbe essere acquistato a saldo e stralcio
• La seconda è evitare di perdere soldi
• La terza è concentrarsi solo sugli immobili che possono essere lavorati con il saldo e stralcio immobiliare

Dovete infatti sapere che spessissimo i nostri lettori ci chiedono consulenze legali su immobili che già, da un primo sguardo, si comprende non siano idonei per il saldo e stralcio immobiliare.

Quello che pertanto vogliamo trasferire con questo articolo è, almeno per il suo autore, una informazione preziosa, che può farti risparmiare tempo, energia e soldi.

Presupposti del saldo e stralcio immobiliare: Quali sono le cose importanti?

In questo paragrafo risponderemo ad una domanda chiave: quando è possibile procedere con il saldo e stralcio?

E’ questa una domanda chiave perché non sempre è possibile farlo.

Sapere questi concetti ti tornerà utilissimo e soprattutto ti eviterà di perdere un BOTTO DI TEMPO a lavorare immobili che poi, all’atto pratico, risulteranno sostanzialmente non lavorabili perché magari non c’è tempo, ci sono mille creditori oppure risultano trascritte domande particolari.

E’ per questo che abbiamo deciso di dedicare il giusto tempo a qualcosa su cui nessun manuale si concentra: filtrare il filtrabile.

Vediamo dunque a cosa devi prestare attenzione e quali sono i presupposti per il saldo e stralcio immobiliare.

Come filtrare le operazioni non idonee: il tempo!

Voglio iniziare l’approfondimento dei presupposti per l’acquisto a saldo e stralcio con il protagonista più importante: il tempo.

Il tempo è in assoluto il presupposto più importante per procedere ad un acquisto a saldo e stralcio nonché il fattore che più di tutti può mettere in pericolo il tuo acquisto. Con questo intendo che dal momento dell’accordo tra l’acquirente e il debitore e l’eventuale asta già fissata non dovrebbero esserci mai meno di 30 giorni.

Quindi

• Se trovi un accordo con il debitore 10 giorni prima dell’asta e immagini di fare tutto in 10 giorni dimenticatelo (anche perché rischieresti di fare quello che devi fare male).
• Se trovi un accordo con il creditore 4 giorni prima dell’asta lascia perdere.

Insomma, considerate le mille variabili di queste operazioni è FONDAMENTALE avere tempo a disposizione.

Ora se stai pensando “ma come faccio ad avere 30 giorni se, alcuni delegati, fissano la vendita solo 45 giorni prima dell’asta? *termine minimo concesso dall’art 490 c.p.c.?”.

Semplice dovresti seguire l’asta, ed il suo andamento, già prima di questo singolo esperimento di vendita.

Detto in parole semplici dovresti monitorare la singola procedura e “seguirla” fin quando il prezzo non diventi accattivante.

Inoltre sappi che sono pochissime le aste che vengono fissate dopo soli 45 giorni dalla loro pubblicazione quindi anche questa è una falsa scusa.

Insomma, se volete dormire sogni sereni, la prima cosa che dovrete considerare è il tempo.

Il tempo è la prima cosa che vi aiuterà a risolvere ogni problema senza esagerati stress o criticità.

Così, ad esempio, a giochi fatti potreste trovare difficoltà a trovare un Notaio disponibile in 4 giorni (meglio averne 20!)

Oppure potreste avere difficoltà ad ottenere l’accordo firmato dal creditore in tempo utile per il trasferimento oppure mille altre cose.

Un altro presupposto del saldo e stralcio: la conformità urbanistica

Penso che tu abbia capito l’importanza del tempo.

Possiamo ora affrontare il discorso relativo alle criticità urbanistiche.

Partiamo dalla premessa per la quale è assolutamente consentito acquistare all’asta immobili totalmente abusivi perché carenti del permesso di costruire o che presentano abusi edilizi gravi.

A differenza di quanto avviene con le vendite ordinarie, nelle aste giudiziarie possono essere venduti anche quegli immobili sprovvisti del titolo abitativo edilizio.

Il legislatore infatti lo consente con l’ARTICOLO 46 DPR 6 Giugno del 2001, n.380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riprende l’ARTICOLO 40 co.6 della L.n.47/1985.

Quest’ultimo sanziona con la nullità la circolazione degli immobili abusivi non sanati od in corso di sanatoria, quando sono il frutto di atti negoziali volontari come la compravendita o una donazione.

Tale forma di invalidità non si applica relativamente ai trasferimenti coattivamente eseguiti.

In sostanza, nella vendita libera un immobile abusivo non può essere venduto, all’asta è assolutamente possibile siccome la legge ne consente la vendita, l’aggiudicazione ed il trasferimento.

E’ importante pertanto capire che mentre se una persona compra all’asta può anche piu o meno fregarsene se l’immobile è abusivo (perché tanto all’asta può essere venduto quasi di tutto) nel caso in cui questa persona voglia comprare lo stesso immobile in pre-asta (anche detto a saldo e stralcio) questa cosa diventa di fondamentale importanza.

Se l’immobile è infatti totalmente abusivo, il Notaio dovrà rifiutarsi di procedere alla vendita.

Pertanto non ha senso procedere ad un’operazione di saldo e stralcio senza prima essere sicuri della concreta trasferibilità di un immobile!

Correresti il rischio di costruire un castello destinato a crollare nella parte più importante: il trasferimento!

L’operazione di saldo e stralcio sarà possibile solo ove non sia espressamente vietato dalla legge, o meglio in tutti quei casi in cui si tratta di un immobile che presenta delle irregolarità sanabili e per le quali sarà possibile una sanatoria.

Per capire quando un immobile può essere trasferito anche in presenza di abusi edilizi dobbiamo fare riferimento alla giurisprudenza creatasi sul punto.

Le Sezioni Unite Della Cassazione con Sentenza n.8230/2019 hanno approfondito la questione relativa alla validità degli atti di alienazione di immobili costruiti in violazione delle norme urbanistiche.

La Cassazione afferma in buona sostanza che se il venditore dichiara, all’interno dell’atto, che è presente un titolo abilitativo edilizio la vendita può aver luogo a patto che siano riportati gli estremi del titolo urbanistico e indipendentemente dal fatto che l’immobile sia rispondente o meno a tale titolo.

Detto in termini maccheronici se il venditore dichiara che l’immobile è in attesa di condono, giusta domanda di condono, ad esempio, n. 5142 del 1997 depositata presso il Comune Pincopallo il Notaio, appurato che tale domanda sia riferita a quell’immobile, può procedere alla vendita e ciò a prescindere dal fatto che l’immobile sia fedele a quanto dichiarato nella domanda di condono.

La Corte ha infatti affermato che: “In presenza della dichiarazione (reale e riferibile all’immobile)  dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” à In buona sostanza, il notaio potrà trascrivere l’atto di alienazione dell’immobile abusivo, la cui circolazione non è compromessa dalla difformità rispetto alla normativa urbanistica ma sarà necessaria la presenza della dichiarazione contenente gli estremi del titolo urbanistico.

E’ dunque fondamentale, come avrai compreso, prima di intraprendere un’operazione di questo tipo, verificare che il bene abbia i requisiti per essere trasferito e che dunque gli eventuali abusi presenti non siano tanto gravi da rendere difficoltosa la vendita.

E se ci sono problemi giuridici?

Mettiamo il caso che tu abbia trovato un immobile “lavorabile”, 50 giorni prima dell’asta e che non abbia alcun problema urbanistico.

Bene.

Sulla buona strada verso il tuo affare ti rendi però conto che sulla casa pende una domanda giudiziale trascritta ai sensi dell’articolo 2932 c.c. oppure una domanda di rivendica o di usucapione o altra domanda pregiudizievole.

Capirai che se il bene è oggetto di conflitto con terzi, forse l’acquisto in pre-asta non è una buona opzione.

Attenzione non sto dicendo che acquistarlo all’asta lo sia.

In genere tendo a rifuggire immobili oggetto di annosi contrasti ma ritengo che tu debba sapere come funziona.

Per arrivare al terzo “presupposto” che è l’assenza di “problemi giuridici” dobbiamo analizzare innanzitutto il regime della priorità delle trascrizioni.

Facciamo un esempio.

Giovanni vuole comprare una casa in pre-asta.

Il debitore Carlo gli dice “Guarda Giovanni io te la vendo ma sappi che anni fa PRIMA DEL PIGNORAMENTO (e dell’ipoteca) l’ho promessa in vendita a Giulio che adesso sta facendo una causa e ha trascritto una DOMANDA GIUDIZIALE per ottenerne la proprietà”

Siamo in presenza di una domanda giudiziale trascritta tesa a ottenere la proprietà del bene.

Non una semplice domanda ma una domanda paradossalmente opponibile alla stessa procedura in quanto trascritta prima del pignoramento e prima dell’ipoteca.

Ecco questo è un chiaro esempio di situazione potenzialmente molto rischiosa (in buona sostanza potresti acquistare l’immobile per poi vedertelo nuovamente revocato) sia per l’acquisto all’asta che per l’acquisto in pre-asta.

Ora non dico che non bisogna acquistare un bene di questo tipo (essendo possibile che la causa venga transatta o la domanda sia stata rigettata con provvedimento passato in giudicato) ma che in questo caso è opportuno venga fatto un doveroso approfondimento.

Questo è solo uno dei tanti problemi di natura giuridica che possono compromettere il saldo e stralcio.

Pensiamo all’assegnazione della casa coniugale.

In questo caso il diritto di abitazione di una casa è stato assegnato ad una persona che ha il diritto di viverci sostanzialmente fin quando non vi sia un provvedimento di segno opposto.

Insomma è impossibile in poche pagine informarti di tutte le questioni giuridiche che possono compromettere o impedire il saldo e stralcio e diciamo che riconosco che questa parte effettivamente è una di quelle che mi fa pensare al saldo e stralcio come un’operazione “non del tutto” amatoriale.

Cosa intendo per “non del tutto” amatoriale?

Intendo che per un buon 70 percento delle attività puoi sicuramente procedere da solo ma che per l’altro 30 percento è certamente consigliato se non altamente consigliato rivolgersi ad un avvocato bravo e specializzato in diritto dell’esecuzione forzata.

Se ti stai chiedendo: allora perché sto leggendo questo articolo se comunque dovrei rivolgermi ad un avvocato?

La risposta è semplice: più avrai bisogno di una figura professionale meno spenderai e più soprattutto sarai autonomo.

Detto in termini semplici una cosa è avere un commercialista per l’hard work e per quelle attività che ti richiedono una certa competenza.

Una cosa è servirsi di un commercialista anche per fare le fatture.

Ecco questo articolo, come questo blog, ti può rendere la vita semplice per tutto quello che precede il necessario intervento di un tecnico che, per le competenze che spero acquisirai, spero sia quanto più minimo possibile.

In conclusione, ritengo doveroso un approfondimento prima di procedere ad un acquisto in pre-asta in presenza di:

• Ordinanze di assegnazione della casa coniugale
• Locazioni opponibili o ritenute inopponibili
• Domande giudiziali trascritte
• Sequestri preventivi o confische trascritte

La presenza di più creditori, ostacoli al saldo e stralcio!

Per le operazioni di saldo e stralcio e di acquisto pre-asta diventa fondamentale sapere quanti creditori sono intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare.

Questo per alcune ragioni.

Innanzitutto, come abbiamo più volte spiegato, l’acquisto in pre-asta è più semplice se la procedura esecutiva immobiliare viene coltivata da un unico creditore procedente.

Bisognerà, infatti, ai fini della sospensione, e dell’estinzione, trovare un accordo solo con il creditore procedente.

Trovato l’accordo, ad esempio, con la Banca che sta portando avanti il pignoramento, basterà unicamente formalizzare il tutto e metterne a conoscenza il giudice dell’esecuzione.

Al contrario, l’acquisto pre-asta diventa più complesso quando i creditori da “mettere d’accordo” sono più di uno.

In questo caso, infatti, nel breve tempo a disposizione, bisognerà trovare un accordo con tutti i creditori intervenuti nella procedura esecutiva immobiliare con grande fatica e bassa probabilità di successo (ritengo, al contrario, che in presenza dell’agenzia delle entrate, quando oggetto di pignoramento sia l’unica abitazione del debitore, il suo consenso non sia necessario)

Ecco perché è importante poter conoscere, in anticipo, quanti creditori siano intervenuti nel pignoramento (se non sai come farlo clicca qui)

Certamente vi sono, vi saranno e vi sono state operazioni di acquisto in pre-asta concluse tramite un accordo con 2, 3, 5 o 10 creditori!

Pertanto non voglio, assolutamente, dire che la presenza di troppi creditori renda impossibile l’acquisto pre-asta quanto, piuttosto, che tali informazioni debbono essere necessariamente assunte per valutare la convenienza dell’affare, anche per le energie che serviranno a concluderlo.

Conclusione, cosa aver fatto dopo aver verificato tutte queste cose?

Spero che questa lista di cose da controllare non ti abbia avvilito e che tu stia ancora qui a leggermi. Bene, se ho riportato tutto correttamente dovresti adesso avere un bagaglio di controlli da effettuare quando vedi un immobile per capire se va bene per il saldo e stralcio.

Quello che potresti chiederci è “Avvocato, ma cosa devo fare dopo? Dopo aver controllato che l’immobile è idoneo?”. La risposta è semplice, contattare il debitore e provare a portare avanti le cose quanto più in fretta possibile ma con oculatezza.

Se non sai come farlo puoi acquistare la nostra Maxi Guida al Saldo e Stralcio, un vero e proprio manuale dedicato a chi vuole scoprire il saldo e stralcio immobiliare. Altrimenti puoi chiamarci e realizzare, con noi, l’affare dei tuoi sogni con la massima sicurezza.

Avvocato Daniele Giordano