Vendita contestuale e saldo e stralcio

vendita contestuale come si fa
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Oggi parliamo di come avviene e di che cosa è la vendita contestuale dell’immobile pignorato.
Questo termine viene utilizzato per identificare quella vendita che avviene non solo tra il venditore debitore e l’acquirente terzo, ma anche alla presenza del creditore pignorante che, assistendo alla vendita e percependone il prezzo, contestualmente ad essa rinuncia alla procedura esecutiva immobiliare.

Tratto distintivo peculiare, inoltre, della vendita contestuale è il fatto che essa avvenga in occasione di un’ udienza straordinaria fissata davanti al giudice dell’esecuzione.

Il giudice avrà il compito di ricevere la rinuncia del pignoramento (o le rinunce in caso di più creditori) e dichiarare, nella stessa mattinata (per intenderci), l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.

La vendita contestuale, come si avrà compreso, è un’ operazione molto complessa che reca l’enorme vantaggio della rapidità: tutto avviene e si conclude in poche ore.

Il debitore vende la casa e il pignoramento viene estinto.

Per saperne di più sulla rinuncia agli atti della procedura esecutiva immobiliare leggi l’articolo “Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare”.

Vi è dunque, da un lato, una vendita e dall’ altro contestualmente, da parte del creditore, il deposito di una rinuncia agli atti del pignoramento.

Da qui il termine di vendita contestuale.

La vendita contestuale è uno dei metodi tramite i quali si realizzano gli acquisti in pre-asta.

Per approfondire potresti leggere l’articolo “Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto)” ed anche “Saldo e stralcio: i vantaggi per il debitore” nonché, non ultimo per importanza “Saldo e stralcio: come fare un’ offerta efficace?

Con la vendita contestuale tutti realizzano il proprio obiettivo:

Il debitore vende la proprietà dell’immobile e si libera dal debito;

Il creditore intasca i soldi della vendita (o parte di essi);

Il terzo acquirente acquista la proprietà dell’immobile in pre-asta;

Tutti vengono garantiti dal fatto che, contestualmente al pagamento e alla vendita, avvenga anche il deposito della rinuncia e l’emissione dell’ordinanza, da parte del giudice dell’esecuzione, che estingue il pignoramento immobiliare.

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

Come nasce la vendita contestuale?

In primo luogo è necessario che il debitore e il creditore raggiungano un accordo sul pagamento di quanto dovuto.

Ovviamente l’accordo raggiunto terrà necessariamente conto del fatto che la disponibilità economica per l’operazione proviene dalla vendita dell’immobile promessa ad un terzo.

Successivamente alla redazione dell’accordo, il debitore chiederà al giudice dell’esecuzione la fissazione di un’ udienza straordinaria.

Quest’ udienza straordinaria viene fissata, dal giudice dell’esecuzione, per consentire che nel corso della medesima avvenga la cd. ” vendita contestuale”.

Chi partecipa alla vendita contestuale?

All udienza straordinaria fissata in Tribunale si incontrano:

Il debitore, pronto a vendere il suo immobile all’acquirente

L’acquirente pronto ad acquistare la immobile pignorato pagando il prezzo (o parte di esso) al creditore procedente

Il creditore procedente pronto a rinunciare al pignoramento una volta ricevuto l’assegno/bonifico del pagamento

Il notaio che avrà il compito di siglare l’acquisto una volta avvenuto il pagamento nelle mani del creditore e depositata la rinuncia al pignoramento immobiliare.

Il giudice dell’esecuzione che, ricevuta la rinuncia del creditore procedente, dovrà dichiarare estinta la procedura esecutiva immobiliare (sempre che riscontri la sussistenza di tutti i presupposti per l’estinzione).

Gli ausiliari del Giudice i cui compensi e le cui spese non siano stati ancora liquidati e corrisposti;

Come avviene la vendita contestuale?

L’acquirente pagherà al debitore che a sua volta pagherà, quanto pattuito, al creditore procedente.

Il creditore procedente depositerà la rinuncia al pignoramento immobiliare e pagherà, se necessario, gli ausiliari del giudice.

Il giudice dell’esecuzione, ricevuta la rinuncia (o le rinunce), dichiarerà, con ordinanza, l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.

Il notaio redigerà l’atto di compravendita immobiliare trasferendo la proprietà dell’immobile (non più pignorato) all’acquirente (raccogliendo dal creditore l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca se presente).

Perché si utilizza la vendita contestuale?

La vendita contestuale si utilizza per garantire che ogni attore di questa complessa operazione faccia la sua parte. E’ proprio la contestualità che garantisce tutte le parti nel senso che ogni step è condizionato a quello precedente e condizione per quello successivo.

Comprendiamo che la vendita contestuale è uno strumento unico. Elaborato dalla prassi e perfezionato dai migliori usi. Ciò malgrado trattasi di un’ operazione molto complessa che necessità di un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata al fine di “contenere” al massimo i rischi di insuccesso.

Per chiarezza va detto che non tutti i Tribunali consentono la fissazione di udienze straordinarie per le vendite contestuali. Alcuni di essi (ad esempio il Tribunale di Firenze) sono espressamente contrari a tale pratica ritenendo che tali udienze affatichino eccessivamente il lavoro delle già oberate cancellerie. Si consiglia, per prudenza, di chiedere in Cancelleria prima di pianificare un accordo in tal senso.

Avv. Daniele Giordano

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