Oggi cercheremo di comprendere la fattibilità di un’operazione di saldo e stralcio nell’ambito delle aste fallimentari, infatti andremo a verificare se ricorrono i presupposti necessari per poter addivenire ad un accordo che consenta di realizzare un acquisto in pre-asta ma nell’ambito di un procedimento che si svolge nei riguardi di un soggetto fallibile.
Prima di procedere all’approfondimento ecco la risposta in pillole:
- Le aste fallimentari sono diverse dalle aste giudiziarie “classiche” e pertanto non è possibile fare un saldo e stralcio
- Puoi distinguere le aste fallimentari dalla sigla iniziale e dall’ RGE;
- Nel caso delle aste fallimentari il fallito non può alienare il bene;
- Nel caso delle aste fallimentari non è possibile fare un saldo e stralcio e un eventuale trattativa privata sarebbe illegittima;
- Al contrario nelle aste fallimentari è possibile fare un’offerta migliorativa, invece sostanzialmente in disuso per le aste giudiziarie classiche
Innanzitutto bisogna precisare che le aste fallimentari presentano delle differenze con le comuni aste giudiziarie di cui ci siamo frequentemente occupati.
Non di rado si tende ad assimilare le due nozioni, che sono assolutamente sovrapponibili dal punto di vista procedimentale perché si svolgono con le medesime modalità ma in realtà sussistono differenze sostanziali che determinano variazioni significative per i singoli procedimenti:
- Un’asta è fallimentare quando presenta un codice (sigla iniziale) F.R.G.N. mentre, al contrario, quando il codice è E.I.R.G.N. siamo in presenza di un comune procedimento di esecuzione immobiliare (asta giudiziaria);
- Le aste fallimentari sono la conseguenza dell’apertura di una procedura concorsuale o meglio definita come fallimentare, quindi esse riguardano principalmente le grandi aziende ed i relativi beni mobili ed immobili di loro proprietà;
- Un’asta fallimentare, a differenza di quella giudiziaria, si svolge nei confronti di soggetti che l’ordinamento definisce “fallibili” (Esempio: Imprenditore che versa in uno stato di insolvenza ex. Articolo 5 della Legge Fallimentare) come imprese edili, aziende ed attività commerciali. Tali soggetti esecutati sono sottoposti all’applicazione della Legge Fallimentare (Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267.) come successivamente modificata, in ultimo, dal Codice della Crisi di impresa (il fallimento viene ora chiamato “Liquidazione Giudiziale”).
Nb. Nelle aste giudiziarie il presupposto dell’esecuzione risiede nel mancato pagamento dei creditori da parte di cittadini privati, si pensi alle rate del mutuo che non vengono versate alla Banca che dà luogo ad un pignoramento immobiliare che fa scattare la procedura di esecuzione forzata sull’immobile del debitore esecutato.
Da questa doverosa premessa comprendiamo come la differenza principale risieda nell’ambito soggettivo della procedura, ossia nella figura dell’esecutato. Infatti, da un lato troviamo soggetti fallibili ai quali si applica la Legge Fallimentare mentre dall’altro abbiamo privati cittadini, inoltre è bene sottolineare come la natura del credito e l’identità del creditore siano del tutto irrilevanti.
Le suddette specificazioni sulle differenze tra aste fallimentari e giudiziarie ci vengono in aiuto per poter comprendere se ed in che modo è possibile dare luogo ad operazioni di saldo e stralcio nell’ambito delle aste fallimentari.
Infatti, nell’ambito delle aste derivanti dalle procedure concorsuali il fallito perde ogni diritto patrimoniale mentre il debitore esecutato apparentemente no, perché sorge soltanto un vincolo di indisponibilità del bene.
Quindi premesso che nell’ambito dell’acquisto in pre-asta il debitore esecutato può compiere un atto dispositivo sull’immobile che è la vendita, nelle aste fallimentari ciò è assolutamente vietato per il fallito e quindi bisogna comprendere se il legislatore preveda meccanismi simili che possano permettere ad una persona che si avvicina ad un’asta fallimentare di comprare l’immobile prima che abbia luogo l’asta fallimentare.
Per leggere le differenze tra un’asta fallimentare e un’asta giudiziaria leggi l’articolo “Aste fallimentari e aste giudiziarie: quale differenza?”
Saldo e stralcio e asta fallimentare: cosa è un saldo e stralcio?
Prima di dare una risposta al quesito iniziale chiariamo alcuni aspetti fondamentali:
Il saldo e stralcio è quell’operazione mediante la quale il debitore esecutato vende ad un terzo la proprietà di un immobile pignorato, quest’ultimo effettua il pagamento direttamente alla banca che rinuncia al pignoramento.
In poche parole, esemplificando, è un’offerta transattiva, proveniente dal debitore, e diretta al creditore, con cui il debitore chiede di “stralciare” il debito per il pagamento di una cifra inferiore.
Esempio: Soggetto ha contratto un mutuo per acquistare una casa, a seguito di alcuni problemi finanziari non è più in grado di farvi fronte e la Banca decide di avviare la procedura di esecuzione forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, al fine di rivalersi sulla somma derivante dalla vendita.
Per saperne di più sul saldo e stralcio puoi leggere l’articolo “Come acquistare in pre-asta e perché farlo con un esperto” e anche “Saldo e stralcio i vantaggi per il debitore” nonché gli innumerevoli altri articoli sul tema che troverai nella categoria Saldo e Stralcio.
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
La procedura di saldo e stralcio permette di vendere l’immobile prima di arrivare all’asta giudiziaria, per questo motivo si parla di acquisto in pre-asta.
Tutto ciò è assolutamente applicabile alle aste giudiziarie ma non anche a quelle fallimentari dove c’è il fallito che, come precedentemente menzionato, perdendo ogni diritto non può compiere la vendita quale atto dispositivo.
Quale rapporto intercorre tra il saldo e stralcio e le aste fallimentari?
Sulla base del discorso precedentemente intrapreso possiamo affermare con certezza che non c’è spazio per un’operazione di saldo e stralcio nell’ambito di una procedura fallimentare intrapresa nei confronti di un soggetto fallito.
La nuova Legge Fallimentare impedisce ad un soggetto di presentare un’offerta al curatore fallimentare per acquistare un immobile di proprietà di un imprenditore fallito, prima che abbia luogo l’asta.
Il legislatore prevede che gli immobili vadano venduti sempre attraverso un’asta competitiva che rappresenti la conseguenza di un corretta pubblicità. Nel caso in cui ciò dovesse verificarsi, l’offerta pervenuta al curatore fallimentare diventerebbe la nuova base d’asta del successivo esperimento di vendita.
Quindi oggi è molto più complesso se non impossibile poter acquistare un immobile nell’ambito di un fallimento attraverso la presentazione di un’offerta irrevocabile al curatore fallimentare.
Esiste la possibilità di una trattativa privata con il curatore fallimentare?
Anche in questo caso la risposta è assolutamente negativa.
Infatti, alla luce dell’Articolo 107 e 108 della Legge Fallimentare che disciplina le modalità di vendita nell’ambito delle procedure fallimentari possiamo desumere che il legislatore non consente in alcun caso lo svolgimento di trattative private con l’offerente:
“Le vendite e gli altri atti di liquidazione posti in essere in esecuzione del programma di liquidazione sono effettuati dal curatore tramite procedure competitive anche avvalendosi di soggetti specializzati, sulla base di stime effettuate, salvo il caso di beni di modesto valore, da parte di operatori esperti, assicurando, con adeguate forme di pubblicità, la massima informazione e partecipazione degli interessati.
Le vendite e gli atti di liquidazione possono prevedere che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente; si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui agli articoli 569, terzo comma, terzo periodo, 574, primo comma, secondo periodo e 587, primo comma, secondo periodo, del codice di procedura civile. In ogni caso, al fine di assicurare la massima informazione e partecipazione degli interessati, il curatore effettua la pubblicità prevista dall’articolo 490, primo comma, del codice di procedura civile, almeno trenta giorni prima dell’inizio della procedura competitiva.
Per i beni immobili e gli altri beni iscritti nei pubblici registri, prima del completamento delle operazioni di vendita, è data notizia mediante notificazione da parte del curatore, a ciascuno dei creditori ipotecari o comunque muniti di privilegio”.
La norma pur attribuendo ampia discrezionalità al curatore circa le modalità di vendita dei beni del fallito, pretende che la vendita avvenga sempre previa adeguata pubblicità e con lo svolgimento di procedure competitive (Cassazione n.27667/2011).
Nel caso in cui – a questo punto – in violazione della legge – il curatore dovesse procedere alla vendita del bene immobile tramite una trattativa privata secca l’acquisto sarebbe nullo per contrarietà ad una norma imperativa ex art. 1418, rappresentata dall’art. 108 L.F.
Infatti a rigore di Cassazione civile, sez. I, 23 Dicembre 2016, n. 26954. Est. Ferro. “ Nessun negozio giuridico attraverso il quale venga attuato il trasferimento a trattativa privata di immobili acquisiti al fallimento si sottrae alla sanzione di nullità ex art. 1418 c.c. – che è destinata ad investire anche quei provvedimenti degli organi fallimentari, direttamente consequenziali alla vendita – onde è vano prospettare che la vendita sia avvenuta nell’ambito di una transazione, negozio che, peraltro, non si sottrarrebbe all’applicazione della norma di cui all’art. 1419 c. c. per la nullità che comunque investe il trasferimento della proprietà degli immobili quando questo avesse costituito l’oggetto di una delle concessioni […] L’art. 108 della legge fallimentare non consente la vendita di un bene immobile a trattativa privata ma soltanto l’alienazione nelle forme della vendita forzata, con o senza incanto, che si concludono con il decreto di trasferimento del bene, onde è nulla per contrarietà a norma imperativa la suddetta vendita a trattativa privata ed è illegittimo il provvedimento del giudice delegato che autorizzi una vendita non pienamente corrispondente ad uno dei due tipi, con o senza incanto, espressamente previsti e disciplinati dall’art. 108 citato. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)
Conclusioni
In buona sostanza non è possibile acquistare a saldo e stralcio in un’ asta fallimentare anche se, per le sole aste fallimentari, è prevista la possibilità – successivamente all’aggiudicazione – di proporre un’offerta in aumento all’indirizzo del curatore.
In questo caso il curatore non sarà tenuto – almeno secondo parte della giurisprudenza – a celebrare un nuovo incanto con l’offerta “aumentata” ma potrà anche, ad esempio, procedere direttamente al trasferimento in favore dell’offerente dell’offerta migliorativa.
Dott. Andrea Parascandolo
Legal writer per astafox.com
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Per sapere chi e cosa fa il curatore fallimentare si legga “curatore fallimentare: chi è e cosa fa?”
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