L’acquisto a saldo e stralcio è quell’acquisto tramite il quale un terzo, acquirente, acquista l’immobile del debitore esecutato prima dell’asta (in “pre-asta”).
Ne abbiamo parlato in numerosi articoli che ti invito a leggere (“Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“ “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!” “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”).
In altri, invece abbiamo parlato delle modalità operative ossia come concludere validamente un saldo e stralcio (mi riferisco a “Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono” “Saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile“ “Saldo e stralcio: come fare un’ offerta efficace?” “Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare?“).
Perfetto.
Una volta ottenuta l’estinzione del pignoramento immobiliare o, meglio, una volta che il giudice dell’esecuzione abbia dichiarato l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, successiva alla rinuncia all’esecuzione da parte del creditore procedente, occorre “cancellare” materialmente la trascrizione del pignoramento.
La cancellazione della trascrizione dell’atto di pignoramento è un adempimento di grande importanza.
Non già perché rivesta un ruolo sostanziale (alla fine la trascrizione dell’atto di pignoramento potrebbe rimanere lì per secoli e non impedire né la rivendita né alcun altro effetto) ma semplicemente perché, di solito, chi acquista a saldo e stralcio vuole rivendere.
Perfetto.
Malgrado la vendita a terzi non sia preclusa o inibita dalla presenza della trascrizione dell’atto di pignoramento è indubitabile che un terzo acquirente possa essere “spaventato” da tale previsione.
Occorre dunque nella maggioranza dei casi, malgrado ella non sortisca alcun effetto, cancellare la trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare.
Come si cancella la trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare?
Il Giudice dell’Esecuzione con l’ordinanza con cui dichiara estinta la procedura esecutiva immobiliare, ordina al conservatore dei Pubblici registri di cancellare la trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare con esonero da responsabilità.
Ciò non basta.
Ciò non basta in quanto il provvedimento estintivo del giudice potrebbe essere impugnato. Potrebbe essere impugnato, magari, da un creditore titolato che non è stato sentito, a dispetto della legge che ne prevede il consenso, o da altri.
Pertanto, per cancellare la trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare occorre che tale provvedimento non sia stato impugnato nei termini di legge.
Quali sono i termini di legge per impugnare l’ordinanza estintiva del giudice dell’esecuzione?
L’art. 630 c.p.c. al secondo comma dispone che il provvedimento con cui il giudice dell’esecuzione dichiara l’estinzione è “reclamabile” nei successivi 20 giorni.
“Contro l’ordinanza che dichiara l’estinzione ovvero rigetta l’eccezione relativa è ammesso reclamo da parte del debitore o del creditore pignorante ovvero degli altri creditori intervenuti nel termine perentorio di venti giorni dall’udienza o dalla comunicazione dell’ordinanza e con l’osservanza delle forme di cui all’art. 178 terzo, quarto e quinto comma. Il collegio provvede in camera di consiglio con sentenza”
Pertanto il 21esimo giorno successivo alla comunicazione del provvedimento estintivo esso diventa inoppugnabile. Un eventuale reclamo verrebbe dichiarato inammissibile per tardività.
Come chiedere il certificato di mancato reclamo?
A questo punto occorre chiedere alla Cancelleria il rilascio del certificato di mancato reclamo dell’ordinanza che ha dichiarato l’estinzione del pignoramento immobiliare.
Questo certificato è importante perché attesta che il provvedimento del giudice è “passato in giudicato” e non può più essere messo in discussione.
Questo certificato è altresì importante perché è quello che ci verrà chiesto dal Conservatore dei pubblici registri per la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare (oltre al pagamento di tasse, imposte etc).
Per chiederlo occorre depositare nel fascicolo telematico dell’esecuzione immobiliare un atto che chiameremo richiesta certificato mancato reclamo e con cui chiederemo il rilascio del suddetto certificato essendo trascorsi 20 giorni senza che sia stato interposto reclamo.
La cancelleria, verificata l’assenza di gravami e verificato il pagamento dei diritti di cancelleria (in alcuni casi 2 marche da bollo da 16 euro oltre ad una di 3,92, in altri una sola marca *si consiglia di chiedere in Cancelleria prima di effettuare il pagamento), rilascerà il certificato.
Avv. Daniele Giordano
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.Per sapere se è possibile fare un saldo e stralcio in un’asta fallimentare ti consiglio l’articolo “Saldo e stralcio in un’asta fallimentare è possibile?”
Uno dei metodi tramite i quali avviene l’acquisto in pre-asta è quello della vendita contestuale. Con la vendita contestuale il creditore, il debitore e il terzo acquirente, insieme al suo notaio, si incontrano davanti al giudice per completare la compravendita immobiliare ed ottenere in quella sede il provvedimento che dichiara estinto il pignoramento immobiliare. Per maggiori informazioni leggi “Vendita contestuale e saldo e stralcio“
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?“
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
Se vuoi approfondire la materia del Saldo e Stralcio ed in particolare come evitare – processualmente – i rischi di questa operazione ti consiglio la lettura dell’articolo: “Saldo e Stralcio: Intervento Successivo alla Rinuncia, cosa fare?”
