Casa all’asta occupata da minorenni: Cosa fare?

Cosa succede se una casa all’asta è occupata da persone con minorenni? La risposta è: quasi niente, infatti la legge non dispone alcuna tutela per i minorenni la cui casa sia stata venduta all’asta, tuttavia il custode giudiziario e la forza pubblica potrebbero essere più sensibili nell’esecuzione dello sfratto. E’ ben probabile che nel corso dell’acquisto all’asta si trovino uno o più immobili non solo occupati dal debitore ma anche dai suoi figli minorenni. Questa circostanza spaventa, molto spesso, i potenziali offerenti che temono di non riuscire a liberare l’immobile una volta acquistato all’asta. Pur comprendendo lo spavento cercherò, in questo articolo, di fare chiarezza e spiegare cosa succede quando una casa all’asta è occupata da un minorenne. Sono l’avvocato Daniele Giordano, fondatore di Astafox.com, ed esperto in aste immobiliari e saldi e stralci, ogni settimana divulgo informazioni gratuitamente sulle aste e sul loro funzionamento. Se vuoi saperne di più sulle case occupate all’asta ti consiglio di leggere qui una guida completa!

Casa all’asta occupata da minorenni cosa dice la legge?

L’unica norma che disciplina la liberazione di una casa occupata all’asta è l’articolo 560 del codice di procedura civile. Questo articolo dispone che la liberazione di una casa all’asta debba avvenire in queste modalità:

• entro 60 giorni dal decreto di trasferimento e non oltre i 120 giorni quando la casa è occupata dal debitore
• anche subito quando è occupata da persone diverse dal debitore

Come vedete non c’è alcuna norma a tutela dei minorenni che imponga un termine diverso in loro presenza.

In altre parole, la legge non dice: “se ci sono minorenni, la casa non può essere liberata”.

E non dice neppure: “se ci sono minorenni, l’aggiudicatario deve aspettare anni prima di ottenere l’immobile”.

La casa venduta all’asta deve essere liberata secondo le regole della procedura esecutiva.

La presenza di minorenni può incidere sulle modalità pratiche della liberazione, ma non elimina il diritto dell’aggiudicatario ad ottenere la disponibilità dell’immobile.

I minorenni possono bloccare la liberazione della casa?

No, i minorenni non possono bloccare automaticamente la liberazione della casa.

Questo è il punto più importante.

La presenza di bambini o ragazzi all’interno dell’immobile non rende la casa “intoccabile” e non impedisce al custode giudiziario di procedere alla liberazione.

Naturalmente, la situazione è più delicata.

Quando in un immobile vivono dei minori, la liberazione viene spesso gestita con maggiore attenzione, perché non si tratta soltanto di eseguire un provvedimento, ma di coordinare un’attività che coinvolge una famiglia.

• È possibile, ad esempio, che il custode giudiziario segnali la situazione ai servizi sociali del Comune.
• È possibile che venga fissato un accesso con maggiore prudenza.
• È possibile che vengano concessi alcuni giorni o settimane per consentire alla famiglia di organizzarsi.

Ma tutto questo non equivale ad un blocco della procedura.

Significa soltanto che la liberazione può essere gestita in modo più attento.

I servizi sociali possono impedire la liberazione?

No, i servizi sociali non possono impedire la liberazione della casa acquistata all’asta.

Questa è una delle paure più frequenti degli aggiudicatari.

Molti pensano: “Se ci sono figli minorenni, arriveranno i servizi sociali e io non entrerò mai in casa”.

In realtà, i servizi sociali hanno un ruolo diverso.

Possono intervenire per verificare le condizioni del nucleo familiare, segnalare eventuali fragilità, aiutare la famiglia a cercare una sistemazione alternativa o attivare forme di supporto.

• Non possono però annullare l’aggiudicazione.
• Non possono sospendere il decreto di trasferimento.
• Non possono attribuire agli occupanti un diritto a rimanere nell’immobile venduto all’asta.

Il loro intervento, quindi, può incidere sui tempi pratici della liberazione, ma non cancella il diritto dell’aggiudicatario a ricevere la casa.

La presenza di minorenni può rallentare i tempi?

Sì, nella pratica può accadere.

Anche se la presenza di minorenni non blocca la liberazione, può renderla più lenta.

Questo accade soprattutto quando il nucleo familiare non collabora, non ha una sistemazione alternativa oppure rappresenta una situazione sociale particolarmente delicata.

In questi casi il custode giudiziario potrebbe voler attendere un riscontro dai servizi sociali o coordinarsi con la forza pubblica prima di procedere materialmente.

Bisogna però evitare due errori opposti.

• Il primo errore è pensare che la presenza di minorenni sia irrilevante anche nella pratica.

Non è così.

Dal punto di vista umano e operativo, la liberazione di una casa occupata da una famiglia con figli è più delicata rispetto alla liberazione di un immobile vuoto o occupato da un solo adulto.

• Il secondo errore è pensare che la presenza di minorenni renda impossibile ottenere la casa.

Anche questo non è vero.

La liberazione resta possibile.

Semplicemente, può richiedere più attenzione, più solleciti e una gestione più precisa della procedura.

Esperienza pratica: cosa succede davvero nelle procedure

Nella nostra esperienza, la presenza di minorenni non impedisce quasi mai la liberazione dell’immobile, ma può incidere sui tempi e sulle modalità operative, soprattutto quando l’aggiudicatario non è assistito da un avvocato esperto.

Abbiamo visto casi in cui la liberazione è avvenuta senza particolari difficoltà, nonostante la presenza di figli minori.

Abbiamo visto, invece, casi in cui la procedura si è rallentata perché il custode era in attesa di un riscontro dai servizi sociali oppure perché la forza pubblica voleva coordinare meglio l’accesso.

Questo non significa che l’aggiudicatario debba rassegnarsi ad aspettare indefinitamente.

Al contrario, proprio in queste situazioni è importante seguire la procedura con attenzione.

• Bisogna verificare se il custode si è già attivato.
• Bisogna capire se i servizi sociali sono stati effettivamente interessati.
• Bisogna controllare se ci sono provvedimenti del giudice dell’esecuzione.

E, quando necessario, bisogna sollecitare correttamente la liberazione, evitando che il fascicolo resti fermo per mesi senza una reale ragione.

Il problema, quindi, non è la sola presenza dei minorenni.

Il problema è acquistare senza sapere cosa fare dopo.

Cosa deve controllare l’offerente prima di partecipare all’asta?

Prima di partecipare ad un’asta immobiliare in cui la casa risulta occupata, è fondamentale leggere con attenzione la documentazione.

In particolare, bisogna controllare la perizia, l’avviso di vendita, l’ordinanza di vendita e, se disponibili, le relazioni del custode giudiziario.

Da questi documenti può emergere se l’immobile è occupato dal debitore, da familiari conviventi, da terzi oppure da soggetti senza titolo opponibile alla procedura.

Questa distinzione è fondamentale.

Un immobile occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare segue una disciplina diversa rispetto ad un immobile occupato da terzi senza titolo.

Inoltre, è importante capire se la liberazione sia già stata ordinata, se sia stata rinviata, se il custode abbia già effettuato accessi e se siano emerse criticità.

Molti problemi nascono proprio perché l’aggiudicatario si limita a guardare il prezzo dell’immobile e non analizza davvero lo stato di occupazione.

Un prezzo molto basso può essere conveniente, ma solo se si conoscono anche i rischi concreti dell’operazione.

Tuttavia, alcune volte la documentazione della procedura non chiarisce che l’immobile è occupato da minori e pertanto non è sempre semplice stabilirlo prima di essersi aggiudicati un immobile.

Comprare una casa all’asta occupata da minorenni conviene?

Dipende.

Non bisogna escludere automaticamente una casa all’asta solo perché è occupata da una famiglia con figli minorenni.

Allo stesso tempo, non bisogna sottovalutare il problema.

Una casa occupata da minorenni può essere un buon affare se il prezzo è conveniente, se la documentazione è chiara e se l’aggiudicatario è consapevole dei tempi necessari per ottenere la liberazione.

Può invece diventare un problema se si acquista senza assistenza, senza aver letto gli atti e senza sapere come muoversi dopo il decreto di trasferimento.

La domanda giusta, quindi, non è semplicemente: “Ci sono minorenni?”.

La domanda corretta è:

quanto è realmente complessa questa occupazione e quali strumenti posso utilizzare per ottenere la liberazione dell’immobile?

Questa valutazione andrebbe fatta prima di presentare l’offerta.

Cosa può fare l’aggiudicatario dopo il decreto di trasferimento?

Dopo il decreto di trasferimento, l’aggiudicatario deve verificare che venga data esecuzione alla liberazione dell’immobile.

Nelle procedure più recenti, la liberazione viene normalmente attuata dal custode giudiziario, secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione e senza necessariamente passare per un ordinario procedimento di rilascio. Il testo dell’art. 560 c.p.c. prevede infatti che, nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, il custode possa attuare l’ordine di liberazione secondo le disposizioni del giudice.

Questo è un vantaggio importante per chi compra all’asta.

Tuttavia, non sempre la liberazione avviene automaticamente e rapidamente.

In alcuni casi occorre sollecitare il custode.

In altri casi occorre verificare se vi siano problemi con la forza pubblica.

In altri ancora bisogna comprendere se i servizi sociali siano stati coinvolti e se il loro intervento stia effettivamente rallentando la procedura.

L’aggiudicatario deve mantenere un atteggiamento fermo ma corretto.

Fermo, perché ha diritto ad ottenere la casa.

Corretto, perché la presenza di una famiglia con figli minorenni impone comunque una gestione prudente e rispettosa.

Il rischio vero non è la presenza dei minorenni, ma l’improvvisazione

Nella maggior parte dei casi, il vero rischio non è la presenza dei minorenni.

Il vero rischio è acquistare senza conoscere la procedura.

Un offerente inesperto potrebbe vedere un prezzo interessante, partecipare all’asta, aggiudicarsi l’immobile e scoprire solo dopo che la casa è occupata da una famiglia, che la liberazione non è ancora stata avviata o che il custode non ha ancora ricevuto indicazioni operative.

A quel punto iniziano l’ansia, le telefonate, i solleciti sbagliati e la sensazione di essere bloccati.

In realtà, molte di queste difficoltà possono essere previste prima.

Per questo, quando una casa all’asta è occupata, soprattutto da una famiglia con figli, è importante fare una valutazione preventiva.

Non per evitare sempre l’acquisto.

Ma per decidere se partecipare conoscendo davvero tempi, rischi e possibili soluzioni.

In sintesi

Se una casa all’asta è occupata da persone con minorenni, l’immobile può comunque essere liberato.

La presenza di figli minorenni non blocca la procedura, non impedisce il decreto di trasferimento e non attribuisce agli occupanti un diritto speciale a restare nella casa.

Tuttavia, nella pratica, la liberazione può essere gestita con maggiore cautela.

Il custode giudiziario può coinvolgere i servizi sociali, coordinarsi con la forza pubblica e adottare modalità più prudenti.

Questo può incidere sui tempi, ma non rende impossibile ottenere la disponibilità dell’immobile.

Per l’aggiudicatario, la cosa più importante è non improvvisare: bisogna leggere gli atti, comprendere lo stato di occupazione e seguire correttamente la fase successiva all’aggiudicazione.

Conclusioni

Acquistare una casa all’asta occupata da una famiglia con figli minorenni non è necessariamente un errore.

Può essere un’operazione conveniente, ma deve essere affrontata con consapevolezza.

Il punto non è lasciarsi spaventare dalla presenza di minori, ma capire concretamente cosa prevede la procedura, quali attività sono già state compiute dal custode e quali tempi possono essere ragionevolmente previsti per la liberazione.

In Astafox assistiamo ogni settimana offerenti e aggiudicatari che vogliono acquistare casa all’asta in modo sicuro, evitando errori prima dell’offerta e intervenendo anche dopo l’aggiudicazione quando l’immobile non viene liberato nei tempi previsti.

Se stai valutando una casa all’asta occupata, soprattutto in presenza di minorenni o situazioni familiari delicate, il consiglio è semplice: non partecipare alla cieca.

Una verifica preventiva può evitarti mesi di attese, problemi pratici e scelte sbagliate.

Prima di fare un’offerta, fai analizzare la documentazione da un professionista esperto in aste immobiliari.

FAQ

Una casa all’asta occupata da minorenni può essere liberata?

Sì. La presenza di minorenni non impedisce la liberazione dell’immobile. Può però rendere la fase esecutiva più delicata e, in alcuni casi, più lenta.

I servizi sociali possono bloccare la liberazione?

No. I servizi sociali possono intervenire per assistere il nucleo familiare, ma non possono impedire all’aggiudicatario di ottenere la casa acquistata all’asta.

Conviene comprare una casa all’asta con minorenni dentro?

Dipende dal prezzo, dalla documentazione e dalla situazione concreta dell’occupazione. Non va esclusa a priori, ma deve essere valutata con attenzione prima dell’offerta.

Quanto tempo serve per liberare una casa all’asta occupata da una famiglia?

I tempi dipendono dal Tribunale, dal custode, dalla collaborazione degli occupanti, dalla disponibilità della forza pubblica e da eventuali criticità sociali. La presenza di minorenni può incidere sulla gestione pratica, ma non blocca la liberazione.

Cosa devo controllare prima di fare l’offerta?

Devi controllare perizia, avviso di vendita, ordinanza di vendita, stato di occupazione dell’immobile e indicazioni del custode. In presenza di minori, è ancora più importante capire bene chi occupa la casa e a quale titolo.

 

 

Avv. Daniele Giordano

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