Stai visionando un’asta immobiliare e nella perizia è riportato che manca l’accettazione tacita dell’eredità della casa all’asta?
Vuoi comprendere cosa significa l’assenza dell’accettazione tacita dell’eredità di una casa all’asta?
In questo articolo proveremo a “svelare” il significato e le conseguenze di questa dicitura.
Ti anticipo che queste informazioni le troverai solitamente nella parte iniziale della perizia di stima e, nel dettaglio, nella parte relativa alla verifica della documentazione ex art. 567 c.p.c.
PS: Se vuoi un mega – elenco dei rischi dell’asta per capire quando un’ asta è pericolosa e come accorgersene leggi “Rischi acquisto casa all’asta: come evitarli“
Accettazione Tacita Eredità Casa all’asta: cosa è?
Quando un immobile viene pignorato la legge e, precisamente, l’articolo 567 c.p.c. impone al creditore di ricostruire “i passaggi di proprietà” dell’immobile nell’ultimo ventennio.
Pertanto se, ad esempio, è pignorata una casa all’asta in data 10 febbraio 2024, il creditore dovrà ricostruire la proprietà nel ventennio che va dal 10 febbraio 2024 fino al 10 febbraio 2004.
In particolare, il creditore dovrà ai sensi dell’art. 567 comma secondo c.p.c.:
“provvedere a depositare, entro il termine previsto dall’articolo 497, l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari“.
La ricostruzione della proprietà ante ventennio serve a verificare la cosiddetta continuità delle trascrizioni affinché non vi siano dubbi sul fatto che l’immobile pignorato appartenga al debitore.
E’ pertanto compito del Creditore costruire, e del giudice verificare, che il debitore sia realmente proprietario del bene pignorato e questa verifica viene condotto sulla base della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c.
Queste informazioni possono essere trovate nella perizia di stima, per sapere dove trovarla, come leggerla e come scaricarla clicca qui.
Accettazione Tacita Eredità: gli acquisti mortis causa
Premesso quanto precede, va detto che in alcuni casi nei “passaggi di proprietà” del ventennio precedente possono esserci degli acquisti mortis causa.
Facciamo un esempio.
Mario, debitore esecutato, subisce il pignoramento della sua casa in data 15 marzo 2024.
Il creditore deposita la documentazione ex art. 567 c.p.c. dove si apprende che:
Mario ha acquistato il bene grazie ad una compravendita immobiliare in data 10 luglio 2016 da Mevio.
Mevio è divenuto proprietario del bene per averlo comprato da Caio e Tizio il 4 ottobre 2009.
Caio e Tizio sono divenuti proprietari del bene per averlo ereditato in conseguenza della morte di Sempronio, padre di entrambi, deceduto il 25 maggio 2007.
Ora se notate nel ventennio anteriore al pignoramento vi è, in effetti, un acquisto mortis causa che riguarda Carlo e Tizio.
Potrebbe succedere, in questi casi, che mentre sia stata certamente trascritta la vendita di Caio e Tizio nei confronti di Mevio contrariamente non sia stata trascritta l’accettazione tacita dell’eredità di Caio e Tizio nei confronti di Sempronio!
Insomma mancherebbe il passaggio in cui Caio e Tizio accettano l’eredità, mentre è presente l’atto in cui tale eredità viene venduta da Caio e Tizio!
Accettazione Tacita Eredità e acquisto all’asta: cosa dice la legge
Per capire cosa succede occorre partire dall’articolo 2648 c.c. secondo cui l’accettazione dell’eredità deve essere trascritta sia essa contenuta in un atto pubblico che in una scrittura privata autenticata che accertata con sentenza.
Ora noi sappiamo che l’eredità può essere accettata in maniera espressa o tacita. Così ad esempio il chiamato che vende l’immobile ereditato diviene tacitamente erede dimostrando inequivocabilmente la volontà di ereditare.
Premesso questo, in passato, succedeva che il Notaio che curava la vendita dell’erede trascriveva solo tale atto (l’atto di vendita dell’erede) ma non anche l’accettazione tacita dell’eredità (contenuta nel medesimo atto).
In questi casi, effettivamente si presenta un problema per quanto riguarda la continuità delle trascrizioni in quanto manca l’anello di congiunzione tra l’acquisto del “morto” e la vendita al successivo acquirente, anello di congiunzione rappresentato dall’accettazione dell’eredità.
Questo problema è però come si nota solamente “formale” nel senso che il creditore dovrà semplicemente trascrivere, su ordine del giudice, l‘accettazione tacita dell’eredita contenuta nell’acquisto già trascritto.
In tali termini si legga la pronuncia della S.C. n. 11638 del 26 maggio 2014 secondo cui: “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede – debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ.” (Cass. 26 maggio 2014, n. 11638).
Accettazione Eredità e acquisto all’asta: c’è da preoccuparsi?
In conclusione, possiamo così estremamente sintetizzare:
A. la mancata trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità comporta la dis-continuità delle trascrizioni ed, in via teorica, l’impossibilità di proseguire nel pignoramento
B. In alcuni casi tale mancata trascrizione deriva semplicemente dalla mancata trascrizione dell’accettazione tacita invero contenuta in un atto di acquisto
C. In questo caso il creditore potrà semplicemente trascrivere l’atto di acquisto nuovamente con l’evento “accettazione tacita dell’eredità”
D. Alla ricorrenza dei casi B e C, l’aggiudicatario nulla dovrà temere
Fatta questa premessa, c’è da dire che piuttosto spesso quando troverai nella perizia estimativa l’evento “manca la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”, probabilmente questo problema è stato, nel tempo, prima della vendita, già risolto. Tuttavia tale risoluzione non appare nella perizia estimativa perché redatta anteriormente all’avviso di vendita. E’ dunque consigliabile, prima di allarmarsi, fare un’ispezione ipotecaria per verificare se tale vizio è stato sanato (per sapere dove trovare i riferimenti si legga “Dati catastali asta: dove trovarli?“).
Premesso quanto precede vi sono una serie di situazioni in cui effettivamente la mancanza dell’accettazione tacita dell’eredità rappresenta un problema serio. Questo può verificarsi perché, magari, è proprio il debitore a non aver accettato l’eredità. Insomma, in questi casi, noi consigliamo – come del resto sempre – di affidarsi ad un avvocato esperto nelle aste immobiliari per una verifica della documentazione in atti.
Del resto, ci sono centinaia di problemi che magari, ad un occhio poco attento, possono sembrare “banali” ma che in realtà nascondono beghe molto più gravi rispetto a quelle effettivamente elencate. Un buon avvocato esperto in questo settore saprà orientarvi e consigliarvi come agire in base alla singola situazione.
Avv. Daniele Giordano
In questo blog troverai tantissimi articoli che trattano di aste immobiliari e, a questo proposito, ti consiglio di partire subito con due guide: “Guida alle aste immobiliari per principianti (e non solo)” e “Rischi acquisto casa all’asta: come evitarli“
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro” o anche “acquistare all’asta è conveniente”.
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