Oggi torneremo ad affrontare il tema del saldo e stralcio ma lo faremo andando a verificare, in concreto, quanto può incidere la presenza di una difformità urbanistica nella pratica di saldo e stralcio.
La domanda alla quale vogliamo rispondere è:
Si può fare il saldo e stralcio se la casa è abusiva?
La risposta dovrebbe essere No.
In quanto considerato che il trasferimento, nel saldo e stralcio, avviene tramite una normale compravendita, la legge non consente la circolazione degli immobili abusivi.
In realtà, dipende.
Se la casa è totalmente abusiva e non è mai stato chiesto, ad esempio, un condono il Notaio non potrebbe formalizzare il trasferimento.
In altri casi, invece, la legge consente il trasferimento dell’immobile anche se abusivo (a patto che vengano indicati nell’atto gli estremi della domanda, ad esempio, di condono).
PS: Se vuoi una guida sul saldo e stralcio ti consiglio il nostro articolo in cui presentiamo il preasta ed un esempio di proposta di saldo e stralcio
Premessa
Innanzitutto ricordiamo cos’è un’operazione di saldo e stralcio: si intende l’acquisto di un immobile pignorato ossia il cosiddetto acquisto per saldo e stralcio immobiliare.
Per approfondire si legga “Guida all’acquisto in pre asta” e “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
La casa pignorata, infatti, può essere venduta e acquistata.
*Fatto ovviamente salvo il diritto del creditore – se dissenziente – di proseguire il pignoramento verso il nuovo acquirente
Poniamo il caso che Tizio, acquirente, voglia acquistare l’immobile di Caio, debitore esecutato, all’asta fissata per il 10 giugno 2023.
L’immobile viene offerto all’asta a 120.000,00 con offerta minima fissata a circa 100.000,00.
Tizio, piuttosto che aspettare l’asta, si mette in contatto con Caio e riesce a trovare un accordo con la banca che sta pignorando la casa.
L’accordo è questo:
Tizio pagherà alla Banca una somma di denaro per “salvare” la casa di Caio dal pignoramento.
Caio, in cambio, venderà la sua casa a Tizio, ritenendosi soddisfatto, quanto al prezzo, dal fatto che l’acquirente abbia “eliminato” il suo debito con la Banca.
Il creditore accetta e Tizio acquista l’immobile senza passare dall’asta.
In poche parole, esemplificando, è un’offerta transattiva, proveniente dal debitore, e diretta al creditore, con cui il debitore chiede di “stralciare” il debito per il pagamento di una cifra inferiore.
Esempio: Soggetto ha contratto un mutuo per acquistare una casa, a seguito di alcuni problemi finanziari non è più in grado di farvi fronte e la Banca decide di avviare la procedura di esecuzione forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, al fine di rivalersi sulla somma derivante dalla vendita.
La procedura di saldo e stralcio permette di vendere l’immobile prima di arrivare all’asta giudiziaria.
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?“
Se vuoi approfondire la materia del Saldo e Stralcio ed in particolare come evitare – processualmente – i rischi di questa operazione ti consiglio la lettura dell’articolo: “Saldo e Stralcio: Intervento Successivo alla Rinuncia, cosa fare?”
Quando si procede ad un’operazione di saldo e stralcio ci sono dei requisiti da rispettare, questi vanno distinti in varie categorie:
Presupposti che riguardano la procedura
Esempi:
Non si può procedere al saldo e stralcio nell’ambito di una procedura fallimentare perché in quel caso il fallito non ha la disponibilità del bene.
Non si può – sostanzialmente – fare il saldo e stralcio nel caso in cui ci siano molti creditori, in virtù dell’eccessiva complessità dell’operazione data la presenza di una pluralità di parti con cui dovresti trovare un accordo.
Se vuoi sapere quanti creditori ci sono in quel singolo pignoramento leggi “Come scoprire quanti creditori ci sono in un’esecuzione immobiliare?!“
Presupposti di natura soggettiva
Non è spesso possibile procedere ad una procedura di saldo e stralcio nel caso in cui vi sia l’intervento dell’agenzia delle entrate (ti spiego il perché nell’articolo “Saldo e stralcio e agenzia delle entrate: un matrimonio possibile?!)
Infatti se si acconsentisse alla stipulazione di accordo personalizzati tra gli enti pubblici ed i privati si lederebbe il principio della parità di trattamento, andando ad agevolare alcuni cittadini piuttosto che altri.
Quindi chi ha problemi con l’Agenzia delle entrate può, al massimo, richiedere una rateizzazione ma mai una transazione.
Presupposti relativi alla trasferibilità del bene
In quest’ultima categoria rientra sicuramente il caso in cui il bene non sia trasferibile perché abusivo.
Proprio quest’ultima tipologia ci consente di entrare nel vivo del nostro approfondimento.
Infatti, ci consente di andare a spiegare il rapporto che sussiste tra l’operazione di saldo e stralcio e l’abusivismo edilizio.
L’impatto dell’abusivismo edilizio
Come abbiamo già avuto modo di intuire l’abusivismo edilizio incide sia sulle operazioni di saldo e stralcio che sulla vendita all’asta degli immobili.
Ovviamente per poter comprendere bene il modo in cui un abuso ostacola tali procedure di alienazione del bene è necessario tenere ferma una distinzione tra:
- Abusi edilizi sanabili = pensiamo al caso in cui si è ottenuto un mutuo per poter comprare l’immobile abusivo all’asta, in questo caso entro 120 giorni dall’aggiudicazione, l’acquirente dovrà adempiere agli oneri comunali previsti per regolarizzare il bene appena acquistato. Dopo aver sanato gli abusi, l’immobile sarà a tutti gli effetti pronto per poter assolvere alla funzione per la quale è stato comprato dall’aggiudicatario.
- Abusi edilizi non sanabili = nel caso in cui l’abuso edilizio sia totale perché si è proceduti alla costruzione in assenza di qualsiasi titolo abilitativo, il legislatore prevede sanzioni che vanno dal pagamento del contributo di costruzione in misura doppia alla demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi (misura alla quale si ricorre in extrema ratio).
All’asta possono essere venduti gli immobili abusivi
Partiamo dalla premessa per la quale è assolutamente consentito acquistare all’asta immobili totalmente abusivi perché carenti del permesso di costruire o che presentano abusi edilizi non gravi.
A differenza di quanto avviene con le vendite ordinarie, nelle aste giudiziarie possono essere venduti anche quegli immobili sprovvisti del titolo abitativo edilizio.
Il legislatore infatti lo consente con l’ARTICOLO 46 DPR 6 Giugno del 2001, n.380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riprende l’ARTICOLO 40 co.6 della L.n.47/1985.
Quest’ultimo sanziona con la nullità la circolazione degli immobili abusivi non sanati od in corso di sanatoria, quando sono il frutto di atti negoziali volontari come la compravendita o una donazione.
Tale forma di invalidità non si applica relativamente ai trasferimenti coattivamente eseguiti.
In sostanza, nella vendita libera un immobile abusivo non può essere venduto, all’asta è assolutamente possibile siccome la legge ne consente la vendita, l’aggiudicazione ed il trasferimento.
Saldo e Stralcio ed Abusivismo edilizio
E’ importante pertanto capire che mentre se una persona compra all’asta può anche piu o meno fregarsene se l’immobile è abusivo (perché tanto all’asta può essere venduto quasi di tutto) nel caso in cui questa persona voglia comprare lo stesso immobile in pre-asta (anche detto a saldo e stralcio) questa cosa diventa di fondamentale importanza.
Se l’immobile è infatti totalmente abusivo, il Notaio potrebbe rifiutarsi di procedere alla vendita.
Pertanto non ha senso procedere ad un’operazione di saldo e stralcio senza prima essere sicuri della concreta trasferibilità di un immobile!
Correresti il rischio di costruire un castello destinato a crollare nella parte più importante: il trasferimento!
L’operazione di saldo e stralcio sarà possibile solo ove non sia espressamente vietato dalla legge, o meglio in tutti quei casi in cui si tratta di un immobile che presenta delle irregolarità sanabili e per le quali sarà consentita l’acquisto in pre-asta.
Ex. Immobile pignorato e finto all’asta presenta quale abuso edilizio un intramezzo creato dal debitore esecutato durante la costruzione, in questo caso non trattandosi di un abuso edilizio gravissimo sarà possibile per l’acquirente richiedere presentare un’offerta di saldo e stralcio al creditore ed acquistare l’immobile in pre-asta in quanto la situazione abusiva è facilmente sanabile una volta trasferita la proprietà dell’immobile.
Giurisprudenza ed Abusi edilizi: recenti evoluzioni
Per capire quando un immobile può essere trasferito anche in presenza di abusi edilizi dobbiamo fare riferimento alla giurisprudenza creatasi sul punto.
Le Sezioni Unite Della Cassazione con Sentenza n.8230/2019 hanno approfondito la questione relativa alla validità degli atti di alienazione di immobili costruiti in violazione delle norme urbanistiche.
Questa pronuncia ha il merito di salvaguardare la sicurezza e la certezza del traffico giuridico, contemperando le esigenze di tutela dell’acquirente e la necessità di contrastare il fenomeno dell’abusivismo edilizio.
La Cassazione afferma in buona sostanza che se il venditore dichiara, all’interno dell’atto, che è presente un titolo abilitativo edilizio la vendita può aver luogo a patto che siano riportati gli estremi del titolo urbanistico e indipendentemente dal fatto che l’immobile sia rispondente o meno a tale titolo.
Detto in termini maccheronici se il venditore dichiara che l’immobile è in attesa di condono, giusta domanda di condono, ad esempio, n. 5142 del 1997 depositata presso il Comune Pincopallo il Notaio, appurato che tale domanda sia riferita a quell’immobile, può procedere alla vendita e ciò a prescindere dal fatto che l’immobile sia fedele a quanto dichiarato nella domanda di condono.
La Corte ha infatti affermato che: “In presenza della dichiarazione (reale e riferibile all’immobile) dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” à In buona sostanza, il notaio potrà trascrivere l’atto di alienazione dell’immobile abusivo, la cui circolazione non è compromessa dalla difformità rispetto alla normativa urbanistica ma sarà necessaria la presenza della dichiarazione contenente gli estremi del titolo urbanistico.
Conclusioni
In questo approfondimento abbiamo compreso che l’abuso edilizio impatta in maniera più o meno pesante sulle operazioni di vendita all’asta e di saldo e stralcio.
Soprattutto nel caso dell’ultima pratica poc’anzi menzionata, siamo arrivati ad affermare come sia possibile in talune circostanze acquistare in pre-asta anche un immobile che presenta abusi edilizi.
Proprio in chiusura bisogna sottolineare che non esiste alcun condono perpetuo per chi acquista all’asta o mediante una pratica di saldo e stralcio.
Non esiste la possibilità di presentare una domanda di condono straordinario in qualsiasi momento successivo all’aggiudicazione o all’acquisto con saldo e stralcio.
Il motivo è da rintracciare nella legge, la quale stabilisce che possono presentare domanda di condono edilizio straordinario entro 120 giorni dall’assegnazione all’asta soltanto se le ragioni del credito si sono formate prima dell’entrata in vigore della legge sul condono edilizio (2003). Rispetto a questi immobili è possibile presentare le domande di sanatoria ordinaria, domanda di regolarizzazione presentabile in qualsiasi momento a patto che ne ricorrano i presupposti.
La suddetta riserva non è applicabile per gli immobili che vengono acquistati con una procedura di saldo e stralcio.
L’articolo odierno ci consente, ancora una volta, di ricordare che prima di procedere con la partecipazione di un’asta giudiziaria è sempre indispensabile consultare scrupolosamente la perizia redatta dal CTU nominato dal giudice.
Dott. Andrea Parascandolo
Legal writer per astafox.com
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L’operazione Saldo&Stralcio è bene sia seguita da un professionista del settore, se vuoi saperne di più qui parliamo di “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!”
Per avere aggiornamenti sul saldo e stralcio leggi l’articolo “Tutto sul saldo e stralcio immobiliare nel 2024“
Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.
Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“
Se sei un debitore esecutato e vuoi sapere quali vantaggi ci sarebbero per te in caso di Saldo e Stralcio e Acquisto pre asta leggi questo articolo, approfondiamo i vari vantaggi con alcune precisazioni importanti.
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.
Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?“
Ho scoperto alcuni “trucchi” per agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio ne parliamo qui “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio”
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