Casa all’Asta: Cosa (DEVI) Sapere Prima di Comprarla?

Eccoci qui alla domanda fondamentale: cosa sapere prima di comprare una casa all’asta?

Se questa domanda me la ponesse un amico la risposta che darei, come addetto ai lavori, detto molto banalmente, è TUTTO anche chi ha messo i mattoncini o l’ha intonacata 😂

Ora so che questo è impossibile ma rende l’idea di ciò che voglio dire.

Tecnicamente devi sapere che nell’acquisto all’asta “l’inganno” è dietro l’angolo in quanto:

• Spesso le perizie sono redatte molto tempo prima di quanto la casa viene venduta all’asta
• Nelle aste non esiste la garanzia per vizi (quindi se c’è la muffa sul muro non puoi piangertela con nessuno)
• La legge pretende che tu legga e comprenda dalla A alla Z materiale totalmente inadatto al 80 percento della popolazione (burocratese) e ti fa firmare una dichiarazione di presa visione della perizia di stima per accertarsene
• All’asta possono essere vendute anche le case totalmente abusive
• All’asta vengono vendute le case occupate, rare volte anche da inquilini che hanno il diritto di restare dopo la vostra aggiudicazione (immagina di non accorgertene e di doverlo spiegare a tua moglie/tuo marito 😂)

Prima che vi venga un colpo voglio però rassicurarvi: è possibile comprare all’asta in piena serenità facendo ottimi affari.

Però questo significa che se per un normale acquisto presti attenzione, per un acquisto all’asta l’attenzione deve essere MAGGIORE per non incorrere nei numerosi rischi dell’acquisto di una casa all’asta (rischi che potresti ridurre, in parte, con l’assistenza di un avvocato esperto nelle aste immobiliari – che potrei essere io 😏)

Vediamo insieme un sunto delle cose da sapere prima di comprare una casa all’asta

PS: se non vuoi perderti nulla sul mondo delle aste ed avere una formazione “base” ma super completa ti consiglio il nostro manuale sui “Segreti delle aste immobiliari” – trovi tutte le info qui.

Andiamo al sodo: cosa sapere prima di comprare una casa all’asta

Oggi con questo approfondimento ti permetterò di scoprire quali sono le cose che devi ASSOLUTAMENTE conoscere prima di comprare una casa all’asta.

Lo so cosa stai pensando, hai navigato in internet e credi di aver letto tutti gli articoli possibili sulle aste immobiliari ed ora ti senti pronto per fare il tuo acquisto all’asta.

Certo, potresti anche aver ragione ma fai attenzione perché, come abbiamo detto, il mondo delle aste immobiliari è strano.

Come ben sai, acquistare una casa all’asta è molto conveniente rispetto all’acquisto di un bene immobile nel libero mercato siccome i prezzi sono molto più bassi.

Ma nonostante ciò, è sempre meglio essere preparati ad ogni evenienza cercando di antivedere possibili fregature che potrebbero farti buttare via i tuoi soldi. In molti effettuano operazioni all’asta senza essere perfettamente istruiti su tutti gli aspetti che riguardano il diritto immobiliare e dell’esecuzione forzata ma io voglio evitare che tu sia uno di questi e pertanto ti invito a leggere attentamente questa breve guida dove ti dirò cosa sapere prima di comprare una casa all’asta.

Conoscere tutte le questioni legali relative all’immobile

Quando parlo di questioni legali faccio riferimento ai pesi giuridici che potrebbero insistere sull’immobile.

Esempi:

• L’immobile è gravato da un preliminare di acquisto antecedente al pignoramento
• La casa è occupata da una persona con contratto di affitto
• Nella casa ci sta la moglie del debitore che si è separata con lui e ha trascritto l’ordinanza che le assegna la casa coniugale
• C’è un sequestro penale sull’immobile

Insomma tutte cose brutte, ma non necessariamente terrificanti.

Tutte cose che dovrebbero farti capire che quando ti accingi a comprare una casa all’asta devi essere a conoscenza di tutte le implicazioni legali ad essa connesse.

Ad esempio, sarebbe utile conoscere se è stata trascritta una sentenza con la quale viene stabilita l’assegnazione del tetto coniugale al coniuge.

In buona sostanza è importante che tu sappia sempre cosa stai andando a comprare anche perché la casa che ti andrai ad aggiudicare – a seguito del decreto di trasferimento – ti verrà trasferita così com’è dal punto di vista legale, urbanistico e catastale.

Un’altra informazione legale indispensabile è certamente quella riguardante la presenza di un titolo opponibile da parte di chi occupa l’immobile al momento dell’aggiudicazione .

In pratica, devi sapere se chi occupa l’immobile alla data del pignoramento possiede un valido titolo opponibile perché è in possesso di un contratto (Ex. contratto di locazione) stipulato antecedentemente oppure occupa l’immobile in assenza di un titolo abitativo.

Questo controllo è indispensabile così potrai sapere se stai comprando un immobile libero o che comunque potrai liberare dopo il decreto di trasferimento oppure una casa occupata da un inquilino che è in possesso di un valido titolo abitativo (Come liberare la casa comprata all’asta? ed in aggiunta Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga).

Conoscere la situazione urbanistica e la presenza di eventuali condoni

Come ho già avuto modo di ribadire in approfondimenti passati sul tema (Condono edilizio aste giudiziarie: il termine dei 120 giorni) il Tribunale può venderti un bene così com’è e quindi anche con la presenza di eventuali abusi o totalmente abusivo (alle aste è possibile!).

Questo può avvenire perché nel momento in cui si presenta un’offerta – telematica o analogica – si ammette di aver preso visione della Perizia estimativa asta redatta dal CTU nominato dal Giudice dell’esecuzione (La consultazione della CTU nelle aste giudiziarie).

Quindi se compri una casa all’asta devi per forza conoscere la presenza di eventuali difformità (abusi edilizi) siccome è sulla valutazione della loro sanabilità che deciderai se procedere o meno con l’acquisto dell’immobile staggito.

Infatti, se dovessi disinteressarti di questo aspetto o semplicemente non accorgertene perché hai deciso di non avvalerti dell’assistenza di esperti del settore oppure hai letto superficialmente la perizia estimativa, finirai per comprare un bene inutilizzabile che semplicemente si rivelerà un grande spreco di risorse economiche ed energie.

Per farti l’esempio di una situazione che dovresti ben attenzionare: immagina di essere alle prese con un immobile rispetto al quale è stata presentata una domanda di condono a cui l’ufficio preposto non ha ancora risposto. In questo caso, staresti andando a comprare una casa all’asta nel bel mezzo di una richiesta di condono, il cui esito è assolutamente incerto.

La questione relativa agli abusi edilizi è fondamentale anche con riguardo agli aspetti finanziari ed adesso ti spiego il perché: quando andrai a comprare una casa all’asta, dovrai anche decidere se utilizzare o meno un mutuo bancario.

Anche qui l’aspetto urbanistico diventa importante perché non tutti gli istituti di credito sono propensi a mutuare alcune tipologie di abusi che afferiscono alla casa all’asta, infatti l’istituto di credito potrebbe anche decidere di non concedere il prestito perché alcune difformità sono insanabili.

Cosa sapere prima di comprare una casa all’asta: il reale valore

Questo paragrafo potrebbe metterti in confusione siccome rispetto al valore dell’immobile ritieni che basti l”indicazione effettuata dal CTU all’interno della perizia estimativa per poter decidere se acquistare o meno la casa all’asta.

In realtà, devi tenere conto di una questione: molto spesso le perizie sono datate rispetto al momento in cui si svolge il tentativo di vendita. Infatti se tieni conto del prezzo della perizia soltanto, potresti anche incappare in un errore di valutazione finendo per comprare un immobile che al momento della perizia aveva un determinato valore ma che nel corso degli anni ha subito una notevole diminuzione.

Ad esempio, pensa ad un immobile che inizialmente il CTU riteneva dovesse valere 200.000 Euro, passano gli anni e questo bene non viene aggiudicato siccome vari tentativi di vendita vengono esperiti infruttuosamente. A questo punto le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiorate e pertanto il prezzo indicato nella perizia non rispecchia più la realtà.

Quindi devi stare attento a quando è stata redatta la CTU ed inoltre devi prestare attenzione a quello che il valore della casa nel preciso momento in cui ti avvii ad acquistarla all’asta.

Conoscere la propria disponibilità economica

Devi sapere che prima di comprare una casa all’asta è fondamentale che tu abbia ben in mente la portata dell’investimento ed ovviamente la tua disponibilità economica.

Infatti prima di procedere con l’asta vera e propria, al momento della presentazione dell’offerta sarai tenuto a versare la Cauzione e soltanto successivamente all’aggiudicazione, nei 120 giorni da essa dovrai procedere al versamento del saldo prezzo (Cassazione: il termine del saldo prezzo non si sospende ad Agosto).

A questo punto avrai ben capito come sia necessario che tu disponga dell’intera somma sin dal principio, visto che i tempi sono molto concisi ed è meglio scongiurare un’eventuale decadenza dall’aggiudicazione che comporta delle conseguenze atroci!

Infatti ove mai non dovessi pagare il saldo in tempo il giudice non solo confischerà la cauzione ma potrà anche condannarti alla differenza tra il valore della tua aggiudicazione e quella successiva se inferiore (detto così sembra complesso ma prometto che se leggi il mio articolo sulla condanna alla differenza dell’aggiudicatario – dove ne parliamo in maniera esaustiva – te la renderò molto piu’ semplice)

Conoscere i documenti necessari per presentare l’offerta telematica

Infine, diviene indispensabile sapere che prima di comprare una casa all’asta devi ovviamente presentare un’offerta che sia completa di tutti i documenti richiesti dalla legge, dall’ordinanza e dall’avviso di vendita.

L’offerta telematica dovrai caricarla mediante l’utilizzo della firma digitale e della pec rilasciate al presentatore dell’offerta.

Altra cosa particolare è che una volta caricata sul portale l’offerta telematica, va spedita tramite pec anche al Ministero della Giustizia ad un indirizzo indicato nell’Avviso di vendita.

A tal proposito mi preme ricordati come la consultazione dell’ordinanza di vendita e dell’avviso di vendita sono indispensabili per una corretta presentazione dell’offerta telematica. Ogni asta ha le sue regole, non sempre vengono richiesti i soli documenti previsti dalla legge (Asta telematica come funziona e cosa allegare?!).

Cosa sapere prima di comprare una casa all’asta: spunti utili

Quindi in questo articolo ti ho spiegato alcune cose che devi sapere prima di comprare una casa all’asta ma non posso chiudere il mio approfondimento odierno senza averti – ancora una volta – ribadito l’assoluta imprescindibilità della lettura della perizia estimativa.

Il documento essenziale per evitare qualsiasi fregatura nel mondo delle aste, il quale andrebbe letto approfonditamente con l’ausilio di professionisti che da anni si occupano di aste immobiliari.

Quindi, prima di procedere con l’acquisto di una casa all’asta devi essere preparato, devi circondarti dei professionisti giusti e comprendere se il valore dell’immobile che intendi acquistare sia o meno rispondente a quello che è l’attuale andamento del mercato immobiliare.

Inoltre prima di accingerti ad un’asta immobiliare faresti meglio a delineare una strategia chiara e ben definita in modo da cautelarti rispetto alle insidie che questo sistema nasconde.

In ultimo ma non per importanza ti è richiesta una grande pazienza, solo con essa potrai realizzare il tuo obiettivo di acquistare all’asta la casa dei tuoi sogni.

Dott. Andrea Parascandolo (Legal writer for astafox.com)

Per una panoramica completa sulle aste immobiliari leggi anche “acquistare casa all’asta nel 2025 cosa sapere?”

Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui.

Se vuoi saperne di più sul come funziona un’asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”

Cosa succede quando un immobile non viene aggiudicato alla prima asta? Ne parliamo in questo articolo (clicca qui).

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Se vuoi partecipare con un avvocato leggi anche l’articolo “Quanto costa la partecipazione all’asta tramite avvocato?“

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