Esecuzione immobiliare: Come nascono le aste?

Oggi parliamo di esecuzione immobiliare, di cosa è e di come funziona, per far comprendere ai nostri lettori come nasce un’ asta immobiliare. Partiamo con il dire che un esecuzione immobiliare è per l’appunto un modo previsto dalla legge, a disposizione del creditore, per recuperare i suoi soldi.  Di conseguenza quando qualcuno non viene pagato ed è munito di un titolo esecutivo può ricorrere al Tribunale competente per territorio al fine di procedere al pignoramento immobiliare.

Come immaginate il pignoramento immobiliare è solo una delle opzioni a disposizione del creditore il quale può:

• decidere di aggredire il conto corrente del debitore tramite un pignoramento presso terzi
• decidere di pignorare gli oggetti che ha in casa tramite un pignoramento mobiliare

Tuttavia per “grosse somme” questi due rimedi sono inadeguati, da qui la scelta per le banche di procedere al pignoramento immobiliare.

Con la notifica del pignoramento immobiliare ex art. 555 c.p.c. e la sua rituale iscrizione a ruolo nasce quella che viene definita l’esecuzione immobiliare.

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Cosa succede dopo l’iscrizione al ruolo dell’esecuzione immobiliare?

Subito dopo l’iscrizione a ruolo il creditore deve adempiere ad una serie di “adempimenti burocratici” descritti dall’articolo 567 c.p.c. ossia il deposito della relazione ipocatastale spesso sostituita da una certificazione notarile la quale certifica che l’immobile è sostanzialmente del debitore esecutato.

Superata, senza problemi, questa fase viene nominato un Esperto Estimatore ed un Custode Giudiziario i quali dovranno senza indugio presentarsi a casa del debitore esecutato per redigere una perizia, il primo, e relazionare sullo stato dei luoghi e di manutenzione il secondo.

Pubblicata la perizia estimativa o anche prima il Giudice dell’Esecuzione immobiliare provvederà a fissare un’udienza, ossia l’udienza ex art. 569 c.p.c., che è un’udienza importantissima ai fini dell’esecuzione immobiliare.

Difatti entro questo udienza il debitore deve decidere se:

• intende proporre opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c.
• intende proporre l’istanza di conversione ex art. 595 c.p.c.
• prendere posizione sul pignoramento anche a mezzo dell’eventuale vendita diretta del bene, per le esecuzioni post- cartabia

A seguito di tale udienza, qualora il debitore non riesca, con alcun mezzo, a salvare l’immobile, il Giudice dell’Esecuzione provvederà ad ordinare la vendita, con apposita ordinanza, con cui nominerà anche il professionista delegato alla vendita, la persona che si occuperà concretamente di mettere il bene all’asta.

Cosa succede dopo l’ordinanza di vendita?

Dopo l’emissione dell’ordinanza di vendita – chiamata talvolta ordinanza di delega – il professionista delegato alla vendita avrà il compito di pubblicare gli avvisi di vendita, almeno 3 in 18 mesi.

Di conseguenza costui cosa farà:

• prenderà a riferimento il valore della perizia
• redigerà l’avviso di vendita
• pubblicherà l’annuncio sul Portale delle Vendite Pubbliche
• Curerà la pubblicità anche sugli altri portali autorizzati

Il tutto è funzionale alla vendita del bene ed alla sua migliore pubblicità sul mercato. Di conseguenza il professionista delegato ha il compito, il ruolo di promuovere la vendita, anche eventualmente rispondendo ai quesiti degli offerenti nonché curando che tutta la fase della vendita proceda senza intoppi.

Il delegato inoltre, in caso di asta deserta, ha il dovere di pubblicare una nuova vendita con il relativo ribasso d’asta, che, insieme al meccanismo dell’offerta minima, ha lo scopo di agevolare la rapida vendita della casa pignorata.

Esecuzione immobiliare: Cosa Succede dopo la vendita all’asta?

Dopo la vendita all’asta, sia essa avvenuta a mezzo vendita telematica che tramite vendita a busta chiusa, la procedura si “sospende” in attesa del versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario. Difatti, non è detto che costui versi il residuo prezzo per l’acquisto dell’immobile, dacché si attende – per il proseguo – il pagamento.

Dopo il correttivo alla riforma Cartabia, abbiamo visto che l’aggiudicatario oltre a dover versare quanto dovuto nei 120 giorni successivi all’aggiudicazione deve depositare anche la dichiarazione anti-riciclaggio per l’asta, la cui assenza può addirittura condurre alla decadenza dell’aggiudicazione (per assurdo un aggiudicatario potrebbe pagare il saldo ma essere comunque dichiarato decaduto se non deposita la dichiarazione antiriciclaggio…).

Ciò detto, una volta versato il prezzo e depositata la “famosa” dichiarazione nonché le eventuali altre dichiarazioni (come quella per le agevolazioni prima casa per l’asta), la palla torna di nuovo al professionista delegato alla vendita il quale deve “preparare” tutto quanto necessario per il trasferimento.

Difatti il professionista delegato una volta ricevuta contezza del versamento del saldo deve attivarsi per preparare una bozza del decreto di trasferimento, la cd. “minuta del decreto di trasferimento” che altro non è – detto tra noi – che il decreto di trasferimento in word (il giudice provvederà a firmarlo ed esportarlo in pdf).

Con l’emissione e la pubblicazione del decreto di trasferimento l’aggiudicatario diventa proprietario della casa all’asta e così apparentemente si conclude l’esecuzione immobiliare almeno per quanto interessa all’aggiudicatario/nuovo proprietario.

Tuttavia, nell’ambito dell’esecuzione immobiliare, le attività non si arrestano con il trasferimento del bene ma debbono necessariamente proseguire verso la liquidazione – distribuzione del ricavato.

La distribuzione del ricavato cosa è?

L’esecuzione è terminata e l’aggiudicatario ha avuto l’immobile.

La somma di denaro ricavata deve essere però consegnata al creditore o ai creditori ed è questa una fase fondamentale – nonché finale – dell’esecuzione immobiliare.

In sostanza succede questo ossia il professionista delegato dovrà:

• fissare un’udienza per l’approvazione del riparto (qualora non vi provveda il Giudice o vi sia stato delegato)
• inviare un progetto di distribuzione al debitore ed ai creditori
• rispondere alle eventuali osservazioni presentate dalle parti

Se tutto fila liscio – ossia nessuno crea problemi sulla distribuzione – il Giudice dovrà approvare il progetto di distribuzione così autorizzando il professionista delegato alla vendita ad emettere i pagamenti.

Avv. Daniele Giordano

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Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:

• Tribunale di Brindisi fa entrare in casa l’aggiudicatario prima del decreto di trasferimento
• Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com e conferma la nostra aggiudicazione
• Asta annullata 7 giorni prima: Come eseguire un saldo e stralcio flash!
• Difesa aggiudicazione: Nola conferma l’aggiudicazione di Astafox.com avverso l’opposizione del debitore
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