In questo articolo proviamo a spiegare quando l’aggiudicatario diventa proprietario e soprattutto come.
Sostanzialmente devi sapere che all’asta non si diventa proprietari con un atto del notaio ed infatti (nota positiva) non esistono spese di questo tipo all’asta (leggi “per comprare casa all’asta ho bisogno del notaio?“).
Ed infatti per rispondere alla domanda quando l’aggiudicatario diventa proprietario, possiamo dire che è con il decreto del giudice ex art. 586 c.p.c. che questi lo diventa.
Nel dettaglio il Giudice dell’Esecuzione emetterà un suo provvedimento che, ai sensi dell’articolo 586 c.p.c., trasferirà la proprietà dal debitore esecutato all’aggiudicatario.
Approfondiamo insieme in quale momento l’aggiudicatario diventa proprietario della casa all’asta.
Quando l’aggiudicatario diventa proprietario della casa all’asta?
Facciamo un esempio molto semplice.
Carlo compra una casa all’asta senza incanto in data 10 gennaio.
Dopodiché versa il saldo prezzo e le spese per l’acquisto della casa all’asta in data 30 marzo.
A questo punto, il delegato oltre a chiedere il pagamento del compenso a carico dell’aggiudicatario farà firmare una serie di moduli.
Così, il modulo di richiesta di agevolazioni prima casa per l’asta e l’eventuale richiesta di prezzo valore.
Risolta questa fase “burocratica” e dei pagamenti, il professionista delegato preparerà al giudice dell’esecuzione una bozza del decreto di trasferimento la cd. “minuta del decreto di trasferimento“.
Il Giudice dell’Esecuzione, letta la bozza, se non ha alcuna correzione da fare, firmerà il decreto di trasferimento che verrà poi pubblicato dalla Cancelleria.
Una volta emesso e pubblicato, il decreto sarà poi registrato e trascritto dal professionista.
Detto analiticamente, è dal momento della sua emissione che si verifica il trasferimento della proprietà all’aggiudicatario.
Quindi l’aggiudicatario diventa proprietario della casa all’asta quando il Giudice firma ed emette il decreto di trasferimento.
Contrariamente la successiva trascrizione adempie al più vasto ruolo di rendere il decreto conoscibile ed opponibile ai terzi.
Quando l’aggiudicatario diventa proprietario: con la pubblicazione del decreto di trasferimento
Alcune volte potrebbe capitare che il decreto venga firmato in data 01 gennaio ma depositato in cancelleria, ad esempio, in data 01 giugno.
Purtroppo succede (ecco perché vi consiglio di sollecitare l’emissione del decreto di trasferimento con un avvocato esperto nelle aste).
Ora questo spazio temporale potrebbe creare alcuni problemi in quanto, ad esempio, nel tempo intercorrente potrebbero essere state deliberate delle spese condominiali importanti oppure c’è un inquilino e si deve sapere a chi deve pagare l’affitto.
Ebbene, in termini tecnici, è dal 01 giugno, data del deposito in cancelleria, che l’atto processuale (decreto di trasferimento) acquisisce efficacia giuridica.
Quindi rispondendo analiticamente alla domanda “quando l’aggiudicatario diventa proprietario” potremmo dire:
l’aggiudicatario diventa proprietario solo con il deposito in cancelleria del decreto di trasferimento firmato dal giudice dell’esecuzione.
Ciò significa che se l’amministratore del condominio vi chiede le spese condominiali della casa all’asta è quest’ultima la data a cui fare riferimento.
La data del deposito in cancelleria del decreto è infatti la data da cui calcolare:
- il biennio in corso ex art. 63 bis disp att cpc (l’aggiudicatario è tenuto a pagare solo gli ultimi due anni di contributi ordinari)
- La spettanza delle spese straordinarie (che spettano all’aggiudicatario solo se deliberate successivamente all’emissione del decreto di trasferimento)
- La spettanza dei canoni dell’eventuale inquilino
Cosa altro sapere prima di diventare proprietari di una casa all’asta?
Se avete resistito fin qui vi ringrazio e approfitto per darvi qualche consiglio.
Intanto ritengo utilissimo nonché fondamentale in alcuni casi avere copia del decreto di trasferimento, per un articolo su come fare potete cliccare qui.
Se invece vi accorgete che il decreto è “viziato” o ci sono dati inesatti potete chiederne la correzione, trovate tutto in questo articolo.
Fate attenzione invece a quei custodi che vi diranno di poter iniziare lo sfratto della casa all’asta solo successivamente alla trascrizione del decreto di trasferimento (non è vero, stanno solo guadagno tempo).
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Se hai altri dubbi o domande, non esitare a contattarci.
Da oltre 10 anni ci impegniamo esclusivamente ad aiutare gli aggiudicatari ad acquistare all’asta o a risolvere problemi legati alle aste.
Avv. Daniele Giordano
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