Cosa sapere sulle Spese Condominiali per la Casa all’Asta!!!

spese condominiali
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Chi paga le spese condominiali per la casa all’asta?

Quali sono le spese condominiali straordinarie da sopportare per un’ immobile acquistato all’asta?

In questo articolo proveremo a spiegare TUTTO quello che c’è da sapere rispetto a chi deve pagare le spese condominiali in caso di acquisto di una casa all’asta.

Insomma, cercheremo di rispondere ad una domanda molto frequente tra chi ha intenzione di partecipare ad un’asta o chi è già risultato aggiudicatario di un immobile pignorato :

Chi compra l’immobile all’asta è tenuto a pagare le spese condominiali straordinarie o spetta al precedente proprietario ossia al debitore esecutato?

Ti anticipo che per la giurisprudenza vale il momento deliberativo: se la deliberazione è avvenuta prima del decreto di trasferimento a sostenere le spese straordinarie per l’acquisto all’asta è il precedente proprietario, in caso contrario sarà il nuovo aggiudicatario.

Se vuoi approfondire, invece, l’argomento, diverso, del pagamento degli arretrati condominiali delle quote ordinarie puoi leggere l’articolo acquisto all’asta e arretrati condominiali“.

Chi paga le spese straordinarie nell’acquisto all’asta?

Il nostro legislatore non ci ha fornito una definizione di condominio, dagli articoli 1117 al 1138 c.c. possiamo comprende come si tratti di forma particolare di comunione su di un bene immobile che si caratterizza per la coesistenza di parti di proprietà esclusiva, i singoli appartamenti, e parti di proprietà comune tra i vari condomini.

I proprietari condomini, all’interno dell’edificio devono condividere delle parti in comproprietà; infatti, lo stesso art. 1117 c.c. prevede un’elencazione, non tassativa, di quelle che possono definirsi parti comuni, utili all’esistenza stessa del condominio.

Esempio: Parti attinenti la struttura dell’edificio come il suolo, i tetti, gli androni, le scale, i muri maestri; sono, poi, inclusi nell’elenco i locali destinati ai servizi in comune, come la lavanderia o la portineria.

Trattandosi di un elenco non tassativo, grazie alla giurisprudenza della Cassazione sono da considerarsi come beni che ricadono nella disciplina del condominio tutti quelli che per “l’attitudine oggettiva del bene al godimento comune o per la concreta destinazione del medesimo al servizio comune” (Sent. Cass. n. 13262/2012).

Di conseguenza per la gestione e conservazione  delle parti comuni di un condominio tutti i comproprietari dovranno sostenere dei costi (spese condominiali), i quali si dividono in :

Spese Ordinarie = spese per la pulizia delle scale, dei cortili o dei pianerottoli; la manutenzione del tetto, dell’ascensore o dell’impianto citofonico; il pagamento delle utenze come le bollette di acqua e luce; la sostituzione delle lampadine; la manutenzione del giardino condominiale; le spese relative al compenso dell’amministratore.

Spese Straordinarie = tutti gli interventi di manutenzione straordinaria e interventi di ristrutturazione dell’immobile, non prevedibili e dovuti ad eventi eccezionali: si pensi a tutti quei lavori attinenti il rinnovamento totale o parziale dei solai, dei tetti o degli acquedotti, il rifacimento di un impianto per adeguarlo alle normative sulla sicurezza.

Nb. Le spese ordinarie sono gestite autonomamente dall’amministratore condominiale e non richiedono l’intervento dell’assemblea condominiale per un voto deliberativo.

Differente è il discorso che riguarda le spese straordinarie perché si tratta di esborsi esosi, che richiedono l’approvazione dei condomini attraverso una delibera votata in assemblea.

Dopo questo breve approfondimento sul condominio, ritorniamo al quesito di partenza. Valutiamo cosa accade quando c’è una successione di condomini e ,nel nostro caso, il debitore esecutato viene sostituito dal nuovo aggiudicatario dell’immobile.

ATTENZIONE : per facilitarti la comprensione, partiamo dalla disciplina generica che fa riferimento ad una compravendita immobiliare  tra un venditore ed un compratore, dopodiché ti sarà più chiaro comprendere la questione specifica concernente l’acquisto all’asta dell’immobile. . .


Spese condominiali straordinarie e casa all’asta: Cosa succede nelle normali vendite immobiliari?

Supponiamo che ci siano delle pendenze relative al mancato versamento degli oneri condominiali da parte del vecchio proprietario; egli è moroso nei confronti del proprio condominio.

Secondo quanto stabilito dall’Articolo 63 comma 4. disp. att. codice civile “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” —-> dopo il trasferimento immobiliare, il neo proprietario e il vecchio condomino si troveranno congiuntamente responsabili del mancato versamento dei contributi condominiali.

 La norma  prevede l’onere per il subentrante di farsi carico delle spese condominiali non versate per l’anno di gestione del condominio in corso al momento del subentro e per l’anno precedente.

Ovviamente la disciplina giuridica è facilmente applicabile agli oneri di ordinaria manutenzione mentre il discorso risulta essere più complesso per le spese straordinarie.

Immobile acquistato all’asta chi paga le spese condominiali straordinarie?

Arriviamo dunque alla nostra risposta: Chi deve pagare le spese condominiali straordinarie in caso di acquisto all’asta?

In questo caso, la Corte di Cassazione ha stabilito che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportare i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Sent. Cass. n. 8782/2013)

La disciplina di nostra competenza è una specificazione dell’ipotesi descritta poc’anzi, siccome può capitare che in luogo di una compravendita vi sia la possibilità che il neo proprietario abbi acquistato il diritto di proprietà sull’immobile in seguito all’aggiudicazione di un’asta giudiziaria

—> risponderà delle spese condominiali straordinarie soltanto il soggetto che era proprietario al tempo della delibera di approvazione dei lavori e della relativa spesa; qualora il decreto di trasferimento dell’immobile venduto all’asta intervenga successivamente alla deliberazione assembleare che ha approvato i lavori, risponderà delle spese suddette il precedente proprietario esecutato.

Per la giurisprudenza vale il momento deliberativo: se la deliberazione è avvenuta prima del decreto di trasferimento a sostenere i costi straordinari è il precedente proprietario, in caso contrario sarà il nuovo aggiudicatario.

L’amministratore può chiedere all’aggiudicatario di pagare le spese straordinarie della casa all’asta deliberate prima?

No, l’amministratore del Condominio non può chiedere al nuovo proprietario di pagare le spese straordinarie deliberate prima del suo acquisto.

In senso conforme si veda la sentenza n. 1847 del 25 febbraio 2018 Sez. Civ. Corte di Cassazione per cui ” non può essere obbligato in via diretta verso il condominio, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali (nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni) ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori“.

Andrea Parascandolo

Laureando in Legge presso la prestigiosa facoltà di giurisprudenza presso la Federico II di Napoli (Na). Appassionato di politica, viaggi in giro per il mondo e per il calcio.

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