Ogni giorno i nostri lettori ci chiedono: ” devo pagare il condominio per la casa all’asta?” “devo pagare le spese condominiali arretrate per l’asta?”
In questo articolo facciamo chiarezza su tutti i punti relativi all’acquisto all’asta ed alle spese condominiali per aiutarti a comprendere DAVVERO quali sono le spese di acquisto di una casa all’asta.
Questo ti eviterà sia di fare pianificazioni sbagliate sia di dover pagare a “maliziosi” amministratori più di quanto devono.
Ebbene si in alcune circostanze ti chiederanno molto più di quanto devi ma grazie a questo articolo spero che potrai avere la meglio 😉
Partiamo con delle definizioni:
- Si devi pagare il condominio per la casa all’asta
- La norma di riferimento è l’articolo 63 bis disp.att. c.p.c. valevole anche per le aste giudiziarie
- Dovrai pagare unicamente le spese ordinarie delle ultime due gestioni
- Non sei tenuto in caso di acquisto all’asta a pagare gli arretrati oltre i due anni
- Non sei tenuto a sopportare le spese straordinarie
In questo articolo proveremo a spiegare TUTTO quello che c’è da sapere rispetto a chi deve pagare le spese condominiali in caso di acquisto di una casa all’asta.
Partiamo dalla base.
Casa all’asta devo pagare il condominio?
Si, il condominio va pagato, ma le uniche spese condominiali che dovrai pagare sono le spese condominiali ordinarie.
Per intenderci:
- In caso di acquisto all’asta vanno pagate le spese ordinarie condominiali ma limitatamente agli ultimi due anni
- Non vanno pagate, invece, le spese straordinarie deliberate prima del decreto di trasferimento (ci arriveremo).
Come comprenderai da questa presentazione, è fondamentale, ancor prima di partecipare ad un’asta, consultare la perizia.
Dalla perizia potrai comprendere la quota annuale ordinaria del Condominio e, alcune volte, riuscirai a capire anche quanto è dovuto al condominio per oneri arretrati e spese straordinarie deliberate.
La parola d’ordine è: CAUTELA.
Quindi ti consiglio di leggere attentamente queste informazioni o rivolgerti a qualcuno che le possa verificare per te.
Anzi, una verifica successiva è ancor più necessaria tenuto conto che la perizia viene redatta, spesso, a distanza di moltissimi anni da quando poi viene venduto l’immobile.
Fatta questa doverosa premessa, andiamo avanti.
Chi paga le spese condominiali di una casa all asta (spese condominiali ordinarie)?
Per sapere se devi pagare il condominio per l’acquisto di una casa all’asta devi tenere presente l’articolo art 63 disp att c.c
Secondo la legge chi subentra nei diritti di un condomino è tenuto, insieme al precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp.att. c.c.).
Infatti l’articolo art 63 disp att c.c., applicabile anche alle aste giudiziarie, dispone al comma quarto: ” Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente“
Pertanto chi compra casa all’asta è tenuto solamente a pagare gli onere condominiali scaduti e non pagati nell’anno del subentro (quindi nell’anno dell’acquisto) e nell’anno precedente.
Pertanto, spese condominiali dell’asta sono limitate a queste due annualità e null’altro gli potrà chiedere a tale titolo all’aggiudicatario.
Il momento di acquisto della proprietà per l’aggiudicatario è segnato dalla data di trascrizione del decreto di trasferimento, motivo per il quale è da questo momento che vanno considerate le due annualità alle quali esso è tenuto per le spese condominiali ordinarie.
Esempio di acquisto di una casa all’ asta con spese condominiali arretrate
Tizio diviene proprietario della casa all’asta in data 1 gennaio 2025.
In quella data, infatti, viene pubblicato il decreto di trasferimento, atto che trasferisce nei suoi confronti la proprietà.
Tizio risponderà nei confronti del condominio per quote ordinarie limitatamente all’anno in corso (2025) e all’anno precedente (2024).
Anzi, citando le parole della Suprema Corte, limitatamente all’esercizio della gestione condominiale per l’anno (2025) e per l’anno precedente (2024) (cfr. sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017 Cass. Civ.).
Ciò a indicare che al di là dall’anno solare sei tenuto al pagamento (unicamente) dei due esercizi di gestione relativi all’anno incorso e all’anno precedente.
Spese condominiali arretrate e acquisto all’asta: di quali devi rispondere?
Le spese condominiali arretrate di cui deve rispondere il nuovo proprietario in caso di acquisto all’asta sono quelle dovute per:
- pagare le pulizie delle aree comuni
- pagare le fatture relative all’energia elettrica per l’illuminazione delle aree comuni
- pagare le fatture relative all’acqua relative alle aree comuni
- pagare le piccole riparazioni
- pagare il compenso dell’amministratore
- etc..etc..
Le spese ordinarie condominiali vengono pagate mensilmente nella misura di una cifra pre-stabilita in maniera forfettaria, salvo conguaglio.
Spese condominiali asta: chi paga le spese straordinarie?
Esecuzione immobiliare spese condominiali arretrate: è il decreto di trasferimento che vale!
In tema di spese condominiali e asta, è importante ribadire che in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportare i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.
Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Sent. Cass. n. 8782/2013)
In buona sostanza ciò che rileva è il momento deliberativo dell’assemblea.
Se l’assemblea del condominio ha deliberato i lavori straordinari prima dell’acquisto della proprietà (prima che venga trascritto l’acquisto all’asta, segnatamente, con la trascrizione del decreto di trasferimento) l’acquirente non dovrà pagare nulla per le spese straordinarie deliberate prima del suo arrivo.
Spese condominiali asta non pagate chi paga
In conclusione per rispondere alla domanda “chi paga le spese condominiali di una casa all asta” dobbiamo dire che sono a carico dell’aggiudicatario:
- Le spese ordinarie relative alla gestione in corso e a quella precedente debbono essere pagate ex art 63 disp att c.c. relativo anche all’asta giudiziaria
- Le spese straordinarie deliberate successivamente al decreto di trasferimento
Ogni altra voce di spesa potrà essere richiesta solo al precedente proprietario (il debitore esecutato).
Aggiungo giusto due cose che sono certamente importanti per valutare quali spese condominiali debba pagare il nuovo proprietario della casa all’asta:
Prima di effettuare un qualsiasi pagamento in favore del Condominio verifica che il Condominio non abbia già incassato parte delle somme intervenendo, ai sensi dell’art. 499 c.p.c., nella procedura esecutiva immobiliare;
Prima di effettuare un qualsiasi pagamento verifica che il debitore non abbia la possibilità di farlo.
Avvocato Daniele Giordano
Per approfondire il tema del sistema del prezzo valore in caso di acquisto all’asta puoi leggere “Prezzo valore asta giudiziaria: come funziona?”.
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Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’Asta: cosa sono?”
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Per scoprire se l’immobile che hai intenzione di acquistare è occupato devi consultare la perizia, scopri di più leggendo questo articolo.
