Nell’ambito di una procedura per la vendita di un immobile all’asta, può capitare che venga emanato dal giudice dell’esecuzione un decreto di trasferimento che contenga uno o più errori.
Ad esempio:
- l’errata indicazione delle generalità o del codice fiscale dell’aggiudicatario
- indicazione di dati catastali sbagliati
- errore nella rendita catastale
- errore nell’indicazione delle trascrizioni/iscrizioni da cancellare
- errore circa l’individuazione delle aree concretamente trasferite
Sbagliare è umano e anche i Giudici dell’Esecuzione sbagliano e possono sbagliare 😅
Per fortuna questi errori non sono “irreversibili“.
Vi è sempre la possibilità di correggere il decreto di trasferimento che risulti per una o più ragioni “sbagliato”.
Approfondiamo la questione cercando di rispondere a più quesiti relativi alla correzione ed alla rettifica del decreto di trasferimento sbagliato.
Che cos’è il decreto di trasferimento?
La norma di riferimento è il 586 codice di procedura civile il quale recita:
“Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
Esso costituisce l’atto con il quale avviene il trasferimento della proprietà del bene al soggetto aggiudicatario.
Al suo interno sono contenute tutte le informazioni descrittive dell’immobile oggetto di vendita forzata presenti nell’ordinanza di vendita.
Simultaneamente all’adozione del decreto di trasferimento il giudice dispone la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento.
Il decreto di trasferimento è titolo esecutivo utile per il rilascio dell’immobile espropriato in favore all’aggiudicatari.
Esso rappresenta il momento finale del procedimento di esecuzione forzata ed è suscettibile di impugnazione attraverso l‘utilizzo dell’opposizione agli atti esecutivi.
È possibile la correzione del decreto di trasferimento?
La risposta è assolutamente affermativa siccome un decreto di trasferimento può essere corretto quando presenti uno o più errori.
Secondo la Sentenza n.5751/1993 della Sezione III della Cassazione, il decreto di trasferimento può essere infatti modificato, rettificato o integrato attraverso le forme della correzione degli errori materiali, a patto che non nasca una controversia relativa all’identificazione del bene trasferito (sulla questione vedi Sentenza Cassazione n.2171/1992).
La Cassazione con Sentenza n.23930/2012 ha stabilito che “ogni modifica sostanziale di un decreto di trasferimento non è opponibile agli aggiudicatari acquirenti se questi non sono stati messi in condizione di partecipare al giudizio in cui quella modifica è stata poi pronunciata”, è opinione condivisa quella secondo la quale al procedimento di correzione debba necessariamente prendere parte anche l’aggiudicatario, assistito da un legale.
Per la rettifica del decreto di trasferimento sbagliato dobbiamo distinguere due ipotesi:
Correzione errore materiale decreto di trasferimento quando la procedura esecutiva è ancora pendente
La prima fa riferimento ad un procedimento di esecuzione forzata ancora pendente.
In questo caso il professionista delegato dovrà procedere a depositare un’istanza al giudice al fine di richiedere la rettifica del decreto di trasferimento errato.
Successivamente il giudice provvederà ad emettere un provvedimento con il quale corregge il decreto di trasferimento oppure, in alternativa, potrà dare vita ad un nuovo decreto con il quale indica in modo preciso tutte le informazioni che concernono l’immobile e rimedia all’errore materiale.
Della correzione verrà dato atto a margine dell’originale del decreto di trasferimento.
In sostanza sarà il delegato professionista addetto alla vendita a chiedere al giudice di cancellare gli errori ed i vizi che inficiano la regolarità del contenuto del decreto di trasferimento.
È bene ricordare come possa procedere all’apertura dell’iter per rettifica del decreto di trasferimento sbagliato in questa fase anche l’aggiudicatario.
Correzione errore materiale decreto di trasferimento quando la procedura esecutiva si è conclusa
La seconda ipotesi si riferisce al caso in cui la procedura esecutiva si sia conclusa ed il fascicolo non sia più incardinato dinanzi a nessun giudice.
In questo caso non c’è più un professionista delegato alla vendita al quale fare riferimento in quanto quello che ha provveduto alla vendita del bene ha terminato il suo incarico.
Dovrà essere l’aggiudicatario (o meglio il nuovo proprietario) a chiedere la correzione del decreto di trasferimento al Giudice dell’Esecuzione che – tempo prima – aveva emesso il decreto di trasferimento “sbagliato”.
PS: Qualora quel singolo giudice sia andato in pensione, sia stato trasferito o altro ritengo che la questione possa essere posta ad altro giudice della stessa sezione delle Esecuzioni Immobiliari.
Quando il decreto di trasferimento non può essere corretto?
Non sempre il decreto di trasferimento sbagliato può essere corretto.
In alcuni casi – infatti – il problema denunciato non riguarda una lettera sbagliata o un numero riportato male.
Piuttosto vengono dedotte questioni che hanno a che fare direttamente sul contenuto del trasferimento del giudice dell’esecuzione.
Quando il decreto di trasferimento trasferisce “meno” di quanto posto in vendita
Facciamo l’ipotesi in cui Caio acquisti un appartamento all’asta.
Dal decreto di trasferimento si rende conto che non gli viene trasferita anche la cantina ritenuta da Caio pertinenziale all’immobile e riportata (in maniera errata) nella perizia estimativa ma – a ben vedere – non pignorata.
In questo caso Caio non dovrà chiedere la correzione dell’errore materiale.
Quanto piuttosto opporsi al decreto di trasferimento con opposizione agli atti esecutivi per denunciare – detto banalmente – che gli è stato “trasferito” meno di quanto era pubblicizzato con la vendita.
In questo senso si legga l’ordinanza n.16219/2022 della Suprema Corte di Cassazione secondo cui non può parlarsi di un mero errore materiale con riferimento al decreto adottato dal giudice dell’esecuzione il quale aveva escluso la configurazione di una servitù di passaggio, siccome questo rappresenta il frutto di un’erronea lettura degli atti da parte del professionista delegato addetto alla vendita, che nell’avviso di vendita ha determinato una consistenza diversa a quella che avrebbe dovuto rappresentare.
Infatti: “In tema di espropriazione immobiliare, l’eventuale erronea indicazione, nel decreto di trasferimento, di servitù attive o passive riguardanti il bene trasferito può essere fatta valere con l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. e non attraverso il procedimento di correzione di errore materiale di cui all’art. 287 c.p.c., in quanto trattasi di profilo che concerne non già un mero difetto di corrispondenza tra l’ideazione del giudice e la sua materiale rappresentazione grafica, bensì aspetti sostanziali che incidono sul contenuto di ciò che è trasferito rispetto a quanto è stato posto in vendita“.
Cosa fare in caso di decreto di trasferimento sbagliato?
In conclusione se hai ottenuto un decreto di trasferimento inesatto, perché magari è stata sbagliata una lettera o un numero ti invito a non preoccuparti.
Probabilmente basterà contattare il delegato alla vendita per sistemare il tutto.
Nel caso in cui ritieni che, invece, il decreto sia sbagliato perché trasferisce un diritto più limitato di quello che ritenevi di acquistare allora ti consiglio di aspettare prima di muoverti e di affidare l’incarico ad un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata.
Le opposizioni esecutive, infatti, sono una delle materie più complesse del nostro ordinamento e vanno pertanto presentate rispettando una lunga serie di requisiti di forma e sostanza.
Dott. Andrea Parascandolo
Nel caso in cui l’immobile, successivamente all’aggiudicazione, risulti essere totalmente difforme da quello rappresentato dalla perizia riteniamo che l’aggiudicatario debba opporsi all’aggiudicazione ed al decreto di trasferimento lamentando tale difformità per chiedere l’annullamento dell’acquisto avvenuto all’asta. Ne parliamo nell’articolo “Risarcimento dei danni della casa acquistata all’asta“.
Se invece è tua intenzione richiedere il decreto di trasferimento cartaceo ti invito a leggere il nostro articolo sulla richiesta in cancelleria del decreto di trasferimento.
Per approfondire i poteri dell’aggiudicatario rispetto alla procedura esecutiva immobiliare potresti leggere Perizia viziata: l’offerente può opporsi? o anche L’offerente può accedere al fascicolo telematico?
La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello“
Se invece sei interessato a sapere come viene determinato il valore dell’immobile all’asta potresti leggere “Valore dell’immobile all’asta: chi lo decide?”
Tema controverso è quello relativo al rapporto tra acquisto all’asta e confisca penale: a tal proposito puoi leggere “Acquisto all’asta e confisca penale”.
Per approfondire i principali rimedi per contestare un’asta giudiziaria leggi l’articolo “Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa”
