Il saldo e stralcio è quella procedura tramite la quale il debitore propone al suo creditore una somma a titolo transattivo per chiudere la posizione debitoria.
In buona sostanza si tratta di un’offerta, proveniente dal debitore, e diretta al creditore, con cui il debitore chiede di “stralciare” il debito per il pagamento di una cifra inferiore.
Questa offerta transattiva, chiamata saldo e stralcio, potrebbe avvenire ad opera di un terzo.
In questo caso il terzo propone un saldo e stralcio immobiliare al creditore in cambio della proprietà dell’immobile del debitore: questa operazione prende il nome di acquisto in pre-asta.
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!
Saldo e stralcio: quali vantaggi per il debitore?
E’ importante, per il debitore esecutato (che ha la casa all’asta), comprendere i vantaggi di questa operazione.
Del resto, il debitore potrebbe chiedersi
“Cosa ci guadagno da un’ operazione a saldo e stralcio?”
“Perché dovrei vendere il mio immobile fuori asta?”
“Cosa rischio da questa operazione?”
Abbiamo dunque deciso di scrivere questo articolo per dare un’ idea al debitore esecutato dei vantaggi concreti che potrebbe raggiungere tramite una vendita fuori-asta cosiddetta “a saldo e stralcio”.
Saldo e stralcio perché conviene al debitore: eliminazione del debito residuo
Il primo e più evidente vantaggio, per il debitore, di una vendita a saldo e stralcio è l’eliminazione del debito residuo
Mi spiego.
Quando l’immobile viene venduto all’asta il debito residuo dalla vendita continua a gravare sul debitore esecutato.
Invece, in caso di acquisto pre-asta, il terzo acquirente troverà un accordo, generalmente, per l’eliminazione di questo debito residuo.
Facciamo un esempio:
Marco ha la casa all’asta. La casa di Marco va all’asta al prezzo base di € 100.000 con offerta minima fissata a € 75.000,00.
La vendita della casa all’asta, che mettiamo avverrebbe a 75.000,00, non riuscirebbe a coprire l’intero debito di Marco con la Banca che ha promosso il pignoramento immobiliare, pari ad € 500.000,00.
Ciò significa che successivamente alla vendita della casa all’asta, Marco continuerebbe ad essere esposto verso la Banca per € 425.000,00.
Per questo debito, che definiamo “residuo”, la banca potrebbe avviare nuovi pignoramenti immobiliari, pignoramenti dello stipendio, pignoramenti dei conti correnti, pignoramenti di auto, moto etc..etc..
Marco ha “perso casa” ma non ha risolto un granché: si troverebbe costantemente in balia di nuove azioni esecutive della Banca.
Vantaggio per il debitore del saldo e stralcio: l’eliminazione del debito residuo
Tanto chiarito con l’esempio, possiamo adesso comprendere meglio il primo vantaggio che Marco riceverebbe dalla vendita in pre-asta.
Se, infatti, un terzo acquirente, che chiameremo Carlo, dovesse acquistare in pre-asta l’immobile di Marco lo farebbe tramite un’offerta transattiva alla Banca che prevederà, certamente, una somma “leggermente” più alta dell’offerta minima (ad esempio 78.000,00) a fronte dell’eliminazione del debito residuo.
Marco, ovviamente, perderà sempre casa sua, ma almeno avrà guadagno la “liberazione” dal debito residuo.
Secondo vantaggio: eliminazione segnalazione banca centrale rischi
Il secondo vantaggio, indubbiamente positivo, è la futura cancellazione dei dati del debitore esecutato dalla banca centrale dei rischi presso la Banca d’Italia e la cancellazione dalle banche dati private (CRIF s.p.a., Experian, CFC etc..etc..).
E’ bene sapere che la cancellazione non avviene immediatamente ma solo dopo un po’ di tempo e, spesso, occorre sollecitare gli uffici preposti perché procedano alla rettifica dei dati.
Se invece vuoi sapere dopo quanto tempo dal saldo e stralcio i tuoi dati non compariranno più nelle banche dati creditizie leggi “cancellazione crif dopo saldo e stralcio: come funziona?”
I vantaggi del saldo e stralcio per il debitore: 3) Il Guadagno Economico
In talune situazioni, l’accordo in pre-asta può prevedere il pagamento in favore del debitore esecutato di un ulteriore somma per l’acquisto dell’immobile. Al ricorrere di talune condizioni, il terzo acquirente potrebbe pagare parte del prezzo al creditore, per l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, e parte del prezzo al debitore, a titolo di ulteriore pagamento per il trasferimento dell’immobile.
Non sempre è possibile far conseguire al debitore un extra- guadagno. Anche se non sono rare le operazioni che si sono concluse con un’ ottima buona uscita.
Conclusione
Abbiamo in breve elencato i maggiori vantaggi, per il debitore, dell’acquisto in pre-asta.
Non ho inserito – volutamente- un ultimo vantaggio: riacquistare la serenità. Tante volte il debitore vive un vero e proprio dramma e, pertanto, uscirne, anche con la vendita dell’immobile, potrebbe aiutarlo a “ripartire” e chiudersi, alle spalle, quella brutta faccenda.
Anche se credo che l’operazione di Acquisto a Saldo e Stralcio comporti tantissimi vantaggi per il debitore esecutato, alcuni dei quali citati nel presente articolo, devo ammettere che ci sono altrettanti strumenti giuridici per uscire dal pignoramento senza perdere casa.
Di alcuni abbiamo già parlato in diversi articoli.
Ecco a tal proposito ritengo azzardato, per quanto ne riconosca i vantaggi, ritenere la vendita in pre-asta l’unica alternativa in grado di salvare il debitore.
Ritengo più opportuno fare una preliminare consulenza con un avvocato esperto in diritto immobiliare che sappia, altresì, illustrare la diverse possibilità per salvare casa ed utilizzare la vendita a saldo e stralcio solo come ultima spiaggia.
Avv. Daniele Giordano
Leggi anche: Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!
Per avere aggiornamenti sul saldo e stralcio leggi l’articolo “Tutto sul saldo e stralcio immobiliare nel 2024“
Saldo e stralcio: come avviene la rinuncia al pignoramento immobiliare?
Per sapere se è possibile fare un saldo e stralcio in un’asta fallimentare ti consiglio l’articolo “Saldo e stralcio in un’asta fallimentare è possibile?”
Uno dei metodi tramite i quali avviene l’acquisto in pre-asta è quello della vendita contestuale. Con la vendita contestuale il creditore, il debitore e il terzo acquirente, insieme al suo notaio, si incontrano davanti al giudice per completare la compravendita immobiliare ed ottenere in quella sede il provvedimento che dichiara estinto il pignoramento immobiliare. Per maggiori informazioni leggi “Vendita contestuale e saldo e stralcio“
Se, invece, hai intenzione di acquistare in pre-asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Come acquistare in pre-asta (e perché dovresti farlo con un esperto)” e dell’articolo Saldo e stralcio: come fare un’ offerta efficace?
Se vuoi sapere come creare un’offerta a Saldo e Stralcio che sia efficace ne parliamo qui.
Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.
Qualora ti trovassi, per mille non augurate ragioni, a ridosso di un’ asta ti consiglio la lettura dell’articolo “Si può rinviare l’asta già fissata?” dove affronteremo i rimedi per far sì che l’asta già fissata venga rinviata ad una successiva data.
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.
Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.
Ci occupiamo, da oltre 10 anni, di assistere le persone prima, dopo, e durante l’asta. Siamo un gruppo di avvocati specializzati in diritto immobiliare e diritto dell’esecuzione forzata e ci occupiamo, esclusivamente, di queste tematiche.
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