In questo articolo approfondiremo il significato del termine asta con incanto sempre premettendo però che questa è una modalità in disuso, quindi ad oggi più che una vendita all’incanto quella che troverai nel 99,99 percento dei casi è la sua “sorella” quella senza incanto.
Nell’articolo sulla vendita senza incanto abbiamo spiegato che le aste senza incanto non esistono più da quando le medesime sono state sostituite dalla vendita senza incanto.
Fatta questa doverosa premessa, e premesso che puoi leggere l’articolo precitato per comprendere il significato di vendita senza incanto, passiamo adesso a “spiegare”, in maniera semplice, come funziona l’asta con incanto o meglio la vendita con incanto.
A proposito, ti consiglio la lettura dell’articolo sulla vendita con incanto, in cui spieghiamo, ancora meglio, perché tale vendita è caduta in disuso.
Asta con incanto: come funziona la vendita all’incanto?
Gli articoli di riferimento per la vendita all’incanto sono quelli che vanno dal 576 c.p.c. al 591 c.p.c.
In particolare l’articolo 576 c.p.c. disciplina cosa deve fare il giudice dell’esecuzione quando ordina la vendita con l’incanto e quelli successivi disciplinano il versamento del saldo e della cauzione in caso di asta con incanto, non dissimilmente da quanto succede con la vendita che avvenga senza incanto.
L’articolo 584 c.p.c. invece inserisce un vero e proprio elemento di novità rispetto all’omologa vendita senza incanto. Infatti dispone che per le sole aste con incanto è possibile superare l’aggiudicazione con un’offerta in aumento.
Spieghiamo bene il meccanismo di questa cosa che RICORDIAMO vale solo per la vendita all’incanto.
Nell’asta con incanto opera – mentre non opera in quella senza incanto – l’articolo 584 c.p.c.
Asta con incanto: offerta in aumento ex art. 584 c.p.c.
L’articolo 584 c.p.c. limitatamente alla vendita all’incanto dispone:
1. Avvenuta la vendita all’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto.
2. Le offerte di cui al primo comma si fanno mediante deposito in cancelleria nelle forme di cui all’articolo 571, prestando cauzione per una somma pari al doppio della cauzione versata ai sensi dell’articolo 580.
3. Il giudice, verificata la regolarità delle offerte, indice la gara, della quale il cancelliere dà pubblico avviso a norma dell’articolo 570 e comunicazione all’aggiudicatario, fissando il termine perentorio entro il quale possono essere fatte ulteriori offerte a norma del secondo comma.
4. Alla gara possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione nella misura di cui al secondo comma.
5. Se nessuno degli offerenti in aumento partecipa alla gara indetta a norma del terzo comma, l’aggiudicazione diventa definitiva, ed il giudice pronuncia a carico degli offerenti di cui al primo comma , salvo che ricorra un documentato e giustificato motivo, la perdita della cauzione, il cui importo è trattenuto come rinveniente a tutti gli effetti dall’esecuzione.
In buona sostanza, questo articolo da la possibilità per la sola asta con incanto di presentare un’offerta in aumento rispetto a quella di aggiudicazione. Questa offerta deve superare il quinto di quella relativa all’aggiudicazione e nel caso in cui venga presentata viene indetta una nuova asta al fine di aumentare la partecipazione alla stessa.
Questo significa che l’aggiudicazione, nella vendita all’incanto, è instabile, potendo essere sempre superata da una successiva offerta!
Facciamo un esempio di come funziona l’offerta in aumento nella vendita all’incanto.
Mettiamo che Marco voglia comprare una casa all’asta bandita con la vendita con incanto del giorno 01.12.2024.
All’asta con incanto si presentano tre offerenti ma Marco, all’esito della gara, diventa l’aggiudicatario del bene giusto verbale di aggiudicazione del 03.12.2024.
Ecco cosa succede, si ricorda solo nella vendita con incanto.
Uno degli offerenti (o un normale interessato che non abbia partecipato alla vendita con incanto) in data 09.12.2024, 6 giorni dopo l’aggiudicazione di Marco, presenta un’offerta in aumento per la vendita all’incanto.
In particolare offre il 20 percento in più di quanto ha offerto Marco e deposita il doppio della cauzione.
In questo caso cosa succede?
Succede che il Giudice dell’Esecuzione, “revoca l’aggiudicazione di Marco” e indice una nuova vendita all’incanto!
Come hai potuto comprendere nella vendita con incanto l’aggiudicazione non è stabile e inamovibile, ma al contrario può essere revocata!
Questa è una delle ragioni per cui ad oggi le aste con incanto sono quasi completamente sparite e hanno lasciato il posto alle sorelle “senza incanto“.
Vendita all’incanto: come funziona
In questo articolo abbiamo compreso che le aste immobiliari non si celebrano più con la vendita con l’incanto ma piuttosto con la modalità senza incanto ormai da svariati anni.
Abbiamo altresì compreso che la grossa differenza tra le due modalità di celebrazione della vendita consiste nella possibilità, nella vendita con incanto, di presentare la cosiddetta offerta in aumento, oggi riservata per le sole aste fallimentari – nel qual caso si parla di offerta migliorativa.
E’ anche il caso di affermare che, indipendentemente dalla modalità, le aste ora vengono svolte per lo più in modalità telematica, modalità che se da un lato rendere più immediata la partecipazione dall’altra rende certamente più complessa la partecipazione.
E’ pertanto opportuno affidarsi ad un avvocato esperto in diritto delle aste che possa non solo prevenire rischi ma anche assicurare una partecipazione all’asta con incanto senza brutte sorprese.
Avv. Daniele Giordano
Nelle aste telematiche dovrai allegare all’offerta anche la dichiarazione di presa visione della perizia di stima. Per sapere come compilarla leggi “dichiarazione di presa visione della perizia di stima + modello“.
Se vuoi approfondire, con esempi, come avviene la vendita asincrona telematica leggi il nostro approfondimento in cui cerchiamo di simulare la partecipazione ad una vendita asincrona spiegandone i contorni temporali e cosa succede.
Per approfondire potresti anche leggere l’articolo “prezzo base asta e offerta minima” o anche, in tema di plurimi ribassi, l’articolo “ribassi d’asta: cosa sono?”.
Se sei interessato a saperne di più sui motivi per cui ritengo conveniente acquistare all’asta , potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“. Devi, infatti, sapere che per acquistare all’asta non c’è bisogno di pagare nessuna agenzia immobiliare, né alcuna parcella al Notaio, a meno che tu non debba fare un mutuo per il pagamento della somma offerta.
