Cos’è il saldo e stralcio?
Il saldo e stralcio è una procedura mediante la quale il debitore corrisponde al creditore una somma inferiore rispetto a quella che in principio avrebbe dovuto versargli (toglie una somma a stralcio); in sostanza, si estingue un debito attraverso un pagamento parziale.
In poche parole, esemplificando, è un’offerta transattiva, proveniente dal debitore, e diretta al creditore, con cui il debitore chiede di “stralciare” il debito per il pagamento di una cifra inferiore.
Esempio: Soggetto ha contratto un mutuo per acquistare una casa, a seguito di alcuni problemi finanziari non è più in grado di farvi fronte e la Banca decide di avviare la procedura di esecuzione forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, al fine di rivalersi sulla somma derivante dalla vendita.
La procedura di saldo e stralcio permette di vendere l’immobile prima di arrivare all’asta giudiziaria.
Ricordiamo che questa offerta di “saldo e stralcio” può essere effettuata anche tramite la figura di un terzo: quest’ultimo propone un’offerta transattiva al creditore in cambio della proprietà dell’immobile al debitore (è una procedura che viene definita come acquisto in pre-asta).
Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori! Sulla pratica, ti consiglio l’articolo su come trovare il nome del debitore esecutato (il cui consenso è necessario per queste operazioni)
Saldo e stralcio: quali vantaggi per il debitore?
Il debitore esecutato, il cui immobile è all’asta, può usufruire di alcuni vantaggi derivanti da questa operazione:
- Eliminazione del debito residuo = in caso di acquisto pre-asta, il terzo acquirente troverà un accordo per l’eliminazione del debito.
Esempio: Marco ha la casa all’asta. La casa di Marco va all’asta al prezzo base di € 100.000 con offerta minima fissata a € 75.000,00. La vendita della casa all’asta, che mettiamo avverrebbe a 75.000,00, non riuscirebbe a coprire l’intero debito di Marco con la Banca che ha promosso il pignoramento immobiliare, pari ad € 500.000,00.
Ciò significa che successivamente alla vendita della casa all’asta, Marco continuerebbe ad essere esposto verso la Banca per € 425.000,00.
Per questo debito, che definiamo “residuo”, la banca potrebbe avviare nuovi pignoramenti immobiliari, pignoramenti dello stipendio, pignoramenti dei conti correnti, pignoramenti di auto, moto etc..etc..
Marco ha “perso casa” ma non ha risolto un granché: si troverebbe costantemente in balia di nuove azioni esecutive della Banca.
- Cancellazione della segnalazione banca centrale rischi
- Guadagno economico = accordo in pre-asta potrebbe comportare il pagamento in favore del debitore esecutato di una somma ulteriore per l’acquisto dell’immobile, in tal senso verrebbe pagata parte del prezzo al creditore, per l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare, e parte del prezzo al debitore, permettendogli di realizzare un extra-guadagno.
Quali vantaggi per il creditore?
Il creditore attraverso l’accordo in pre-asta rientra in possesso di una parte dei soldi che gli spettavano senza dover attendere l’esito della vendita dell’immobile all’asta, la quale potrebbe richiedere dei tempi superiori e talvolta come nel caso di più aste andate deserte potrebbe anche comportare un guadagno minore rispetto a quello previsto.
Quali vantaggi per il terzo acquirente?
Il terzo acquirente ha l’enorme vantaggio di acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso, senza il bisogno di partecipare ad un’asta giudiziaria.
Come presentare una buona offerta di Saldo e Stralcio?
L’offerta deve essere efficace in quanto i tempi delle aste sono molto ristretti, pertanto ti indico alcuni consigli che potrebbero risultare assai utili:
- Rivolgersi a dei professionisti che ti coadiuvano nel redigere il documento, che verifichino eventuali problemi sussistenti e infine richiedano ai creditori l’atto di rinuncia agli atti che mette al sicuro da nuove pretese basate sul titolo di credito di partenza.
- Proponi dei pagamenti semplici e lineari, il massimo sarebbe offrire l’intera cifra in un’unica soluzione entro 30 giorni dall’accettazione della proposta da parte del creditore. In alternativa è possibile proporre un pagamento rateizzato, in un massimo di 24 mensilità siccome la procedura esecutiva non può essere sospesa per più di 24 mesi.
- Offri il giusto al creditore, tenendo conto che la proposta deve essere sostenibile per il debitore e risultare vantaggiosa agli occhi di chi la riceve.
- Non offrire mai a ridosso di un’asta per evitare una eventuale aggiudicazione da parte di un terzo o di scontrarti con lo scarso interesse del creditore.
Come avviene l’acquisto in saldo e stralcio?
Generalmente avviene attraverso la vendita contestuale che ha luogo in un’udienza straordinaria fissata dal Giudice dell’esecuzione.
Essa avviene non solo tra il venditore debitore e l’acquirente terzo, ma anche alla presenza del creditore pignorante che, assistendo alla vendita e percependone il prezzo, contestualmente ad essa rinuncia alla procedura esecutiva immobiliare.
L’acquirente pagherà al debitore che a sua volta pagherà, quanto pattuito, al creditore procedente.
Il creditore procedente depositerà la rinuncia al pignoramento immobiliare e pagherà, se necessario, gli ausiliari del giudice.Il giudice dell’esecuzione, ricevuta la rinuncia (o le rinunce), dichiarerà, con ordinanza, l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.
Il notaio redigerà l’atto di compravendita immobiliare trasferendo la proprietà dell’immobile (non più pignorato) all’acquirente (raccogliendo dal creditore l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca se presente).
Nb. È possibile che il terzo acquirente decida di acquistare il credito dalla banca, dando vita ad un acquisto in pre asta senza il consenso del debitore. Tale procedura potrebbe nascondere delle insidie derivanti dalla mancanza di un obbligo in capo al venditore di trasferire la proprietà dell’immobile al compratore successivamente al saldo ed allo stralcio operato a favore del debitore. Pertanto è auspicabile la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, sempre suscettibile di tutela in forma specifica ex art. 2932 c.c., ed eventualmente trascriverlo per evitare brutte sorprese.
Dopo aver pagato il debito stralciato cosa accade?
Partiamo dal dettato legislativo, facendo riferimento a due norme:
ARTICOLO 629 cpc
Una volta ricevuto il pagamento, il creditore deve provvedere a depositare un atto di rinuncia agli atti del pignoramento nel fascicolo telematico della medesima procedura; in poche parole, comunica al giudice dell’esecuzione la volontà di non portare avanti l’azione esecutiva.
Successivamente il giudice dichiarerà l’estinzione del processo esecutivo (Se dovessero esserci più creditori, l’estinzione sarà subordinata al parere favorevole del resto dei creditori).
ARTICOLO 630 cpc
L’estinzione della procedura esecutiva verrà dichiarata dal giudice con ordinanza che conterrà l’ordine al conservatore dei pubblici registri di cancellare la trascrizione del pignoramento immobiliare.
Nb. Ordinanza di estinzione è reclamabile ex.630 cp nei successivi 20 giorni, qualora non dovesse esserci la presentazione del reclamo la Cancelleria apporrà il timbro di non opposizione sull’ordinanza.
In tal modo, dopo l’estinzione, il procedimento esecutivo potrà considerarsi definitivamente concluso.
Scritto da Andrea Parascandolo
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
L’operazione Saldo&Stralcio è bene sia seguita da un professionista del settore, se vuoi saperne di più qui parliamo di “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!”
Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.
Astafox.com, grazie al suo team di avvocati altamente specializzati, rende un servizio estremamente qualificato per chi ha intenzione di acquistare a saldo e stralcio, a tal proposito puoi leggere l’articolo “Saldo e stralcio: revocata asta sette giorni prima della vendita“
Se sei un debitore esecutato e vuoi sapere quali vantaggi ci sarebbero per te in caso di Saldo e Stralcio e Acquisto pre asta leggi questo articolo, approfondiamo i vari vantaggi con alcune precisazioni importanti.
Nel saldo e stralcio è fondamentale sapere, in caso di più creditori, a chi dare i soldi e quanti: scopriamolo nell’articolo dedicato ai Creditori Chirografari con un focus su questa particolare tipologia di creditori non privilegiati.
Per cancellare materialmente la trascrizione dell’atto di pignoramento occorre ottenere il certificato di mancata opposizione dell’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione estingue il pignoramento. Ne parliamo nell’articolo “Certificato di mancato reclamo: costi e come richiederlo“.
Per sapere come avviene nel concreto un’operazione di saldo e stralcio immobiliare leggi “Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?“
Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto“
PS: Se vuoi una guida sul saldo e stralcio ti consiglio il nostro articolo in cui presentiamo il preasta ed un esempio di proposta di saldo e stralcio
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria”
