“In tema di vendita forzata, il termine di versamento del saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario è di natura sostanziale, in quanto è posto a presidio del relativo ius ad rem circa l’emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c, attenendo all’adempimento dell’obbligazione pecuniaria assunta dall’aggiudicatario stesso, attività che non necessita di difesa tecnica, ma che costituisce esecuzione di un atto dovuto e non negoziale; ne consegue che esso non è soggetto alla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, ex art. 1 della legge n. 742 del 1969”.
Questa la massima enunciata dalla Suprema Corte di Cassazione con la pronuncia 18421 del 2022 (8 giugno 2022) secondo cui non si sospende, ad Agosto, il termine per il pagamento del saldo prezzo.
Procediamo per gradi.
Saldo prezzo dell’aggiudicazione? Cos’è? Entro quanto va versato?
Una volta individuato minuziosamente un immobile all’asta di proprio interesse, non resta che presentare un’offerta per la partecipazione alla vendita giudiziaria.
Nell’offerta andrà indicato il relativo prezzo che si è disposti a versare per l’aggiudicazione dell’immobile (mai inferiore al prezzo base fissato per la vendita, ribassato del 25%) (per saperne di più leggi “Offerta minima e prezzo base asta“)
Della somma indicata nell’offerta, il relativo 10% andrà anticipato alla procedura a titolo di cauzione, ed allegato all’offerta o con assegno circolare o con bonifico bancario, seguendo le istruzioni indicate nell’avviso di vendita (differenti in base alle modalità di presentazione dell’offerta: cartacea in busta chiusa o presentata telematicamente).
Al momento dell’asta, l’aggiudicazione potrà verificarsi nell’ipotesi in cui NON siano state presentate altre offerte (in tal caso l’aggiudicazione avverrà al prezzo indicato nell’offerta), od all’esito della gara tra più offerenti, quando il proprio rilancio non viene superato dagli altri partecipanti.
Sia in un caso che nell’altro, parleremo di prezzo di aggiudicazione, ossia il prezzo che bisognerà corrispondere alla procedura per il trasferimento dell’immobile (oltre, ovviamente, alle spese). Il pagamento della predetta somma alla procedura dovrà avvenire entro termini indicati nell’avviso di vendita, detratto ovviamente quanto già versato per la partecipazione all’asta (ossia il 10% cdi cui se n’è già parlato sopra).
Il “SALDO” del prezzo di aggiudicazione consiste quindi nell’importo di aggiudicazione dell’immobile, detratto quanto già versato a titolo di cauzione per la partecipazione all’asta.
La domanda che ci pongono tantissime persone è:
Quanto tempo si ha per versare il saldo prezzo di aggiudicazione?
La risposta è: il termine è indicato nell’avviso di vendita.
L’avviso di vendita è quel documento attraverso il quale, come un bando di concorso, vengono comunicate alle persone interessate alla partecipazione alla vendita tutte le informazioni utili per la partecipazione d’asta, tra cui i termini per il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione.
Quindi, se all’interno del bando d’asta viene indicato un termine di 120 dall’aggiudicazione per il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione, l’aggiudicatario non potrà superare detto termine, a pena di decadenza dall’aggiudicazione stessa.
E’ stato molto dibattuta la questione se il termine per il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione sia oggetto di sospensione dei termini processuali che va dal 1 al 31 agosto di ogni anno (con conseguente incremento del predetto termine, di fatto, di un altro mese). La Corte di Cassazione, III sez. Civile, con la sentenza n. 18421/2022, pubblicata l’8 giugno 2022, ha ritenuto non applicabile il predetto periodo di sospensione, enunciando il seguente principio di diritto: “In tema di vendita forzata, il termine di versamento del saldo del prezzo da parte dell’aggiudicatario è di natura sostanziale, in quanto è posto a presidio del relativo ius ad rem circa l’emissione del decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c, attenendo all’adempimento dell’obbligazione pecuniaria assunta dall’aggiudicatario stesso, attività che non necessita di difesa tecnica, ma che costituisce esecuzione di un atto dovuto e non negoziale; ne consegue che esso non è soggetto alla sospensione dei termini processuali nel periodo feriale, ex art. 1 della legge n. 742 del 1969”.
Secondo la Suprema Corte, dunque, il mese di agosto va ricompreso nel computo del termine. In termini semplici, in questo calcolo, secondo la Cassazione si “calcola” anche Agosto.
Apparentemente la linea interpretativa della Cassazione pare pregiudicare la sorte degli aggiudicatari. Costoro avranno “meno tempo” per pagare il saldo prezzo. Mentre, infatti, prima si riteneva tale termine soggetto a sospensione (con la conseguenza che chi si aggiudicava un immobile a luglio aveva in realtà un mese in più per pagare) adesso, probabilmente, le Corti territoriali si adegueranno al nuovo diktat della Suprema Corte.
Due le precisazioni doverose. In primo luogo non è detto che tale orientamento non cambi nuovamente. Come argomentato nell’articolo Saldo prezzo e sospensione feriale non è scontato che, in futuro, la Corte di Cassazione torni “sui suoi passi”.
In secondo luogo ritengo che una buona pianificazione dell’affare immobiliare è piuttosto insensibile al termine di pagamento. Tutto è più semplice se si arriva “pronti e preparati”. Ecco perché consigliamo fortemente ai nostri clienti di recarsi in Banca già prima dell’offerta (al fine di ottenere una pre delibera del mutuo per l’asta) e, comunque, di farsi assistere già nella fase di “preparazione dell’asta”. Una buona preparazione è tutto ciò che serve per evitare brutte sorprese.
Avv. Vito Calcagno
Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo. Per conoscere il nostro team consulta la pagina Avvocati.
Sul saldo prezzo potresti anche leggere “Nessuna conseguenza per l’aggiudicatario che non paga l’IVA” o anche “Cosa succede in caso di mancato pagamento del saldo prezzo?”.
Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte! Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta“.
Se vuoi saperne di più sulla possibilità di acquistare tramite mutuo una casa all’asta leggi gli articoli “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta” e “Acquistare casa all’asta a rate”.
Se invece cerchi consigli, suggerimenti o maggiori informazioni, anche solo per avere la certezza di stare facendo la cosa giusta o per essere orientato nei tuoi prossimi passi, contattaci!
