Pagamento prezzo asta e sospensione feriale

prezzo asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Ogni anno da maggio a luglio fioccano domande sull’applicabilità della sospensione feriale al termine per il versamento del saldo del prezzo di aggiudicazione.

Anche se riteniamo che tale termine si sospenda ad agosto (e precisamente dal 1 al 31 agosto di ogni anno) non mancano decisioni di segno avverso per le quali il termine per il pagamento del saldo prezzo, essendo termine sostanziale, e non processuale, non si sospenda ai sensi della L.n. 742/1969.

La questione è delicata e, pertanto, al di là dei suggerimenti riportati consigliamo ai lettori di prestare molta attenzione alla prassi in uso presso il singolo Tribunale dinnanzi al quale pende la procedura esecutiva immobiliare.

Per capire di cosa stiamo parlando sarà utile fare un esempio.

Sospensione feriale del saldo prezzo di aggiudicazione

Tizio ha formulato un’offerta di acquisto per l’appartamento sito nel Comune di Roma (RM) venduto all’asta del giorno 30 aprile 2022. Visto che è stato l’unico offerente, in data 1 maggio 2022 viene dichiarato aggiudicatario del bene.

Ora noi sappiamo che l’aggiudicatario, al momento dell’aggiudicazione, ha versato il corrispettivo di solo una parte del valore di acquisto e, precisamente, pari al 10% (generalmente) anticipato tramite cauzione.

Il restante 90% del prezzo dovrà pagarlo nel termine previsto dall’avviso di vendita e dall’ordinanza di vendita, termine che, generalmente, oscilla tra i 60 e i 120 giorni e che viene chiamato termine per il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione.

Poniamo che in questo caso il termine sia di 120 giorni.

Perfetto.

Il problema che si pone è questo: questo termine si sospende dal 1 al 31 agosto?

Tizio dovrà pagare entro il 29 agosto (1 maggio +120 giorni) o entro il 27 settembre (1 maggio +120 giorni [senza contare agosto]?

La questione è delicata.

Spesso, infatti, anche a causa di un’ incauta valutazione dell’affare, il tempo diventa una risorsa fondamentale.

Diventa dunque importante, anche per comprendere di quanto tempo si dispone per il pagamento, capire se il termine per il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione si sospenda ad agosto.

Ti ricordo che il mancato pagamento nei termini di legge produce conseguenze molto dannose per l’aggiudicatario: la decadenza dall’aggiudicazione, la perdita della cauzione e la (possibile) condanna al pagamento di una somma aggiuntiva (ne parliamo in questo articolo più compiutamente).

La sospensione feriale del termine del saldo prezzo

È nostra opinione che il termine per il pagamento del saldo del prezzo, essendo un termine processuale, sia soggetto a sospensione feriale ai sensi dell’art. 1 L.n. 742/1969.

Di questo avviso, del resto, pare consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui “in tema di liquidazione fallimentare, il termine per il versamento del prezzo, di cui agli art. 576 n. 7 e 585, comma 1, c.p.c., si inserisce nel procedimento di vendita coattiva e deve considerarsi di natura processuale, in quanto prodromico al trasferimento dell’immobile e, quindi, alla definitiva attribuzione del bene, essendo diretto a concludere una fase esecutiva; ne consegue la soggezione alla sospensione feriale dei termini, ai sensi dell’art. 1 l. 7 ottobre 1969 n. 742“(cfr. Cass. n. 12004/2012 o anche cfr. Cass. 14979/2006).

Ciò premesso, va detto che non mancano decisioni di segno avverso.

Così, ad esempio, il Tribunale di Torre Annunziata che, con ordinanza resa in data 24 luglio 2020 , ha ritenuto il termine anzidetto non soggetto alla sospensione feriale.

Secondo tale filone interpretativo, il periodo di sospensione previsto dalla L. n. 742 del 1969 sarebbe concesso a favore degli avvocati e si applicherebbe ad ogni termine avente natura processuale mentre nella fase di aggiudicazione il termine per il versamento del saldo prezzo sarebbe posto a carico di un soggetto terzo, l’aggiudicatario, che non è parte del processo esecutivo.

Aggiornamento: tale filone interpretativo sembra rinvigorito da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione  (sentenza n. 18421/2022 dell’ 8 giugno 2022) secondo cui “Al termine per il versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario di un bene immobile nell’ambito di una esecuzione immobiliare non si applica la sospensione dei termini processuali che va dal 1 al 31 agosto di ogni anno“. Per un commento leggi “Cassazione: nessuna sospensione per il saldo prezzo“.

Conclusione

In conclusione, sebbene riteniamo che tale termine sia sospeso dal primo al trentuno agosto, è bene che ogni persona interessata all’acquisto, prima di proporre formale offerta, faccia buona attenzione a quale prassi adotta il Tribunale presso cui pende l’esecuzione immobiliare.

Ad ogni modo, se a causa di un’ interpretazione anomala o non condivisibile, a parere di chi scrive, della norma, dovessi essere dichiarato decaduto dall’aggiudicazione, con tutto ciò che ne consegue, ricordati che è tuo diritto opporre tale provvedimento, qualora tu ritenga che i tuoi diritti siano stati ingiustamente lesi (per saperne di più su come opporsi all’asta giudiziaria e, in genere, sui rimedi a disposizione dell’aggiudicatario provvisorio leggi questo articolo).

Avv. Daniele Giordano

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Il mancato pagamento del prezzo di aggiudicazione e la contestuale decadenza dall’aggiudicazione non impedisce all’aggiudicatario sfortunato di riprovarci: parola della Suprema Corte! Ne parliamo nell’articolo “Cassazione: l’aggiudicatario decaduto può presentare nuove offerte all’asta.

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