Casa Popolare all’Asta: Come Cercarla + Cosa Sapere

Oggi parliamo di comprare una casa popolare all’asta, se sia possibile e cosa sapere.

Prima di tutto dobbiamo intenderci perché per casa popolare possiamo intendere sia:

• Le case molto economiche
• Le case che vengono costruite secondo Convenzioni Comunali o Regionali

In questo articolo ci concentreremo sulle seconde, ossia su come cercare all’asta le case popolari ossia le case costruite secondo Convenzioni Comunali e poste in vendita.

Acquisto all’asta della casa popolare come funziona?

Prima di addentrarci però voglio chiarirti una cosa.

Una casa popolare viene assegnata, secondo alcune condizioni (reddito, provenienza, difficoltà), a degli assegnatari.

Questi assegnatari non sono dei veri e propri proprietari quanto piuttosto degli inquilini con un diritto di vivere nella casa per un limite di 99 anni. Il loro diritto, pertanto, se notate, è più piccolo della proprietà e si chiama diritto di proprietà superficiaria.

Allo stesso modo dovete sapere che questi assegnatari possono – molto spesso – liberare questa casa da questo “limite” temporale rendendola una proprietà vera e propria.

Questa azione di liberare la casa si chiama “affrancazione” a fa diventare un diritto più piccolo (possibilità di viverci per 99 anni) un diritto più grande ossia la vera e propria proprietà.

Quindi in un caso abbiamo il diritto di superficie (più piccolo – casa non liberata) dall’altro abbiamo la proprietà (più ampia – casa liberata).

All’asta cosa è possibile acquistare?

Ebbene all’asta si possono trovare case popolari sia del tipo 1 (proprietà superficiaria) che del tipo 2 (piena proprietà).

Ora se vi state chiedendo, come faccio a scoprire se la casa popolare all’asta che voglio comprare è del tipo 1 o 2?

La perizia è la risposta giusta.

Difatti nella perizia estimativa di una casa all’asta potete certamente trovare informazioni sullo stato giuridico dell’immobile.

L’esperto infatti dovrà relazionare sullo stato della casa popolare per indicare:

a. se è stata liberata dalla Convenzione (quindi affrancata)

b. quale diritto è posto in vendita

E’ buona cosa inoltre che l’Esperto estimatore depositi anche copia della convenzione con cui il Comune ha costruito la casa in oggetto.

Questo è molto importante soprattutto quando ad essere venduto è il diritto di proprietà superficiaria in quanto, non essendo ancora liberato, è soggetto ai limiti della convenzione.

Infatti dovete sapere che i limiti della convenzione possono essere anche pesanti e prevedere, ad esempio, un particolare regime per la rivendita del bene oppure riservare la vendita a solo talune persone.

Per avere una copia della convenzione, se non disponibile tra gli allegati, ritengo che il potenziale offerente possa certamente chiederla agli ausiliari del Giudice. Del resto essendo questo documento un allegato alla perizia credo che sia diritto di chi compra entrarne in possesso (ne parlo apertamente qui).

Al contrario ovviamente i pieni proprietari non debbono rispettare null’altra regola che quella stabilità dalla legge non dovendosi attendere alla Convenzione.

🔹 Se la casa è ancora in diritto di superficie:

👉 Va all’asta solo il diritto di superficie (cioè NON il terreno).

Chi acquista:

• compra il diritto di superficie fino alla sua scadenza (es. 99 anni dall’origine),
• non può rivendere liberamente,
• può abitare, ma sotto i vincoli previsti dalla convenzione (che necessariamente deve consultare)

🔹 Se la casa è già affrancata (quindi piena proprietà):

👉 All’asta va la piena proprietà dell’immobile, cioè:

• fabbricato + terreno,
• senza limiti di prezzo o requisiti di rivendita (a meno che restino vincoli ex convenzione che non sono stati rimossi).

Comprare una casa popolare all’asta: a chi rivolgersi?

Sia che si tratti di una casa affrancata e soprattutto in caso contrario, consigliamo caldamente ai nostri lettori di affidarsi ad un avvocato esperto nelle aste immobiliari che, tramite una consulenza sulle aste immobiliari, potrà individuare i vizi e i difetti della procedura.

Noto difatti sempre più spesso che chi partecipa all’asta nutre una sicurezza eccessiva nei confronti del Tribunale, dei Giudici e del pignoramento senza rendersi conto che molto spesso anche una mera distrazione può provocare problemi enormi e pure assolutamente evitabili.

Soprattutto per diritti cosi controversi pertanto la cautela è d’obbligo, così come è d’obbligo la lettura e la verifica della documentazione per comprendere se siano state giustamente valorizzate tutte le circostanze del caso.

Avv. Daniele Giordano

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Per approfondire ti invito a leggere la sezione del sito “Dicono di noi” e “Servizi offerti“.

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