Crediti immobiliari: Cosa Sono Davvero e Come si Acquistano

In questo articolo parliamo di crediti immobiliari e di cosa sono, come si acquistano e cosa si rischia nell’acquistarli.  Devi sapere infatti che sul tema dell’acquisto dei crediti deteriorati privati girano molte leggende, molte delle quali false.

Quando si parla di crediti immobiliari si parla della possibilità di acquistare dei crediti ipotecari di procedure esecutive già pendenti. In sostanza, una persona può acquistare il credito di una banca o società creditrice che ha promosso una procedura esecutiva immobiliare. Una volta acquistato il credito potrà decidere se chiedere l’assegnazione dell’immobile o partecipare all’asta in virtù del credito acquistato.

Anche se sembra complesso, e in parte lo è, proveremo a spiegarvi, come avvocati esperti in diritto delle aste immobiliari, come funzionano i crediti immobiliari, dove si acquistano e cosa conviene fare davvero. 

Vi ricordo che abbiamo scritto un importante approfondimento sul tema che troverete nell’articolo “Cessione del credito e acquisto all’asta: come funziona?“

 

Crediti immobiliari: Cosa Sono ed un esempio

Per farvi comprendere bene cosa sono i crediti immobiliari sarà utile un esempio. Mettiamo che la banca Alfa, in virtù di un mutuo ipotecario, stia pignorando l’immobile del signor Tizio, il quale non ha più versato le rate del mutuo. Più nel dettaglio, il credito vantato da banca Alfa è pari ad € 200.000,00 ed è un credito ipotecario, ossia ha preferenza, sul ricavato, sugli altri crediti (se non sai cosa si intende per credito privilegiato ne parliamo qui).

Ciò detto, la casa del signor Tizio (debitore esecutato) sta per finire all’asta al valore di € 80.000,00 trattandosi di un vecchio appartamento da ristrutturare. Premesso questo esempio, quando si parla dell’acquisto di crediti immobiliari, si parla della possibilità per un terzo acquirente di acquistare il credito della banca Alfa.

Di conseguenza, Caio – investitore immobiliare – potrebbe comprare il credito della banca Alfa (pari ad € 200.000,00) e sostituirlo come creditore nel pignoramento, in sostanza subentrando di fatto come creditore ipotecario.

A cosa serve l’acquisto di un credito deteriorato privato?

L’acquisto da parte di un investitore di un credito deteriorato privato (ossia un credito immobiliare) può essere una scelta intelligente solo in alcuni casi. Tuttavia, prima di indicarvi in quali casi, vediamo a cosa serve l’acquisto di questo credito. Rispondiamo dunque alla domanda: cosa me ne faccio di un credito immobiliare?

La risposta è questa: il nuovo creditore, che ha acquistato il credito immobiliare, può decidere di:

• utilizzare quel credito come fiches da poker per partecipare all’asta [tramite compensazione ex art. 585 c.p.c.]
• chiedere l’assegnazione come creditore ipotecario ai sensi dell’articolo 588 c.p.c.
• ottenere un recupero superiore al prezzo pagato per l’acquisto del credito

In sostanza il credito diventa uno strumento per acquistare la proprietà dell’immobile o guadagnare la differenza tra quanto speso per il proprio credito e il valore della vendita all’asta del bene.

Nota bene: L’acquirente del credito non diventa automaticamente proprietario dell’immobile, ma diventa titolare del diritto di credito garantito da ipoteca e può esercitare i diritti del creditore nella procedura esecutiva.

Come usare un credito NPL per partecipare all’asta e per l’assegnazione?

Come abbiamo detto l’investitore acquista il credito dalla banca. Quello che di solito succede è che il credito della banca non venga venduto al suo valore “nominale“. Ad esempio, se una banca ha un credito nei confronti di un debitore di 500.000 euro, ma il debitore ha solo un garage di 20.000,00 capirete bene che non ha senso acquistare quel credito al suo valore nominale (500.000 euro) in quanto c’è l’altissimo rischio di recuperarne solo una piccola parte.

Di conseguenza, il credito npl privato viene spesso acquistato ad una somma “vicina” al valore di mercato dei beni che il debitore ha da perdere. Quindi in questo nostro esempio intorno ai 20.000 euro.

Ciò significa che queste operazioni di solito comportano l’acquisto di un credito elevato a fronte di prezzo molto inferiore. Immaginiamo dei gettoni per le giostre: per € 10 avremo 100 gettoni da utilizzare. Allo stesso modo, il nostro investitore con € 20.000 euro avrà € 500.000 da utilizzare.

Questi “soldi” da utilizzare possono essere utilizzati sia per partecipare all’asta sia per l’assegnazione. In questo senso l’investitore può utilizzare letteralmente questi soldi – che ha acquistato – per pagare il saldo prezzo di aggiudicazione o per chiedere l’assegnazione del bene.

Cosa si rischia nel comprare NPL immobiliari?

Quello che noto, da avvocato che da molti anni naviga in queste “acque”, è che si parla con estrema semplicità dell’acquisto di NPL immobiliari e di crediti immobiliari, senza mai far comprendere all’utente quanto siano complesse queste operazioni. Difatti l’acquisto di crediti immobiliari non è un acquisto semplice e non è assolutamente privo di rischi.

Questo perché:

• Si tratta di un acquisto di un credito ipotecario e pertanto andrà verificato che nell’eventuale riparto con altri creditori il credito acquistato abbia effettivamente preferenza
• Non è un’ operazione economica, in quanto va annotata la cessione del credito nei registri immobiliari mediante atto notarile
• Tutti i rischi connessi all’esecuzione e al credito vengono trasferiti sul nuovo acquirente (contestazioni del debitore sull’entità, sulla debenza);
• Non sono chiarissimi i termini di definizione della vicenda, considerato che le tecniche dilatorie del debitore potrebbero rendere i tempi molto lunghi

Quello che pertanto consigliamo ai nostri lettori è di non lasciarsi ingannare da promesse di “facile guadagno”, soprattutto in queste operazioni dove veramente nulla è scontato e di farsi seguire sempre da colleghi che abbiano la chiara cognizione di quello che stanno facendo.

Avvocato Daniele Giordano

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